Análisis y Valoración Proyecto Madrid Conde de Vilches de wecity

Proyecto Crowdfunding Inmobiliario en Madrid

La financiación corresponde a la fase III de un préstamo destinado a la rehabilitación de un edificio situado en la calle Conde de Vilches, 5, en Madrid, donde está previsto desarrollar un activo compuesto por 16 apartamentos turísticos. La operación se articula mediante un préstamo de 500.000 euros, con una duración prevista de 6 meses, un tipo de interés fijo del 11,00% anual y una rentabilidad total estimada del 5,50%, con pago de intereses junto con el principal al vencimiento.

El proyecto se encuentra en fase de ejecución y registra, según la tasación, un avance de obra del 39,38%. Desde el punto de vista urbanístico, obtuvo el Certificado de Conformidad de la ECU en diciembre de 2025. El modelo de explotación previsto no contempla la venta individual de las unidades, sino su puesta en rentabilidad mediante un acuerdo con Dobo Homes, sociedad vinculada al promotor, para la explotación del activo durante un periodo de diez años.

La devolución del préstamo está planteada mediante la obtención de financiación bancaria una vez estabilizadas las rentas del inmueble. Este punto resulta especialmente importante para valorar la operación, ya que la capacidad de cumplir el vencimiento no depende únicamente de la finalización de las obras, sino también de que el activo pueda alcanzar las condiciones necesarias para obtener dicha financiación.

Por tanto, aunque el plazo previsto es reducido y existe una garantía hipotecaria de primer rango, el inversor debe valorar especialmente los riesgos relacionados con la ejecución de la obra, posibles retrasos, la estabilización de la explotación y la futura refinanciación.

Características Destacadas del Proyecto

1. Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 14 septiembre 2026

2. Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: WECITY-KAC4B0

3. Tipo de financiación: préstamo para obra

4. Importe de esta fase: 500.000 €

5. Plazo previsto: 6 meses

6. Vencimiento indicado: 18 de marzo de 2027

7. Tipo de interés: 11,00% anual fijo

8. Rentabilidad total estimada: 5,50%

9. Pago de intereses: al vencimiento

Activo inmobiliario

• Ubicación: Calle Conde de Vilches, 5, Madrid

• Superficie del suelo: 422 m²

• Superficie construida: 680 m²

• Uso previsto: apartamentos turísticos

• Número de unidades: 16 apartamentos

• Modelo previsto: explotación en alquiler turístico

• Acuerdo de explotación: 10 años con Dobo Homes

• Renta bruta anual acordada: 288.000 €

Situación del desarrollo

• Avance de obra: 39,38% según tasación

• Certificado de Conformidad ECU: obtenido el 11 de diciembre de 2025

• Unidades vendidas: 0 de 16

• Aportación del promotor: 672.317,30 €

• Participación de fondos propios indicada: 27,99% de los fondos necesarios para el desarrollo

• Fases anteriores de financiación: 680.000 € + 550.000 €

• Destino principal de la fase III: 439.155 € para costes de construcción

Garantías y valoración

• Garantía: hipoteca de primer grado sobre el activo

• Tasación actual: 1.942.009,16 €

• Tasación HET: 2.859.838,18 €

• LTV sobre valor HET: 60,49%

• LTV sobre primera disposición: 69,55%

• Agente de garantías: entidad externa a wecity

• Control del destino de fondos: monitorización externa

Estructura de devolución

La estrategia prevista para devolver el préstamo consiste en recurrir a financiación bancaria una vez que el inmueble haya finalizado las obras y sus ingresos estén estabilizados. En consecuencia, la devolución no está planteada mediante la venta de las 16 unidades, sino mediante la refinanciación del activo una vez operativo.

Este planteamiento introduce una dependencia relevante respecto a la evolución de la obra, la capacidad de explotación del inmueble y las condiciones que pueda exigir una futura entidad financiera.

Plan amigo

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Tabla de Valoración Proyecto wecity

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Ventajas del Proyecto

• Garantía hipotecaria de primer grado. El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el inmueble, lo que proporciona una posición de garantía relevante frente a otros posibles acreedores.

• Aportación significativa del promotor. Edificio Vilches SL declara haber aportado 672.317,30 € de fondos propios, lo que supone una participación económica relevante en el desarrollo.

• Obra ya iniciada. El proyecto presenta un grado de ejecución del 39,38%, por lo que no se encuentra en una fase puramente inicial de desarrollo.

• Situación urbanística avanzada. El proyecto dispone del Certificado de Conformidad emitido por la ECU, un elemento que reduce parte de la incertidumbre asociada a la tramitación urbanística.

• Modelo de explotación definido. Existe un acuerdo de diez años para la explotación del inmueble, con una renta bruta anual prevista de 288.000 €, proporcionando una estructura de ingresos prevista una vez finalizada la actuación.

• Plazo de inversión reducido. Los seis meses previstos permiten plantear una operación de duración inferior a la de muchos préstamos inmobiliarios, aunque el plazo efectivo puede ser superior si existen retrasos.

Desventajas y riesgos de la inversión

• Dependencia de una futura financiación bancaria. La devolución está vinculada a conseguir financiación bancaria después de estabilizar las rentas. No existe garantía de que esta financiación se obtenga en las condiciones o en el momento previsto.

• Proyecto todavía en ejecución. Con un avance del 39,38%, quedan trabajos relevantes por completar, existiendo riesgo de desviaciones de costes, retrasos o incidencias durante la construcción.

• Valor HET sujeto a hipótesis. El LTV del 60,49% se calcula sobre un valor de 2,86 millones de euros correspondiente al inmueble terminado, por lo que depende de que se materialicen las condiciones contempladas en dicha valoración.

• Riesgo de explotación turística. La rentabilidad futura del inmueble dependerá de su capacidad para generar los ingresos previstos y de la evolución de la demanda de alojamiento turístico en Madrid.

• Riesgo de contraparte del operador. El acuerdo de explotación con Dobo Homes constituye un elemento importante del modelo de ingresos, por lo que cualquier dificultad de la sociedad encargada de la explotación podría afectar al funcionamiento económico del activo.

• Financiación acumulada por fases. La operación forma parte de una estructura de financiación anterior, por lo que resulta importante considerar el endeudamiento total asociado al desarrollo y no únicamente los 500.000 € de esta fase.

• Rentabilidad concentrada al vencimiento. Los intereses no se cobran periódicamente, sino al finalizar la operación. Un retraso en la devolución puede retrasar también el cobro efectivo de la rentabilidad.

Conclusión

El Proyecto Madrid Conde de Vilches III de wecity presenta una estructura de financiación respaldada por una hipoteca de primer grado. También resulta positivo que el promotor haya realizado una aportación de fondos propios significativa y que la actuación se encuentre ya en fase de ejecución, con un avance de obra del 39,38% y el correspondiente Certificado de Conformidad urbanística.

Sin embargo, la valoración de la operación debe incorporar varios factores de incertidumbre. El plazo de seis meses es relativamente ajustado teniendo en cuenta que las obras todavía no han finalizado y que la estrategia de devolución depende de conseguir financiación bancaria una vez estabilizado el activo. Por tanto, el riesgo principal no se limita a la construcción, sino que incluye la capacidad de completar el proyecto, comenzar su explotación y obtener posteriormente una financiación que permita cancelar el préstamo participativo.

La existencia de un acuerdo de explotación a diez años y una renta bruta anual prevista de 288.000 € aporta visibilidad al modelo planteado, pero estos ingresos todavía están sujetos a la puesta en funcionamiento efectiva del activo y al cumplimiento de las condiciones del acuerdo.

En conjunto, se trata de una operación en la que la garantía hipotecaria y el avance de obra constituyen elementos favorables, mientras que la ejecución pendiente, el historial de retrasos y, especialmente, la dependencia de una futura refinanciación bancaria son factores que el inversor debería analizar con atención.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Valoración del Proyecto Madrid Conde de Vilches III *: 7 puntos.

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