Análisis y Valoración Proyecto Madrid Juan de Olías de wecity
Informe del Proyecto de Crowdfunding Inmobiliario Madrid Juan de Olías que consiste en la tercera fase de financiación para la rehabilitación de un edificio ubicado en el distrito madrileño de Tetuán. La operación contempla la transformación del inmueble en un activo de uso mixto con 20 lofts y 1 vivienda y ofrece una TIR anual del 11,50% a un plazo estimado de 15 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOWECITYANÁLISIS PROYECTO
Crowdfunding Inmobiliario en Tetuán (Madrid)
El proyecto Madrid Juan de Olías III, financiado a través de wecity, corresponde a una nueva fase del préstamo destinado a la rehabilitación de un edificio situado en la calle Juan de Olías, 21, en Madrid. La operación está promovida por IBERIA VIVA CAPITAL SL y contempla una financiación de 750.000 €, respaldada por una hipoteca de primer grado sobre el inmueble.
El préstamo ofrece un tipo de interés anual del 11,50%, una rentabilidad total estimada del 10,54% y un plazo inicial de 11 meses, con vencimiento previsto el 17 de agosto de 2027 y posibilidad de una prórroga de hasta seis meses. La inversión mínima es de 500 € y los intereses están previstos al vencimiento.
El edificio cuenta con licencia de obra desde septiembre de 2025 y, según la última certificación de la dirección facultativa, las obras presentan un avance del 73,04%. El promotor plantea conservar el inmueble una vez finalizada la rehabilitación para obtener ingresos mediante su explotación en alquiler, mientras que la salida prevista para los inversores contempla la sustitución del préstamo mediante financiación bancaria.
Características Destacadas del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 23 septiembre 2026
Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: KAC4B0
Tipo de operación: préstamo inmobiliario para obra.
Importe de esta fase: 750.000 €.
Tipo de interés: 11,50% anual.
Rentabilidad total estimada: 10,54%.
Plazo: 11 meses.
Vencimiento: 17 de agosto de 2027.
Prórroga: hasta 6 meses adicionales.
Pago de intereses: al vencimiento.
Inversión mínima: 500 €.
Proyecto inmobiliario
Ubicación: Calle Juan de Olías, 21, Madrid.
Superficie edificable: 1.222,11 m².
Uso previsto: edificio de uso mixto.
Desarrollo: rehabilitación integral del inmueble.
Unidades previstas: 20 lofts y 1 vivienda.
Licencia de obra: concedida en septiembre de 2025.
Avance de las obras: 73,04%.
Estrategia del promotor: conservar el activo para su explotación en alquiler.
Ventas previstas: no se contemplan, al no plantearse la venta de las unidades como estrategia de salida.
Financiación
Aportación del promotor: 1.544.468,66 €.
Financiación wecity acumulada: 2.750.000 € en tres fases.
Financiación de la fase III: 750.000 €.
Salida prevista: sustitución de la financiación mediante préstamo bancario una vez terminado el proyecto y con el inmueble generando rentas.
Garantía y valoración
Garantía: hipoteca de primer grado sobre el inmueble.
Tasación actual: 3.315.451,23 €.
Valor HET: 5.661.824,05 €.
LTV sobre importe de las 3 fases = 2.750.000 € / 3.315.451,23 € × 100 = 82,97%
LTV sobre HET: 48,57%.
LTV de primera disposición: 67,28%.
Tasador: Tinsa.
Aspectos relevantes para el inversor
Garantía real: existe una hipoteca de primer grado sobre el activo.
Estado de ejecución: las obras presentan un avance declarado del 73,04%.
Dependencia de salida: la devolución está vinculada a la futura obtención de financiación bancaria.
Cobro: los intereses se abonan al vencimiento.
Prórroga: el plazo podría extenderse hasta seis meses adicionales.
Riesgo: existe posibilidad de pérdida parcial o total del capital invertido.
Liquidez: no está garantizada la posibilidad de recuperar la inversión antes del vencimiento.
Toda la información y opinión sobre wecity aquí.
Estado Previo vs Obra terminada
Ubicación de la inversión
El inmueble se sitúa en la calle Juan de Olías, 21, en el entorno de Cuatro Caminos, una zona urbana consolidada con elevada demanda tanto residencial como de alquiler. Su proximidad al eje de Paseo de la Castellana, AZCA y varias estaciones de metro refuerza el atractivo del activo desde el punto de vista inmobiliario.
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Tabla de Valoración Proyecto wecity
Puntuación Proyecto: 7.5 puntos
Ventajas del Proyecto
Hipoteca de primer grado. La operación está respaldada por una garantía hipotecaria sobre el inmueble, lo que proporciona una garantía real frente a un eventual incumplimiento.
Obras en fase avanzada. El proyecto presenta un grado de ejecución del 73,04%, según la última certificación de la dirección facultativa, reduciendo la exposición a las primeras fases de la rehabilitación.
Licencia de obra concedida. El inmueble dispone de licencia desde septiembre de 2025, por lo que las obras cuentan con el correspondiente título urbanístico.
Aportación de fondos propios. El promotor ha aportado 1.544.468,66 € al proyecto, manteniendo una participación económica relevante en el desarrollo.
Desventajas y riesgos de la inversión
Diferencia entre tasación actual y valor HET. El LTV del 48,57% comunicado para el proyecto se calcula sobre el valor de 5.661.824,05 € en hipótesis de edificio terminado. La financiación acumulada de las tres fases asciende a 2.750.000 €, frente a una tasación ECO actual de 3.315.451,23 €, lo que supone un LTV aproximado del 82,97%
Dependencia de financiación bancaria. La devolución de la financiación participativa está vinculada a la futura entrada de financiación bancaria cuando el inmueble esté terminado y genere rentas. La obtención de ese préstamo dependerá de las condiciones del mercado y de la situación financiera del promotor.
Posible ampliación del plazo. Aunque el vencimiento inicial está previsto a 11 meses, existe una posibilidad de prórroga de hasta seis meses, prolongando el periodo durante el que el capital permanece invertido.
Conclusión
Madrid Juan de Olías III presenta una estructura respaldada por una hipoteca de primer grado y por un proyecto inmobiliario que, según la información facilitada por wecity, cuenta con licencia de obra y alcanza un 73,04% de ejecución. También destaca la aportación de fondos propios realizada por el promotor y la existencia de seguimiento externo sobre el destino de las cantidades financiadas.
Sin embargo, para valorar adecuadamente la cobertura de la garantía es importante diferenciar el LTV de esta tercera fase del nivel de endeudamiento acumulado. Los 750.000 € de la fase III representan un 48,57% sobre el valor HET estimado de 5.661.824,05 €, pero las tres fases acumulan 2.750.000 € de financiación. Frente a la tasación ECO actual de 3.315.451,23 €, esto supone un LTV aproximado del 82,97%.
La principal cuestión para el inversor se encuentra, por tanto, en la evolución del proyecto hasta su finalización y en la posterior capacidad para obtener financiación bancaria que permita cancelar la deuda participativa. También deberá tenerse en cuenta la posibilidad de una prórroga de hasta seis meses y el hecho de que la estrategia del promotor se basa en conservar el activo y generar rentas, en lugar de obtener liquidez mediante su venta.
La rentabilidad prevista del 10,54% en 11 meses debe analizarse conjuntamente con estos factores y con el riesgo inherente a cualquier préstamo inmobiliario. La hipoteca de primer grado constituye una garantía relevante, pero no elimina el riesgo de pérdida de capital, especialmente si el valor de realización del inmueble fuese inferior a la deuda acumulada y a los costes asociados a una eventual ejecución.
Valoración del Proyecto Madrid Juan de Olías II* : 7.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
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