Análisis y Valoración Proyecto Lisboa Marqués de Pombal de wecity

Crowdfunding Inmobiliario en Portugal

FaseII del proyecto Lisboa Marqués de Pombal que se trata de una propuesta de financiación participativa gestionada a través de la plataforma Wecity. El objetivo del préstamo es cubrir costes de obra para la rehabilitación de un edificio residencial de alto standing en la céntrica Rua Castilho 217, en Lisboa. El inmueble se sitúa en una de las zonas más consolidadas y exclusivas de la capital portuguesa, próxima a la Avenida da Liberdade y a la emblemática Praça Marquês de Pombal.

La inversión se estructura en forma de préstamo con garantía hipotecaria de primer grado, con un tipo de interés anual fijo del 6% y un plazo estimado de 6 meses, prorrogable por otros 6 meses. Se trata de una oportunidad enfocada a inversores que buscan rentabilidad a corto plazo dentro del ámbito del real estate, mediante deuda garantizada.

Este informe analiza las características clave del proyecto, sus ventajas, sus riesgos potenciales y otros factores que deben ser considerados antes de invertir.

Características Destacadas del Proyecto

1. Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 11 marzo 2025

2. Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: WECITY-KAC4B0

3. Tipo de inversión: Préstamo con garantía hipotecaria de 1er grado.

4. Objeto del préstamo Tramo II: ejecución inicial de obras.

5. Promotor: Noronha Sanches Investimentos Imobiliários, empresa portuguesa con más de 40 años de trayectoria.

6. Ubicación del activo: Rua Castilho 215-217, Lisboa – zona premium residencial y de negocios.

7. Estado de licencias: Licencia de obra caducada pero prórroga ya solicitada; se espera su obtención en septiembre de 2025.

8. Modelo de salida previsto: Cancelación del préstamo con la entrada de financiación bancaria tradicional.

9. Inversión mínima: 500 €.

10. Superficie del inmueble: 3.452 m² con 11 viviendas previstas (1 a 4 dormitorios), zonas ajardinadas, piscina y aparcamiento.

11. Precios estimados de venta: Entre 950.000 € y 4.500.000 €, con una repercusión aproximada de 14.650 €/m².

12. Toda la información y opinión sobre wecity aquí.

Datos financieros de la inversión

1. Importe del préstamo (Fase I): 3.700.000 € (Financiado en julio 2025).

2. Importe del préstamo (Fase II): 1.300.000 €.

3. Rentabilidad bruta anual: 12,00%.

4. Rentabilidad total estimada(Fase II): 6,00%.

5. Plazo del préstamo: 6 meses, con posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales.

6. Forma de pago: Intereses y devolución de capital a vencimiento.

7. Ratio Loan to Value (LTV):

   • Sobre tasación actual: 39,43%.

   • Sobre hipótesis de edificio terminado (HET): 17,42%.

8. Tasación actual: 12.682.000 €.

9. Tasación HET: 28.702.500 €.

10. Aportación del promotor: 8.800.000 € en fondos propios hasta la fecha.

Estado Previo vs Obra terminada

Plan amigo

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Ubicación de la inversión

La ubicación del proyecto, en la Rua Castilho 217, destaca por situarse en una de las arterias más prestigiosas de Lisboa, a escasos metros de la Avenida da Liberdade y de la Praça Marquês de Pombal. Esta zona combina elegancia arquitectónica, excelente accesibilidad y una consolidada oferta de servicios de alto nivel, lo que la convierte en un enclave estratégico tanto para uso residencial como para inversión. La elevada demanda en el segmento de lujo, unida a la escasez de suelo disponible en esta parte central de la ciudad, refuerza el atractivo del activo y su potencial de revalorización. Como inversión inmobiliaria, su localización permite aspirar a una comercialización a precios premium, con un valor de repercusión previsto que alcanza los 14.650 €/m², lo cual refleja la fortaleza del mercado en este entorno exclusivo.

Tabla de Valoración Proyecto wecity

Puntuación Proyecto: 7.5 puntos

Ventajas del Proyecto

• Alta rentabilidad con bajo LTV: El 12% de interés anual, combinado con un Loan to Value inferior al 40%, mejora la relación riesgo-beneficio para el inversor.

• Garantía hipotecaria de primer grado: Ofrece una cobertura legal preferente en caso de impago o ejecución.

• Solidez del promotor: Noronha Sanches cuenta con amplia experiencia en desarrollos residenciales y turísticos en el mercado portugués, aportando fondos propios de forma significativa.

• Ubicación estratégica: Rua Castilho es una zona de alta demanda en Lisboa, con elevada liquidez en el segmento de lujo y potencial de revalorización a medio y largo plazo.

• Modelo de salida predefinido: La amortización se prevé mediante refinanciación bancaria, una estrategia habitual en proyectos de este tipo.

Desventajas y riesgos de la inversión

1. Licencia de obra aún pendiente: Aunque se espera su renovación en septiembre de 2025, el hecho de que esté caducada introduce incertidumbre respecto al calendario de ejecución y comercialización.

2. Rentabilidad vinculada al vencimiento: El pago de intereses y capital se realiza en un único plazo al finalizar el periodo, lo que implica mayor riesgo si el promotor sufre retrasos o impagos.

3. Dependencia de financiación futura: La salida del inversor depende de la obtención de financiación bancaria por parte del promotor, un hito sujeto a condiciones de mercado.

4. Retrasos en la comercialización: El inicio de ventas está condicionado a la licencia de obra, lo que podría afectar el calendario previsto de retorno del préstamo.

Conclusión

El proyecto Lisboa Marqués de Pombal Fase II representa una inversión de tipo deuda, con garantía hipotecaria de primer grado, respaldada por un promotor experimentado y con una rentabilidad anual estimada del 12% en un plazo corto. Su ubicación en una de las zonas más cotizadas de Lisboa, junto con un bajo LTV, aporta elementos de seguridad financiera a la operación.

Sin embargo, no está exento de riesgos relevantes, como el retraso en la obtención de licencias, la concentración en un solo activo residencial de lujo y la dependencia de refinanciación bancaria. Además, el pago único al vencimiento y la falta de liquidez del instrumento hacen necesario que el inversor evalúe su horizonte temporal y tolerancia al riesgo antes de participar.

Este tipo de inversión puede resultar adecuado para perfiles que buscan diversificar cartera mediante deuda inmobiliaria, con horizonte temporal definido y capacidad de asumir ciertos niveles de iliquidez y riesgo operativo.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Valoración del Proyecto Marqués de Pombal Fase II* : 7.5 puntos

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