Crowdfunding Inmobiliario en Madrid

El proyecto Madrid Mileta Los Berrocales, publicado en la plataforma de crowdfunding inmobiliario Wecity, plantea una operación de financiación mediante préstamo hipotecario destinada a facilitar la adquisición de dos parcelas situadas en el desarrollo urbanístico de Los Berrocales, en Madrid. Sobre estos terrenos está prevista la construcción de una promoción residencial integrada por 84 viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL), con trasteros, plazas de garaje y zonas comunes. La iniciativa está impulsada por NEXO CASA S. COOP. MAD, cooperativa gestionada por Aurora Homes, y cuenta con 34 cooperativistas adheridos en el momento de la publicación de la operación, lo que representa un grado de comercialización del 40,50%.

La financiación solicitada a través de Wecity asciende a 1.750.000 euros, con un tipo de interés fijo del 13,50% anual y un horizonte inicial de devolución de seis meses, que contempla una posible extensión adicional de tres meses. La operación incorpora una garantía hipotecaria de segundo grado, subordinada a un préstamo bancario de primer rango por importe aproximado de 3,21 millones de euros. La rentabilidad total prevista para el inversor es del 6,75% antes de impuestos, con abono de intereses y devolución del capital al vencimiento. Aunque el plazo reducido y el interés ofrecido pueden resultar relevantes desde el punto de vista financiero, será especialmente importante valorar la posición de la garantía, el nivel de endeudamiento sobre los terrenos y la dependencia de las aportaciones de los cooperativistas para recuperar la inversión.

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Características Destacadas del Proyecto

1. Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 17 noviembre 2026

2. Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: KAC4B0

3. Finalidad de la financiación: Adquisición de las parcelas RC 14.3.3 y RC 14.3.4, correspondientes a la Etapa III del proyecto de reparcelación.

4. Tipo de operación: Financiación inmobiliaria mediante préstamo hipotecario a tipo fijo.

Características del desarrollo inmobiliario

La operación está vinculada a la adquisición de dos parcelas destinadas a una futura promoción residencial. El proyecto contempla las siguientes características:

• Número de viviendas: 84 viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL).

• Anejos: Trasteros vinculados a las viviendas.

• Plazas de aparcamiento: 136 plazas de garaje.

• Zonas comunes: Piscina y espacios comunitarios.

• Superficie conjunta de las parcelas: 3.014 m².

• Superficie edificable: 7.228 m².

• Situación registral: Las parcelas resultantes ya se encuentran inscritas.

• Urbanización: Las obras de urbanización comenzaron en verano de 2026.

• Licencia de obra: Está previsto solicitarla cuando los trabajos de urbanización hayan alcanzado un mayor grado de ejecución.

Es importante diferenciar la adquisición del suelo, que constituye el objeto de esta financiación, de la posterior ejecución de la promoción. El préstamo analizado no financia directamente la construcción de las viviendas, sino una fase previa del desarrollo inmobiliario.

Situación comercial y urbanística

En el momento de presentar la operación, la cooperativa cuenta con 34 contratos de adhesión sobre las 84 viviendas previstas, equivalente a un 40,50% de comercialización.

Desde el punto de vista urbanístico, las parcelas están inscritas y las obras de urbanización ya han comenzado. No obstante, la licencia de obra todavía no se ha solicitado, puesto que se espera a que los trabajos de urbanización presenten un mayor grado de avance.

Por tanto, el desarrollo todavía se encuentra en una fase previa a la construcción, circunstancia que debe considerarse al valorar los plazos y los riesgos asociados a la operación.

Viviendas del proyecto ofertadas en portal inmobiliario

Garantías y nivel de endeudamiento

Uno de los aspectos más importantes de esta operación es la estructura de garantías. El préstamo concedido por Wecity contará con una hipoteca de segundo grado sobre los terrenos, mientras que la entidad bancaria dispone de una garantía hipotecaria de primer rango.

Según la información facilitada por la plataforma, los principales indicadores son:

• Tasación actual ECO: 5.378.419 €.

• Tasación de las parcelas urbanizadas: 7.268.165 €.

• LTV actual: 82,45%, incluyendo el préstamo bancario de primer rango.

• LTV sobre las parcelas urbanizadas: 68,31%, considerando conjuntamente ambos préstamos.

• Garantía de Wecity: Hipotecaria de segundo grado.

• Acreedor preferente: Entidad bancaria titular de la hipoteca de primer rango.

El LTV (Loan to Value) representa la relación entre la deuda y el valor de tasación del activo. En este caso, el porcentaje actual del 82,45% refleja un endeudamiento elevado respecto al valor de tasación disponible. La reducción hasta el 68,31% se calcula tomando como referencia el valor estimado de las parcelas una vez urbanizadas, por lo que depende de que se materialice esa mejora de valor.

Es fundamental tener presente que, ante un eventual incumplimiento, la entidad bancaria tendría prioridad para recuperar su deuda con el producto de una posible ejecución hipotecaria. Los inversores de Wecity únicamente podrían acceder al importe restante una vez satisfecho el crédito de primer rango y los gastos correspondientes.

Estrategia de devolución del préstamo

La salida de los inversores está prevista mediante las aportaciones económicas de los cooperativistas. Según la información publicada por Wecity, no resulta imprescindible que la cooperativa obtenga posteriormente un préstamo promotor para cancelar la financiación participativa.

Este planteamiento hace que la devolución dependa principalmente de la capacidad de la cooperativa para captar y recibir las aportaciones comprometidas por sus miembros.

Aunque esta estructura puede simplificar la estrategia de salida, es necesario comprobar el calendario de aportaciones, su carácter exigible y las garantías existentes ante posibles retrasos o incumplimientos de los cooperativistas.

Ubicación

• Zona de expansión de Madrid. Los Berrocales es uno de los principales desarrollos urbanísticos del sureste de la capital, con crecimiento residencial previsto.

• Potencial de revalorización. La transformación urbanística y la creación de nuevas infraestructuras pueden favorecer el atractivo residencial de la zona a medio y largo plazo.

Plan amigo

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Tabla de Valoración Proyecto wecity

Puntuación Proyecto: 6 puntos

Ventajas del Proyecto

1. Rentabilidad anual elevada. El tipo de interés fijo del 13,50% ofrece una remuneración atractiva en términos nominales, aunque debe valorarse conjuntamente con el riesgo de la operación.

2. Horizonte de inversión reducido. El plazo ordinario de seis meses permite plantear una inversión con una duración relativamente corta, siempre que se cumpla el calendario previsto.

3. Aportación de capital propio. La cooperativa participa en la financiación con 1.600.000 euros, lo que supone una implicación económica directa en la adquisición y desarrollo de los terrenos.

4. Existencia de una financiación bancaria previa. La operación cuenta con financiación de una entidad bancaria nacional, lo que acredita la participación de un financiador externo en la estructura económica del proyecto.

5. Avance inicial de la comercialización. La adhesión de 34 cooperativistas representa un 40,50% de las viviendas previstas y proporciona una primera referencia sobre el interés comercial de la promoción.

6. Salida no condicionada a un préstamo promotor. La estrategia de devolución contempla las aportaciones de los cooperativistas, evitando que la cancelación dependa necesariamente de conseguir una nueva financiación bancaria.

Desventajas y riesgos de la inversión

1. Garantía hipotecaria de segundo grado. Los inversores de Wecity ocupan una posición subordinada frente al banco, que tendrá prioridad de cobro en caso de ejecución de la garantía.

2. Nivel de endeudamiento elevado. El LTV actual del 82,45% deja un margen de cobertura relativamente limitado ante posibles depreciaciones del valor de los terrenos o gastos adicionales de recuperación.

3. Dependencia de la revalorización urbanística. El LTV del 68,31% utiliza una tasación correspondiente a las parcelas urbanizadas, por lo que depende de que se completen los trabajos y se materialice el valor estimado.

4. Licencia de obra pendiente. La autorización todavía no ha sido solicitada y su tramitación podría experimentar retrasos que repercutan en el calendario general del desarrollo.

5. Dependencia de las aportaciones de los cooperativistas. La devolución del préstamo está vinculada a la entrada de estos recursos, por lo que posibles retrasos, bajas o incumplimientos podrían dificultar la cancelación en la fecha prevista.

6. Plazo de inversión exigente. La devolución en seis meses requiere que las aportaciones previstas se produzcan con suficiente rapidez. La posible prórroga de tres meses confirma que existe margen de incertidumbre temporal.

Conclusión

Madrid Mileta Los Berrocales presenta una operación de financiación inmobiliaria con una rentabilidad anual del 13,50%, un plazo ordinario de seis meses y una rentabilidad total prevista del 6,75%. Entre sus elementos favorables destacan la aportación de fondos propios por parte de la cooperativa, la existencia de 34 cooperativistas adheridos, la inscripción registral de las parcelas y la participación de una entidad bancaria en la financiación del desarrollo.

Sin embargo, la principal particularidad de esta inversión se encuentra en la estructura de garantías. El préstamo de Wecity ocupa una posición hipotecaria de segundo grado, subordinada a una deuda bancaria de más de 3,2 millones de euros. Además, el LTV actual del 82,45% refleja un nivel de apalancamiento considerable, mientras que la mejora del indicador hasta el 68,31% depende de alcanzar el valor de tasación estimado para los terrenos urbanizados.

También merece especial atención la estrategia de salida, basada en las aportaciones de los cooperativistas. Aunque esta fórmula evita depender necesariamente de la concesión de un futuro préstamo promotor, introduce una dependencia directa de la capacidad de la cooperativa para completar y ejecutar los compromisos económicos de sus miembros. La comercialización del 40,50% constituye un avance inicial, pero todavía queda un recorrido importante hasta completar las adhesiones previstas.

En definitiva, Madrid Mileta Los Berrocales es una operación con un interés nominal elevado y un horizonte temporal inicialmente reducido, pero con una estructura financiera que requiere un análisis prudente.

Valoración del Proyecto Madrid Mileta Los Berrocales* : 6 puntos

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