Proyecto Batres Urbanitae: rentabilidad y problemas
Realizamos el seguimiento del Proyecto Batres de Urbanitae en Getafe: caída de rentabilidad del 41,70% al 5%, retrasos, problemas de construcción y lecciones para diversificar.
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10/21/2026
Proyecto Batres de Urbanitae: la rentabilidad prevista cae del 41,70% al 5% tras numerosos problemas
En SumaInversión consideramos que analizar un proyecto de crowdfunding inmobiliario antes de invertir es fundamental, pero creemos que también es importante realizar un seguimiento de las inversiones una vez que el capital ya está comprometido. Las previsiones iniciales no siempre se cumplen y conocer cómo evolucionan las promociones permite extraer lecciones muy valiosas para los inversores.
En esta ocasión analizamos la evolución del Proyecto Batres de Urbanitae, situado en Getafe (Madrid), una promoción inmobiliaria de 14 viviendas que inicialmente (junio 2024) ofrecía una rentabilidad total estimada del 41,70% y una TIR del 16%. Sin embargo, los problemas surgidos durante su ejecución han provocado un importante deterioro de las expectativas: actualmente, la rentabilidad total prevista se sitúa alrededor del 5% y la TIR en apenas el 1%.
Se trata de un caso que pone de manifiesto los riesgos inherentes a la promoción inmobiliaria y la importancia de diversificar nuestras inversiones.
1. Proyecto Batres: una inversión que no está evolucionando como se esperaba
El Proyecto Batres fue financiado a través de Urbanitae en junio de 2024. La operación, gestionada por FENEXT, consistía en adquirir un edificio existente en el centro de Getafe, demolerlo y desarrollar una promoción de 14 viviendas de obra nueva.
Entre los aspectos positivos que presentaba inicialmente destacaban la licencia de obras concedida, la financiación bancaria prevista, siete viviendas reservadas de las catorce previstas y la experiencia previa del promotor en otros proyectos realizados con Urbanitae. A primera vista, un proyecto excepcional.
Las previsiones económicas iniciales eran especialmente atractivas, con una rentabilidad total estimada del 41,70%, una TIR del 16% y un plazo de inversión de aproximadamente 28 meses.
Sin embargo, la evolución posterior ha sido muy diferente.
2. Evolución de la rentabilidad y del plazo de inversión
La situación actual refleja un deterioro considerable respecto a las previsiones comunicadas inicialmente.
Comparativa entre las condiciones iniciales y las últimas estimaciones disponibles:
La rentabilidad total prevista ha disminuido 36,70 puntos porcentuales, mientras que la TIR ha pasado del 16% al 1%. Además, el plazo estimado se ha ampliado de 28 a 50 meses, sin que puedan descartarse nuevos retrasos.
Por tanto, los inversores se enfrentan a una situación en la que, además de esperar considerablemente más tiempo para recuperar su capital, el beneficio potencial de la operación se ha reducido de forma muy significativa.
3. ¿Qué ha ocurrido con el Proyecto Batres?
Las comunicaciones publicadas por el gestor en Urbanitae permiten identificar una sucesión de problemas durante la ejecución:
Retrasos arqueológicos: durante las excavaciones aparecieron restos que obligaron a realizar trabajos adicionales y retrasaron el inicio efectivo de la construcción.
Problemas con la primera constructora: durante 2025 se comunicaron dificultades de liquidez y un ritmo de ejecución inferior al esperado, lo que terminó provocando la rescisión del contrato.
Cambio de constructora: a finales de 2025 se contrató una nueva empresa y se anunció la reanudación de los trabajos.
Nueva paralización: en abril de 2026 se comunicó que la segunda constructora había presentado concurso voluntario de acreedores, obligando a iniciar otra licitación.
Incremento de los costes: los nuevos presupuestos recibidos superaban significativamente las previsiones iniciales, afectando directamente al beneficio esperado.
Nueva revisión comercial: durante el verano de 2026, el gestor y Urbanitae comenzaron a estudiar alternativas para compensar el incremento de costes y recuperar parte de la rentabilidad.
En la última comunicación disponible, de septiembre de 2026, todavía se estaba trabajando en la adjudicación de las obras y en la definición de una nueva estrategia comercial. La construcción no se reanudaría hasta disponer de una planificación clara.
La acumulación de estas circunstancias explica buena parte del deterioro de las previsiones económicas.
Obra parada vs Estado final proyecto
4. Nuestra valoración: incluso las mejores plataformas pueden tener proyectos problemáticos
Desde SumaInversión consideramos a Urbanitae una de las plataformas de referencia del crowdfunding inmobiliario en España. Valoramos positivamente su trayectoria y sus criterios de selección de proyectos.
Sin embargo, este caso demuestra que una buena plataforma no garantiza que todas sus inversiones vayan a evolucionar favorablemente.
La existencia de licencia, la experiencia del promotor, la financiación bancaria o un elevado porcentaje de viviendas reservadas son factores positivos, pero no eliminan los riesgos de ejecución, los problemas empresariales de las constructoras o los incrementos inesperados de costes.
Además, debemos recordar que estamos ante una operación de equity, por lo que los inversores participan en el resultado económico de la promoción y están expuestos a que las desviaciones reduzcan el beneficio previsto o incluso provoquen pérdidas de capital.
No consideramos que el Proyecto Batres deba utilizarse para cuestionar globalmente a Urbanitae, pero sí como un ejemplo de por qué es necesario analizar los riesgos y mantener una cartera de inversiones diversificada.
5. Diversificar entre plataformas, proyectos y localidades
La principal lección que extraemos del Proyecto Batres es que no debemos concentrar una parte excesiva de nuestro patrimonio en una única operación inmobiliaria.
En SumaInversión recomendamos diversificar en tres niveles:
Entre plataformas: repartir las inversiones entre diferentes operadores, evitando depender exclusivamente de una única plataforma, por muy buena valoración que tengamos de ella.
Entre proyectos: distribuir el capital entre distintas promociones y operaciones para reducir el impacto que puede ocasionar el fracaso o deterioro de una inversión concreta.
Entre localidades: invertir en diferentes mercados inmobiliarios y ubicaciones geográficas para evitar una concentración excesiva en una misma zona.
Esta estrategia no elimina los riesgos ni garantiza rentabilidades positivas, pero permite reducir la dependencia de una única operación y limitar el impacto que pueden tener los problemas particulares de un proyecto.
Conclusiones: el seguimiento de las inversiones también es fundamental
El Proyecto Batres de Urbanitae es un ejemplo de cómo una operación que inicialmente presentaba unas previsiones muy atractivas puede terminar evolucionando de manera muy diferente.
La rentabilidad total estimada ha pasado del 41,70% al 5%, la TIR del 16% al 1% y el plazo de inversión se ha ampliado considerablemente. Aunque todavía no conocemos el resultado definitivo, la situación actual refleja importantes dificultades para los inversores.
Desde SumaInversión seguiremos atentos a la evolución de este proyecto y a las próximas comunicaciones del gestor.
Nuestra recomendación es mantener una estrategia prudente, diversificar entre plataformas, proyectos y localidades y no tomar decisiones de inversión basándonos exclusivamente en las rentabilidades inicialmente anunciadas.
Porque invertir bien no consiste únicamente en encontrar proyectos con rentabilidades atractivas, sino también en gestionar adecuadamente los riesgos cuando las cosas no salen como estaban previstas.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye una recomendación de inversión. Las rentabilidades y plazos actuales son estimaciones sujetas a cambios y no representan resultados definitivos.
Ubicación
Localización: Calle Batres 8, Getafe
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