Análisis y Valoración Proyecto Le Palace de Tokenized Green en Biarritz
Informe del proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la rehabilitación integral del histórico edificio Le Palace, situado en el prestigioso Quartier Impérial de Biarritz (Francia), para transformarlo en un activo residencial y comercial de alta gama. La inversión se estructura mediante equity con una TIR anualizada estimada del 26,3% y un plazo previsto de 26 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOPROYECTO ACTIVOTOKENIZED GREEN
Crowdfunding Inmobiliario en Biarritz
El Proyecto Le Palace, desarrollado por Tokenized Green, plantea la rehabilitación integral de un edificio histórico situado en Biarritz, en el denominado Quartier Impérial, una de las zonas residenciales de mayor valor del municipio. El inmueble se encuentra en la esquina de la Avenue Reine Victoria y la Rue Pellot, cuenta con una parcela de 1.140 m² y fue construido en 1900 con un estilo arquitectónico Napoléon III.
La estrategia del proyecto consiste en adquirir el inmueble completo, actualmente sin reformar, ejecutar una rehabilitación integral y posteriormente comercializar las diferentes unidades de forma individual. La actuación contempla la conservación de elementos estructurales y de la fachada, junto con una redistribución interior que permite incrementar la superficie útil residencial y configurar un producto orientado al segmento alto del mercado inmobiliario de Biarritz.
Tras la redistribución prevista, el programa definitivo confirmado para el proyecto contempla 21 viviendas y 9 locales comerciales, con aproximadamente 2.605 m² de superficie útil total. La intervención permite generar unos 399 m² adicionales de superficie residencial, principalmente mediante la reconfiguración de áticos y espacios interiores, sin aumentar la huella del edificio.
Desde el punto de vista económico, el proyecto estima unos 30,195 millones de euros de costes frente a unos 38,136 millones de euros de ingresos por ventas, generando un beneficio previsto de aproximadamente 7,94 millones de euros. La adquisición del activo representa unos 11,37 millones de euros incluyendo gastos, mientras que la rehabilitación directa se presupuesta en 8,34 millones.
La operación presenta una estructura de financiación mixta, con una ronda de fondos propios de 6,96 millones de euros y deuda bancaria senior prevista por aproximadamente 16,18 millones de euros. La deuda se sitúa por delante del capital de los socios en el orden de cobro y está previsto que sea amortizada con las ventas antes de proceder al reparto de la plusvalía.
Para el inversor, la particularidad fundamental es que no se trata de un préstamo inmobiliario convencional. La aportación se realiza mediante equity en la sociedad vehicular propietaria del inmueble, por lo que el retorno depende del resultado económico final de la operación. Tokenized Green plantea una aportación de 1 millón de euros, equivalente al 15% de la ronda de equity, con una preferente del 18% anual y una ventana de salida anticipada a partir del mes 15 bajo determinadas condiciones.
Según los datos definitivos confirmados para este análisis, el escenario base contempla una TIR anualizada del 26,3%, un plazo de 26 meses y una rentabilidad total estimada del 65,85%. Para una inversión de 10.000 euros, el dossier calcula una distribución de 16.585 euros al final del periodo, de los cuales 6.585 euros corresponderían a la ganancia sobre el capital aportado.
Estas cifras corresponden al escenario previsto por el proyecto y no constituyen una rentabilidad garantizada. El resultado final estará condicionado, entre otros factores, por la obtención de las autorizaciones, la ejecución de las obras, el coste definitivo de la rehabilitación, la evolución del mercado de Biarritz y la capacidad de comercializar las unidades a los precios contemplados.
Características Destacadas del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Tokenized Green - 1 septiembre 2026 - Alta en Tokenized Green con Plan Amigo 20€
Tipo operación: Plusvalía
Proyecto de Rehabilitación y venta.
Municipio: Biarritz, Pyrénées-Atlantiques, Francia.
Dirección: 9 Avenue Reine Victoria y 8 Rue Pellot.
Año de construcción: 1900.
Proyecto de rehabilitación
La operación contempla una rehabilitación integral del inmueble, incluyendo fachada, cubierta, instalaciones y espacios interiores. Una parte relevante de la estrategia consiste en reorganizar la distribución existente para incrementar la superficie residencial comercializable.
La redistribución permite pasar de 19 a 21 viviendas, al mismo tiempo que la superficie útil residencial aumenta de 1.596 m² a 1.996 m². Los locales comerciales pasan de 10 a 9, mientras que la superficie comercial aumenta hasta 609 m².
El programa definitivo contempla distintas tipologías residenciales, incluyendo viviendas de tres dormitorios con suite, viviendas de tres dormitorios, unidades de dos dormitorios y nuevas viviendas generadas mediante la reconfiguración del inmueble. La distribución definitiva podrá concretarse durante el desarrollo del proyecto de ejecución.
Rentabilidad y plazo
Los datos utilizados en este análisis para el escenario base son:
TIR anualizada: 26,3%.
Rentabilidad total estimada: 65,85%.
Plazo previsto: 26 meses.
Aportación de referencia de Tokenized Green: 1.000.000 €.
Distribución objetivo: 1.658.500 €.
Estado Previo vs Obra terminada
Ubicación de la inversión
Localización: Biarritz, Pyrénées-Atlantiques, Francia.
Zona: Quartier Impérial, entre Avenue Reine Victoria y Rue Pellot.
Inmueble: edificio histórico de estilo Napoléon III.
Año de construcción: 1900.
Parcela: 1.140 m².
Superficie resultante: aproximadamente 2.600 m².
Régimen: pleno dominio y sin copropiedad.
Protección urbanística: ubicado en un Sitio Patrimonial Notable y zona UA.
Fechas estimadas del proyecto:
Mercado inmobiliario
El proyecto se localiza en uno de los segmentos de mayor valor de Biarritz. El dossier sitúa el precio medio del Quartier Impérial en torno a 15.000 €/m², por encima de otras zonas prime del municipio como Front-de-Mer o Côte des Basques.
La documentación también señala una evolución positiva del segmento residencial prime de Biarritz, con una revalorización acumulada del 38% entre 2018 y 2024 y una presencia significativa de compradores internacionales en el segmento alto. Estos datos deben interpretarse como referencias de mercado y no como una garantía de evolución futura.
Estructura económica
El proyecto presenta un coste total estimado de 30,195 millones de euros y unos ingresos previstos de 38,136 millones, con un beneficio estimado de 7,94 millones de euros. La adquisición del inmueble, incluyendo gastos, representa aproximadamente 11,37 millones de euros y la obra directa de rehabilitación se cifra en 8,34 millones.
Otros costes relevantes son los honorarios técnicos, los gastos de operación y asesoramiento, comercialización y financiación. Los costes financieros y de estructuración de deuda están presupuestados en aproximadamente 3,08 millones de euros.
Fondos propios y financiación bancaria
La ronda de equity asciende a 6,96 millones de euros, destinados a cubrir aproximadamente el 30% de la inversión total. Tokenized Green participa con 1 millón de euros.
La estructura contempla además 16,18 millones de euros de deuda senior bancaria, que tiene prioridad de cobro frente a los socios. El préstamo se amortiza con las ventas del proyecto antes de distribuir la plusvalía entre los socios y el promotor.
Según la información facilitada posteriormente por Tokenized Green, la financiación bancaria se encuentra en una fase avanzada, pero el cierre definitivo está condicionado a alcanzar un 40% de preventas y disponer de los fondos propios requeridos por la entidad financiera.
Situación de la licencia
La licencia de obras todavía no está concedida. El calendario actualizado sitúa la obtención del permiso de obra mayor y el inicio de los trabajos alrededor de febrero de 2027. El proyecto se encuentra, por tanto, ante un hito administrativo relevante antes del comienzo de la rehabilitación.
Inversión y estructura del retorno
La inversión de Tokenized Green asciende a 1 millón de euros, aportados como equity en la sociedad vehicular. El capital tiene una preferente del 18% anual y una ventana de salida anticipada a partir del mes 15 si se alcanza el nivel de preventas establecido.
En el escenario base, el inversor recibe la devolución del capital, el rendimiento preferente y su participación correspondiente en el beneficio residual. Para una inversión de 10.000 euros, el modelo proyecta una distribución final de 16.585 euros, equivalente a una ganancia total de 6.585 euros.
Inversión con Impacto Positivo
Tokenized Green es una plataforma española especializada en financiación inmobiliaria con un posicionamiento claramente orientado hacia proyectos que integran criterios de sostenibilidad ambiental y eficiencia energética. Su propuesta combina la inversión inmobiliaria tradicional mediante préstamos con una metodología propia de evaluación que incorpora tanto variables financieras como indicadores de impacto ambiental y social.
Uno de los elementos diferenciadores de la plataforma es que prioriza promociones con certificaciones energéticas elevadas, soluciones constructivas eficientes y tecnologías destinadas a reducir el consumo energético de los edificios. De esta forma, además del análisis económico habitual, concede importancia al impacto que generan las promociones financiadas sobre el entorno y la eficiencia de las futuras viviendas.
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Tabla de Valoración Proyecto
Puntuación Proyecto: 6 puntos
Ventajas del Proyecto
Ubicación prime. El inmueble se encuentra en Quartier Impérial, una de las zonas de mayor valor inmobiliario de Biarritz, con precios de referencia elevados.
Activo singular. Se trata de un edificio histórico de 1900 con arquitectura Napoléon III y protección patrimonial, características que pueden diferenciar el producto terminado.
Compra por debajo de tasación. El precio neto de adquisición de 10,91 M€ se compara con una valoración de 12,50 M€ realizada por Savills en el estado y ocupación actuales.
Superficie adicional. La redistribución permite generar 399 m² útiles residenciales adicionales sin incrementar la huella del edificio.
Protección frente al promotor. El capital de los socios y la rentabilidad preferente se sitúan por delante del promotor en el reparto de la plusvalía, aunque la deuda bancaria tiene prioridad sobre ambos.
Escenario alternativo positivo. Incluso con una reducción del 15% en el precio de venta contemplado en el escenario pesimista, el modelo mantiene una TIR del 15,5%, aunque se trata de una proyección y no de una garantía.
Desventajas y riesgos de la inversión
Licencia pendiente. La licencia de obras todavía no está concedida y constituye un requisito previo para el inicio efectivo de la rehabilitación.
Financiación condicionada. Aunque existen pre-compromisos bancarios, el cierre definitivo de la financiación depende de alcanzar un 40% de preventas y cumplir las condiciones exigidas por el banco.
Riesgo de ejecución. La rehabilitación de un inmueble histórico puede presentar una complejidad técnica superior a una promoción de nueva construcción, con posibilidad de retrasos o desviaciones presupuestarias.
Dependencia del precio de venta. El escenario económico se apoya en precios residenciales elevados para Biarritz. Una menor capacidad de absorción del mercado podría reducir los ingresos y el beneficio.
Riesgo de liquidez. La salida anticipada a partir del mes 15 está condicionada a alcanzar más del 60% de preventas y a la posibilidad efectiva de ceder la participación.
Deuda con prioridad. La financiación bancaria senior, estimada en 16,18 M€, se amortiza antes de cualquier distribución a los socios, por lo que el capital del inversor queda subordinado a dicha deuda.
Costes financieros relevantes. El modelo contempla aproximadamente 3,08 M€ en costes financieros y de estructuración de deuda, una partida significativa dentro del presupuesto total.
Rentabilidad no garantizada. La TIR del 26,3% y la rentabilidad total del 65,85% proceden del escenario económico previsto y pueden variar en función del desarrollo real de la operación.
Conclusión
El Proyecto Le Palace de Tokenized Green plantea una operación de rehabilitación inmobiliaria de carácter singular, basada en la adquisición y transformación de un edificio histórico ubicado en el Quartier Impérial de Biarritz. La estrategia combina la compra del activo, una rehabilitación integral, una redistribución que incrementa la superficie residencial y la posterior venta individual de las unidades.
Las principales fortalezas de la operación se encuentran en la rentabilidad estimada, ubicación, la singularidad del activo, la diferencia entre el precio de adquisición y la valoración aportada, la generación de superficie adicional y el posicionamiento del producto en un segmento residencial de alto valor.
Para el inversor, la operación presenta una TIR anualizada del 26,3%, una rentabilidad total estimada del 65,85% y un plazo de 26 meses, con un múltiplo de 1,66 veces sobre el capital.
Sin embargo, estas cifras deben analizarse conjuntamente con la estructura y el calendario de la operación. La licencia de obras todavía no está concedida y la financiación bancaria definitiva está condicionada a la consecución de preventas y al cumplimiento de determinados requisitos del banco. Estos dos elementos representan hitos relevantes para la evolución del proyecto.
También debe tenerse presente que el inversor participa mediante equity y no mediante un préstamo, por lo que el retorno está directamente vinculado al resultado final de la promoción. Aunque existe una rentabilidad preferente del 18% anual y prioridad frente al promotor en el reparto de la plusvalía, la deuda bancaria tiene prioridad sobre los socios y el capital continúa expuesto a los riesgos propios de una operación inmobiliaria.
En definitiva, Le Palace presenta una combinación de potencial de rentabilidad elevado y riesgos relevantes de ejecución, financiación, comercialización y liquidez. Para un inversor de crowdfunding inmobiliario, la cuestión fundamental no debería limitarse a la TIR anunciada, sino valorar si acepta el riesgo asociado a una operación de equity sobre un único activo, todavía pendiente de licencia y con financiación bancaria condicionada.
Como en cualquier inversión de estas características, las rentabilidades indicadas son proyecciones y no garantías, y existe la posibilidad de pérdida parcial o total del capital invertido.
Valoración del Proyecto Le Palace* : 6 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
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La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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