Análisis y Valoración Proyecto Figueria da Foz de wecity
Informe del Proyecto de Crowdfunding Inmobiliario que consiste en financiar la finalización de la reforma de un edificio residencial situado en Figueira da Foz (Portugal), que contempla la creación de 8 unidades para su posterior venta. La operación ofrece una TIR del 11,50% a 9 meses y cuenta con una hipoteca de primer grado sobre el activo.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOWECITYPROYECTO ACTIVO
Crowdfunding Inmobiliario en Portugal
El proyecto Figueria da Foz, publicado en la plataforma de crowdfunding inmobiliario wecity, plantea la financiación mediante préstamo hipotecario de la adquisición y finalización de la reforma de un edificio residencial situado en Rua Goltz de Carvalho, 16, en Buarcos, Figueira da Foz, Portugal. El inmueble se destinará a la creación de ocho unidades independientes para su posterior venta.
La financiación solicitada asciende a 1.000.000 €, con un tipo de interés anual del 11,50% y un plazo previsto de 9 meses, al que podría añadirse una prórroga de hasta 3 meses. La rentabilidad total estimada para el inversor es del 8,63%, con el pago del principal y los intereses previsto al vencimiento.
Uno de los elementos principales de la operación es la existencia de una garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble. La tasación actual se sitúa en 1.797.500 €, mientras que la valoración bajo hipótesis de edificio terminado alcanza 2.407.400 €. Con un préstamo de 1 millón de euros, los LTV comunicados por la plataforma son del 55,63% sobre la valoración actual y del 41,53% sobre el valor estimado una vez finalizada la actuación. No obstante, el retorno del préstamo depende de que la promoción pueda completarse, obtener los permisos necesarios y vender las viviendas en las condiciones previstas.
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Características Destacadas del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: wecity / 28 septiembre 2026
Alta Wecity con Plan Amigo 50€ con el código: KAC4B0
Tipología: financiación de promoción residencial.
Modalidad: préstamo hipotecario a tipo fijo.
Capital solicitado: 1.000.000 €.
Aportación del promotor: 535.000 €.
Inversión mínima: 500 €.
Rentabilidad y plazo
TIR del préstamo: 11,50% anual.
Rentabilidad total estimada: 8,63%.
Duración prevista: 9 meses.
Prórroga potencial: hasta 3 meses.
Periodo de obligado cumplimiento: 4 meses.
Pago de intereses: al vencimiento.
La rentabilidad total inferior a la TIR anualizada responde a que el préstamo tiene una duración inferior a doce meses.
Activo inmobiliario
Ubicación: Rua Goltz de Carvalho, 16, Buarcos, Figueira da Foz, Portugal.
Superficie del inmueble: 149 m².
Superficie bruta construida: 552 m².
Número de unidades previstas: 8.
Licencia de obra: concedida el 23 de septiembre de 2025.
Estado de las obras: aproximadamente 59% ejecutado.
Ventas realizadas: 0 de 8 unidades en el momento de la presentación del proyecto.
Datos económicos de la promoción
Coste total estimado: 1.535.000 €.
Ingresos previstos por ventas: 2.520.000 €.
Coste de construcción indicado: 2.780 €/m².
Valor de venta previsto: 4.565 €/m².
La estrategia de salida contempla la venta de las viviendas una vez completada la obra y obtenidos los permisos correspondientes. Por tanto, el repago del préstamo está vinculado principalmente a la capacidad de comercializar el activo terminado.
Garantía hipotecaria
Garantía: hipoteca de primer grado sobre el inmueble.
Tasación actual: 1.797.500 €.
Valoración HET: 2.407.400 €.
LTV sobre tasación actual: 55,63%.
LTV sobre valoración HET: 41,53%.
La existencia de una hipoteca de primer grado proporciona una garantía real sobre el activo, aunque no elimina el riesgo de pérdida. En un escenario de incumplimiento, el valor efectivo de recuperación dependería, entre otros factores, del valor de mercado del inmueble, los costes asociados a una eventual ejecución y el tiempo necesario para materializar la garantía.
Situación financiera y avance
El promotor ha aportado 535.000 € de fondos propios, destinados principalmente a la adquisición y determinadas tasas. La información facilitada señala además que parte de la obra ejecutada hasta el momento ha sido financiada mediante un préstamo concedido por un tercero.
El proyecto presenta un grado de avance de obra del 59%, pero todavía no registra ventas de las ocho unidades previstas. Esta circunstancia hace que la fase final de ejecución y la posterior comercialización sean elementos relevantes para el cumplimiento del calendario de devolución.
Estado Previo vs Obra terminada
Ubicación de la inversión
El proyecto se ubica en Rua Goltz de Carvalho, 16, Buarcos, Figueira da Foz, Portugal, en una zona residencial próxima a la costa. Uno de sus principales elementos diferenciales es que la calle cuenta con salida directa hacia la playa, situada aproximadamente a 50 metros del inmueble, lo que proporciona una ubicación cercana al frente marítimo y a los servicios y atractivos asociados a esta zona costera.
Plan amigo
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Tabla de Valoración Proyecto wecity
Puntuación Proyecto: 7.5 puntos
Ventajas del Proyecto
Garantía hipotecaria de primer grado. El préstamo está respaldado por un derecho real sobre el inmueble, lo que proporciona una cobertura adicional frente a un préstamo sin garantía real.
LTV inicial moderado. El importe financiado representa el 55,63% de la tasación actual, dejando un margen entre el capital prestado y el valor tasado del activo.
LTV sobre valor terminado reducido. La relación entre préstamo y valoración HET se sitúa en el 41,53%, aunque esta referencia depende de que se complete la promoción conforme a las hipótesis de la tasación.
Obra parcialmente ejecutada. El proyecto presenta un avance aproximado del 59%, por lo que no parte de una actuación completamente pendiente de iniciar.
Licencia de obra concedida. La existencia de licencia reduce uno de los riesgos administrativos asociados al inicio y desarrollo de la actuación.
Aportación relevante del promotor. Los 535.000 € aportados con fondos propios suponen una participación significativa respecto al capital solicitado mediante la plataforma.
Plazo inicialmente limitado. Los 9 meses previstos permiten plantear una operación de duración relativamente corta, aunque existe una posible extensión de hasta 3 meses.
Desventajas y riesgos de la inversión
Sin ventas realizadas. En el momento de la financiación no se había vendido ninguna de las ocho unidades, por lo que la salida depende todavía de la capacidad comercial del promotor.
Riesgo de ejecución de la obra. Queda aproximadamente un 41% de la actuación por completar, pudiendo producirse desviaciones de costes, retrasos o dificultades técnicas.
Repago condicionado a las ventas. La devolución del préstamo está vinculada principalmente a la venta de las viviendas terminadas, por lo que una comercialización más lenta podría retrasar el cobro.
Posible ampliación del plazo. Aunque el vencimiento previsto es de 9 meses, las condiciones contemplan una prórroga de hasta 3 meses, por lo que el capital podría permanecer invertido durante más tiempo.
Valoración HET no garantizada. Los 2.407.400 € corresponden a una hipótesis de edificio terminado; no representan necesariamente el precio que finalmente pueda obtenerse por las unidades.
Mercado inmobiliario portugués. Una evolución menos favorable de la demanda residencial en la zona podría afectar tanto a los precios de venta como al ritmo de comercialización.
Financiación previa de la obra. Parte del avance realizado se ha financiado mediante un préstamo de un tercero, por lo que resulta relevante analizar contractualmente la estructura de deuda y la posición de cada acreedor.
Conclusión
El proyecto Figueria da Foz presenta una estructura de financiación basada en un préstamo de 1 millón de euros, con una TIR anual del 11,50%, una rentabilidad total estimada del 8,63% y un plazo inicial de 9 meses, ampliable potencialmente otros 3 meses. La principal protección para el inversor es la hipoteca de primer grado, con un LTV del 55,63% sobre la valoración actual del inmueble y del 41,53% sobre la valoración estimada una vez finalizada la promoción.
Desde el punto de vista del riesgo, el proyecto combina elementos favorables, como el grado de ejecución de la obra, la licencia concedida, la aportación de fondos propios del promotor y la garantía hipotecaria, con factores que conviene vigilar especialmente. Entre ellos destacan la ausencia de ventas hasta el momento, la necesidad de completar las obras, la dependencia de la comercialización de las ocho unidades y la posibilidad de que el calendario inicialmente previsto se prolongue.
Por tanto, el análisis del proyecto debería centrarse no únicamente en la rentabilidad ofrecida, sino también en la capacidad del promotor para finalizar la obra dentro del presupuesto, la evolución de las ventas, la suficiencia real de la garantía y las condiciones jurídicas de la financiación existente. Como ocurre con cualquier préstamo de crowdfunding inmobiliario, la garantía hipotecaria reduce determinados riesgos, pero no elimina la posibilidad de retrasos, pérdida de rentabilidad o pérdida parcial o total del capital invertido.
Valoración del Proyecto Figueria da Foz* : 7.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
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