Análisis y Valoración Proyecto Madrid Sirio Valdecarros de wecity

Crowdfunding Inmobiliario en Valdecarros (Madrid)

El proyecto Madrid Sirio Valdecarros, promovido a través de la plataforma Wecity, se presenta como una operación de financiación destinada a cubrir el IVA de la compra de una parcela ubicada en el desarrollo urbanístico de Valdecarros, en Madrid. La inversión se articula mediante un préstamo a tipo fijo con un TIR del 10,50% anual, un plazo estimado de 9 meses y una rentabilidad total prevista del 7,87%, asumiendo devolución a vencimiento.

La operación se apoya en una garantía pignoraticia ligada a la devolución del IVA por parte de la Agencia Tributaria (AEAT), lo que convierte el flujo de repago en uno de los elementos centrales para evaluar el riesgo. En este contexto, el inversor debe valorar tanto la solvencia operativa de la cooperativa promotora como la evolución urbanística del ámbito, así como los tiempos administrativos asociados a la devolución tributaria.

Este análisis tiene como objetivo ofrecer una visión objetiva y útil para el inversor, señalando factores diferenciales, riesgos y aspectos susceptibles de afectar al resultado final.

Características Destacadas del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 25 noviembre 2025

• Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: KAC4B0

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Objeto de la financiación

La operación cubre el pago del IVA correspondiente a la compraventa de la parcela A.4.c.3 del ámbito “Desarrollo del Este–Valdecarros”, cuya superficie edificable asciende a 9.002,70 m² sobre un suelo de 2.078,66 m². En este solar está prevista la construcción de 95 viviendas calificadas como VPPL (vivienda protegida de precio limitado).

Situación del desarrollo urbanístico

El sector se encuentra en tercera fase de urbanización, pendiente de la aprobación definitiva de la reparcelación. Este punto es clave, ya que determina la capacidad del promotor para avanzar en los siguientes hitos del proyecto.

Condición comercial

La cooperativa promotora acredita un alto nivel de preventas: 93 de las 95 viviendas están ya adjudicadas. Aunque la comercialización no garantiza la ejecución, sí indica demanda estable para este tipo de vivienda protegida.

Estructura financiera

• Aportación del promotor: 4.468.079 €

• Préstamo Wecity solicitado: 1.595.000 €

• Inversión mínima: 500 €

• Pago de intereses y capital: íntegramente al vencimiento

• Plazo: 9 meses, con 6 meses de obligado cumplimiento y posibilidad de prórroga de 3 meses

La cooperativa ya ha desembolsado 1.198.259 € en la reserva de suelo e incorporará un segundo pago relevante en el momento de la firma, lo que respalda la continuidad del proyecto con recursos propios.

Garantía pignoraticia

El préstamo queda garantizado mediante la prenda del derecho al cobro del IVA devuelto por la AEAT, por un importe de 1.598.191 €. Esta garantía depende de procedimientos administrativos, lo que introduce posibles variaciones en los tiempos de retorno.

Salida prevista del inversor

El retorno se basa exclusivamente en la devolución del IVA por parte de la AEAT, sin intervención de hitos constructivos ni ventas futuras, lo que simplifica la lógica de repago.

Viviendas del proyecto ofertadas en portal inmobiliario

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Tabla de Valoración Proyecto wecity

Puntuación Proyecto: 6 puntos

Ventajas del Proyecto

1. Rentabilidad en un plazo corto: un 10,50% anual es competitivo dentro del segmento de préstamos garantizados en crowdfunding inmobiliario.

2. Alta comercialización del proyecto residencial: el nivel de adjudicaciones (97,8%) sugiere demanda sólida en el área.

3. Aportación significativa del promotor, lo que alinea intereses y reduce la dependencia del capital externo.

4. Garantía basada en la devolución del IVA, que no depende directamente del éxito de la obra o de las ventas.

5. Estructura clara de destino de fondos: el préstamo no asume costes de construcción ni riesgos de avance de obra.

6. Ubicación en un desarrollo estratégico de Madrid con planificación urbana avanzada y alto potencial de consolidación a medio plazo.

Desventajas y riesgos de la inversión

1. Riesgo administrativo: la devolución del IVA depende de plazos de tramitación que pueden demorarse, afectando la fecha de salida del inversor.

2. Situación urbanística aún en desarrollo: la reparcelación pendiente podría retrasar fases posteriores, aunque no afecta de forma directa a la devolución del IVA, sí influye en la capacidad operacional del promotor.

3. Riesgo de crédito del promotor: como en cualquier préstamo, existe la posibilidad de que la cooperativa incurra en dificultades financieras.

4. Operación respaldada por garantía pignoraticia pero no por activo físico hipotecado, lo que limita vías de recuperación en escenarios extremos.

Conclusión

El Proyecto Madrid Sirio Valdecarros representa una operación de financiación inmobiliaria de corto plazo con una rentabilidad estimada atractiva para su duración. Su estructura se apoya en una garantía basada en la devolución del IVA, lo que diferencia este proyecto de otros que dependen del avance de obra o de las ventas. La aportación relevante del promotor y el elevado porcentaje de viviendas adjudicadas añaden robustez a la operación.

No obstante, el inversor debe considerar los riesgos inherentes al crowdfunding inmobiliario, especialmente los relacionados con plazos administrativos, la iliquidez y la dependencia del cumplimiento por parte del promotor. Como en cualquier inversión, es recomendable integrarla dentro de una cartera diversificada y analizarla en función del perfil de riesgo propio de cada inversor.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Valoración del Proyecto Madrid Sirio Valdecarros* : 6 puntos

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