Análisis y Valoración Proyecto Valencia Goya de wecity
Informe de la Fase II del Proyecto de Crowdfunding Inmobiliario Valencia Goya que consiste en la financiación para la rehabilitación integral de un edificio situado en la Calle Goya 14 de Valencia para su transformación en un apartahotel de 18 apartamentos turísticos. La operación ofrece una TIR del 11,75% anual con un plazo estimado de 15 meses
CROWDFUNDING INMOBILIARIOWECITYANÁLISIS PROYECTO
Crowdfunding Inmobiliario en Valencia
El Proyecto Valencia Goya II, publicado en la plataforma de financiación participativa Wecity, plantea la segunda fase de concesión de un préstamo con garantía hipotecaria para financiar la rehabilitación integral de un edificio destinado a apartahotel en la ciudad de Valencia.
Desde Sumainversion analizamos esta oportunidad desde un enfoque objetivo, evaluando tanto la estructura financiera como los riesgos inherentes al modelo de préstamo promotor dentro del ámbito del crowdfunding inmobiliario. Se trata de una operación a tipo fijo con una rentabilidad anual del 11,75%, un horizonte temporal previsto de 15 meses y una rentabilidad total estimada del 14,69%, siempre que se cumplan los plazos previstos y no se active la prórroga contemplada en contrato.
El proyecto se estructura como financiación de obra en varias fases, siendo esta la primera disposición dentro de un plan global que podría alcanzar los 1,8 millones de euros.
Características Destacadas del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 22 mayo 2026
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1. Tipo de operación y finalidad
La financiación se articula mediante un préstamo hipotecario destinado a cubrir costes de ejecución de obra para la transformación de un edificio en un apartahotel compuesto por 18 apartamentos turísticos, ubicado en la Calle Goya 14, en el barrio de La Petxina (distrito Extramurs).
El inmueble cuenta con:
Superficie de parcela: 199 m²
Superficie edificable: 1.143 m²
Licencia de obra concedida (julio 2024)
Obras iniciadas con un grado de avance aproximado del 31%
El promotor, SUN HAVEN DEVELOPERS SL, tiene previsto mantener el activo en explotación patrimonial, no realizar ventas unitarias.
2. Estructura financiera
Importe del préstamo (fase I ya financiada): 700.000 €
Importe del préstamo (fase II): 550.000 €
Tipo de interés fijo anual: 11,75%
Duración prevista fase II: 15 meses
Posible prórroga: +6 meses
Obligado cumplimiento: 6 meses
Pago de intereses: al vencimiento
Rentabilidad total estimada fase II: 14,69%
La salida estimada para los inversores contempla la entrada de financiación bancaria una vez avance el proyecto.
3. Garantías y ratios
El préstamo cuenta con hipoteca de primer grado sobre el activo.
Según tasación ECO:
Valor actual: 1.356.848,47 €
Valor en hipótesis de edificio terminado (HET): 2.949.776,81 €
LTV préstamos sobre valor actual: 92,12%
El LTV ha aumentado en fase II y lo hará progresivamente si se ejecutan fases adicionales hasta el máximo previsto, pero el avance de obra aumenta y no se ha realizado en wecity una nueva tasación. Es importante que el inversor lo tenga en cuenta al analizar el proyecto.
4. Aportación del promotor
El promotor ha invertido aproximadamente 1.129.000 € de fondos propios en adquisición del activo e inicio de obra, lo que supone una implicación financiera relevante en el proyecto.
Este elemento suele interpretarse como alineación de intereses, aunque no elimina el riesgo de ejecución.
Estado Previo vs Obra terminada
Ubicación de la inversión
El activo se ubica en la calle Goya,14 de Valencia, concretamente en el distrito de Extramurs, una zona urbana consolidada próxima al centro y bien conectada mediante transporte público. La cercanía al Jardín del Turia, equipamientos sanitarios y servicios de barrio refuerza su atractivo tanto para estancias turísticas como para perfiles profesionales desplazados. Desde el punto de vista inversor, se trata de una localización con demanda estructural y buena liquidez en el mercado inmobiliario, aunque su enfoque como apartahotel también queda expuesto a la evolución de la regulación y del ciclo del turismo urbano.
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Tabla de Valoración Proyecto wecity
Puntuación Proyecto: 7 puntos
Ventajas del Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango, que mejora la posición jurídica frente a préstamos sin colateral real.
Alta rentabilidad nominal frente a productos tradicionales de renta fija.
Licencia concedida y obra iniciada, reduciendo el riesgo urbanístico.
Importante aportación de capital propio por parte del promotor, lo que disminuye el riesgo de financiación excesivamente apalancada.
Ubicación en zona consolidada de Valencia, con cercanía a zonas verdes y servicios, lo que puede favorecer la viabilidad futura del activo.
Desventajas y riesgos de la inversión
Pago de intereses al vencimiento, lo que implica ausencia de flujos periódicos y mayor exposición temporal al riesgo.
Dependencia de financiación bancaria futura para la salida del inversor.
Proyecto destinado a explotación patrimonial, no a preventas, lo que implica riesgo de valoración y financiación más que riesgo comercial de ventas.
Posible prórroga de hasta 6 meses, que podría extender el plazo efectivo y reducir la TIR real si se produce retraso.
Riesgo sector turístico, especialmente sensible a cambios regulatorios o restricciones en apartamentos turísticos.
Riesgo de ejecución de obra, incluyendo desviaciones presupuestarias o retrasos constructivos.
Estructura en fases, que puede incrementar el apalancamiento global si se completan todas las disposiciones previstas.
Conclusión
El Proyecto Valencia Goya II presenta una estructura típica de financiación de rehabilitación mediante préstamo hipotecario en crowdfunding inmobiliario, con una rentabilidad atractiva del 11,75% anual y un plazo relativamente corto de 15 meses.
Desde una perspectiva técnica, destacan positivamente la aportación significativa del promotor y el avance de obra al 31%. Sin embargo, el inversor debe considerar que el retorno depende de la correcta ejecución de la obra y de la capacidad del promotor para cerrar financiación bancaria futura.
Como siempre señalamos en Sumainversion, este tipo de operaciones puede tener encaje en carteras que busquen rentabilidad superior asumiendo riesgo promotor, pero no deberían concentrar un porcentaje elevado del patrimonio total del inversor.
Valoración del Proyecto Valencia Goya II* : 7 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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* Contenido meramente informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La información puede contener errores o quedar desactualizada. Cada inversor debe realizar su propio análisis y asumir los riesgos asociados.
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