Análisis y Valoración Proyecto Puerto Villatoro de Cresor Investment
Informe del proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación para completar la construcción de una vivienda unifamiliar en Valdemorillo (Madrid). La operación ofrece un 10,50% de interés anual, con un plazo inicial de 6 meses y una rentabilidad total estimada del 5,25%. La financiación está respaldada por una garantía hipotecaria de primer rango.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCRESORPROYECTO ACTIVO
Crowdfunding Inmobiliario en Valdemorillo
La oportunidad Puerto Villatoro plantea la financiación mediante un préstamo inmobiliario de interés fijo de una promoción residencial situada en la urbanización Cerro Alarcón, en Valdemorillo (Madrid). La operación tiene como finalidad cubrir parte de los costes pendientes para completar una vivienda unifamiliar de nueva construcción de 154,45 m², con tres dormitorios, dos baños y piscina. Las obras se encuentran avanzadas y el inmueble cuenta con licencia urbanística, proyecto de ejecución visado y una parcela clasificada como suelo urbano consolidado y libre de cargas.
Desde la perspectiva del inversor, uno de los elementos relevantes es que la vivienda dispone de un contrato de compraventa por 651.626,53 €, con 65.162,65 € entregados a cuenta, por lo que la devolución del préstamo está vinculada a una promoción que cuenta con una salida comercial comprometida. La financiación solicitada asciende a 250.000 €, con un tipo nominal anual del 10,50%, un plazo inicial de seis meses y una rentabilidad total estimada del 5,25%. La operación incorpora además una garantía hipotecaria de primer rango y un aval de Modular World, aunque estos mecanismos no eliminan el riesgo de pérdida asociado a este tipo de inversiones.
Características Destacadas del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Cresor Investment - 2 octubre 2026 - Alta Cresor con Plan Amigo 50€ con el código: 1A88CK
Producto: préstamo inmobiliario con interés fijo.
Finalidad: financiación de los costes de construcción pendientes.
Estrategia: proyecto de valor añadido.
Sector: promoción residencial.
Toda la Información y Opinión sobre Cresor Investment aquí.
Rentabilidad y plazo
TIR / tipo nominal: 10,50% anual.
Rentabilidad total estimada: 5,25%.
Rentabilidad anual indicada por la plataforma: 11,69%.
Plazo inicial: 6 meses.
Prórroga: hasta 3 meses adicionales, con incremento de las condiciones económicas.
Intereses: pago trimestral.
Capital: devolución a vencimiento.
Estructura de financiación
Financiación solicitada: 250.000 €.
Posible ampliación: hasta 300.000 €.
Costes totales previstos: 461.877 €.
Fondos propios aportados: 152.877 €, aproximadamente el 33% del proyecto.
Ventas comprometidas: 651.626 €.
Inversión mínima: 750 €.
Inversión máxima: 3.000 €.
Estado de la promoción
Avance de vivienda certificado: 69,41% a 11 de septiembre de 2026.
Avance de parcela, cimentación y piscina: 73,68% a 14 de septiembre de 2026.
Situación de las obras: la vivienda ya había sido fabricada e instalada en la parcela, aunque el porcentaje certificado disponible era inferior al grado de ejecución material indicado.
Licencia: licencia urbanística concedida.
Proyecto: proyecto de ejecución visado.
Comercialización
Precio de venta comprometido: 651.626,53 €.
Contrato de compraventa: suscrito.
Entregas a cuenta: 65.162,65 €.
Salida prevista: escrituración y entrega de la vivienda al comprador.
Garantías
Garantía principal: hipoteca de primer rango.
Importe garantizado: 250.000 €.
Responsabilidad hipotecaria máxima: 325.000 €.
Garantía adicional: aval de Modular World, S.L.
Agente de garantías: encargado de la constitución, administración y, cuando corresponda, ejecución de las garantías.
Valoración y LTV
Tasación del estado actual: 293.232 €.
LTV indicado: 85%.
Valor estimado terminado (VET): 741.959 €.
Advertencia: la tasación del estado actual se realizó antes de la instalación de la vivienda, por lo que la propia documentación señala que podría estar por debajo del valor real actual del activo.
Ampliación: en caso de elevar la financiación hasta el máximo previsto, la LTV indicada alcanzaría el 102%.
Promotor y experiencia
Promotor: Modular Living, S.L., compañía que opera comercialmente bajo la marca TINI Living.
Actividad: diseño, desarrollo y comercialización de viviendas modulares.
Experiencia declarada: aproximadamente 50 proyectos llave en mano desarrollados.
Fabricación: Modular World, S.L., sociedad participada íntegramente y administrada por Modular Living.
Experiencia como promotor: Puerto Villatoro constituye el primer proyecto en el que Modular Living actúa como promotora.
Situación financiera y disposición de fondos
RAI: sin registros indicados.
ASNEF Empresas: sin apuntes registrados.
AEAT: al corriente de pago.
TGSS: al corriente de pago.
Resultado empresarial: beneficio declarado en el último ejercicio.
Auditoría: la sociedad no está auditada.
Disposición del préstamo: condicionada a justificantes de obra y, posteriormente, al avance certificado de los trabajos.
Estado Actual vs Obra terminada
Ubicación y Activo Inmobiliario
Ubicación: calle Puerto de Villatoro, 17, urbanización Cerro Alarcón, Valdemorillo.
Distancia a Madrid: aproximadamente 53 km.
Tipología: vivienda unifamiliar aislada.
Superficie construida: 154,45 m².
Parcela: 1.084 m².
Distribución: tres dormitorios, dos baños, salón, cocina y porche.
Piscina privada: aproximadamente 20,10 m² de lámina de agua.
Calificación: suelo urbano consolidado y libre de cargas.
Promoción Amigo
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Tabla de Valoración Proyecto
Puntuación Proyecto: 6.5 puntos
Ventajas del Proyecto
Plazo reducido. La duración inicial prevista de seis meses limita, en principio, el periodo durante el que el capital permanece comprometido.
Rentabilidad fija atractiva. El préstamo establece un tipo nominal anual del 10,50%, con una rentabilidad total estimada del 5,25% para el plazo inicial.
Obra avanzada. La promoción presenta un grado de ejecución significativo y la vivienda ya había sido fabricada e instalada según la información disponible.
Salida comercial comprometida. Existe un contrato de compraventa sobre la vivienda, acompañado de entregas a cuenta por parte del comprador.
Garantía hipotecaria. La financiación cuenta con una hipoteca de primer rango, complementada con un aval de Modular World, S.L.
Aportación del promotor. Los fondos propios aportados ascienden a 152.877 €, lo que supone una participación relevante en la estructura económica del proyecto.
Licencia y proyecto aprobados. La existencia de licencia urbanística y proyecto de ejecución visado reduce determinados riesgos administrativos habituales en fases tempranas de promociones.
Desventajas y riesgos de la inversión
LTV elevado sobre el estado actual. La financiación de 250.000 € representa un LTV indicado del 85% sobre la tasación actual de 293.232 €, reduciendo el margen de protección de la garantía.
Posible ampliación de financiación. Si se alcanza el importe máximo de 300.000 €, la documentación señala que el LTV podría situarse en el 102%, aumentando el nivel de apalancamiento.
Primer proyecto como promotor. Aunque Modular Living declara experiencia en proyectos llave en mano, esta operación supone su primera actuación como promotor inmobiliario, por lo que existe menor histórico específico en esta función.
Dependencia de una única venta. La devolución está estrechamente relacionada con la escrituración de una vivienda concreta, por lo que retrasos en la operación de compraventa podrían afectar al calendario de reembolso.
Riesgo de retraso. Aunque la construcción está avanzada, cualquier incidencia durante la finalización, recepción o entrega puede prolongar el plazo inicialmente previsto.
Capital a vencimiento. El principal no se devuelve progresivamente, sino al vencimiento, concentrándose la devolución del capital en un único momento.
Tasación con limitaciones temporales. La valoración del estado actual se realizó antes de la instalación de la vivienda, por lo que debe interpretarse teniendo en cuenta esa circunstancia y no como una valoración plenamente actualizada del activo terminado.
Conclusión
El proyecto Puerto Villatoro presenta una estructura diferente a la de una promoción en fase inicial, ya que la vivienda se encuentra avanzada, dispone de licencia y proyecto de ejecución y cuenta con una compraventa comprometida. A ello se añade una garantía hipotecaria de primer rango y un aval, mientras que el préstamo tiene un plazo inicial de seis meses y un tipo nominal anual del 10,50%, equivalente a una rentabilidad total estimada del 5,25%.
No obstante, el análisis también debe considerar el nivel de financiación respecto al valor actual tasado, especialmente porque el LTV indicado alcanza el 85% y podría llegar al 102% en caso de ampliación. Además, aunque el promotor cuenta con experiencia previa en viviendas modulares y proyectos llave en mano, esta es su primera operación como promotor inmobiliario financiada por Cresor. Por tanto, el atractivo de la rentabilidad y el corto plazo debe valorarse conjuntamente con el riesgo asociado a la ejecución final de la obra, la formalización de la compraventa y la capacidad de materializar las garantías en caso de incumplimiento.
Valoración del Proyecto Puerto Villatoro * : 6.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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