Análisis y Valoración Proyecto Madrid Tempranales de wecity

Crowdfunding Inmobiliario para uso comercial

El proyecto Madrid Tempranales, disponible en la plataforma de financiación participativa Wecity, propone una inversión en formato de préstamo con garantía hipotecaria de primer grado. Ubicado en San Sebastián de los Reyes (Madrid), el objetivo del préstamo es financiar los costes de construcción de un edificio destinado a locales comerciales. El promotor de esta operación es la empresa Koul Construcción Inteligente S.L., que ya ha colaborado previamente con la plataforma.

Este análisis tiene por objetivo ofrecer a los inversores una visión imparcial y detallada de los aspectos clave del proyecto, incluyendo sus características, ventajas, riesgos asociados y una valoración/conclusión final.

Características Destacadas del Proyecto

1. Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 23 julio 2025

2. Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: WECITY-KAC4B0

3. Tipo de inversión: Préstamo con interés fijo anual del 11,50%.

4. Rentabilidad total estimada: 14,38% al vencimiento.

5. Plazo: 15 meses con posibilidad de prórroga de hasta 6 meses adicionales.

6. Ubicación del activo: Bulevar Picos de Europa, 33 (San Sebastián de los Reyes, Madrid).

7. Objeto del préstamo: Financiación de los costes de obra para un edificio comercial.

8. Garantía: Hipoteca de primer grado sobre el inmueble.

9. Pago de intereses y capital: A vencimiento (bullet).

10. Inversión mínima: 500 €.

11. Financiación solicitada en Wecity: 650.000 €.

12. Aportación del promotor: 550.000 € ya desembolsados.

13. Superficie total del activo: 432 m² construidos y 949,58 m² edificables.

14. Composición del edificio: Cuatro locales comerciales, terrazas y plazas de garaje.

15. Estado del proyecto: Solar ya adquirido y licencia de obra obtenida.

16. Toda la información y opinión sobre wecity aquí.

Datos de tasación

• Tasación ECO actual: 469.309,94 € → LTV actual: 138,50%.

• Tasación HET (Hipótesis de Edificio Terminado): 1.690.759,08 € → LTV HET: 38,44%.

Plan amigo

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Ubicación de la inversión

La ubicación del proyecto en San Sebastián de los Reyes, al norte de Madrid, representa un entorno estratégico para el desarrollo comercial. Esta zona combina una creciente actividad empresarial con un tejido urbano consolidado, buena conectividad mediante transporte público (incluida estación de Cercanías) y proximidad a zonas residenciales de clase media y media-alta. La presencia de centros comerciales, zonas verdes y parques empresariales cercanos aumenta el atractivo del entorno tanto para negocios de proximidad como para servicios profesionales. Como inversión inmobiliaria para uso comercial, esta localización ofrece potencial de valorización y demanda sostenida, especialmente en un contexto donde los precios aún se mantienen por debajo de otras áreas más saturadas del cinturón norte de Madrid.

Bulevar Picos de Europa, 33, San Sebastián de los Reyes, Madrid

Ventajas del Proyecto

• Alta rentabilidad estimada: El tipo de interés del 11,50% anual se sitúa por encima del promedio del sector en operaciones similares.

• Garantía hipotecaria de primer grado: Aporta una capa de seguridad jurídica en caso de impago.

• Compromiso económico del promotor: La aportación previa de 550.000 € evidencia interés real y compromiso con el proyecto.

• Licencia de obra ya obtenida: Elimina un factor de riesgo habitual en la fase inicial de desarrollos inmobiliarios.

• Ubicación consolidada: San Sebastián de los Reyes es un área con dinamismo comercial, buen acceso a la capital y servicios consolidados, lo que puede facilitar la venta o arrendamiento de los locales.

Desventajas y riesgos de la inversión

1. Elevado LTV sobre tasación actual (138,50%): Indica que el préstamo supera el valor actual del inmueble, lo que incrementa el riesgo si la obra no se completa o se retrasa significativamente.

2. Bagaje promotor: El historial de proyectos mostrados en su web es reducido.

3. Dependencia del entorno económico: Un enfriamiento del mercado inmobiliario o aumento de los costes de construcción podría afectar la viabilidad del proyecto y su rentabilidad final.

4. Locales comerciales en vez de residenciales: En contextos económicos inciertos, los activos comerciales pueden presentar mayor dificultad de colocación en el mercado que la vivienda.

Tabla de Valoración Proyecto wecity

Puntuación Proyecto: 6 puntos

Conclusión

El proyecto Madrid Tempranales representa una oportunidad de inversión con rentabilidad elevada dentro del segmento de préstamos garantizados por hipoteca en el sector del crowdfunding inmobiliario. La existencia de licencia de obra, la aportación previa del promotor y la baja ratio LTV sobre la hipótesis de edificio terminado son factores positivos que mejoran su perfil de riesgo.

Sin embargo, también existen aspectos críticos a considerar como el elevado LTV actual y la poca información de proyectos previos del promotor. Además, la rentabilidad depende en gran medida del éxito comercial del proyecto, al tratarse de locales en vez de unidades residenciales.

En resumen, se trata de una propuesta de inversión adecuada solo para perfiles que comprendan y asuman los riesgos inherentes a este tipo de operaciones, y que dispongan de una estrategia de diversificación bien definida. Como siempre, se recomienda analizar detenidamente el dossier, la documentación contractual y no comprometer más del 10% del patrimonio personal en una única operación de financiación participativa.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Valoración del Proyecto Madrid Tempranales*: 6 puntos

Plan amigo

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