Análisis y Valoración del Proyecto Talvion M4 Puerto de Sagunto de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación para el desarrollo de una promoción de 133 viviendas en régimen de cooperativa en Puerto de Sagunto (Valencia). Se ofrece un préstamo en un plazo de 18 meses y una rentabilidad total prevista del 16,50%. La operación cuenta con una garantía hipotecaria de primer rango sobre el terreno.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
11/3/2026
Crowdlending Inmobiliario en Sagunto
El proyecto Talvion M4 Puerto de Sagunto es una operación de financiación participativa inmobiliaria destinada a sufragar parte de la adquisición de un suelo urbano residencial y determinados costes iniciales de desarrollo (Soft Costs) para la construcción de una promoción de 133 viviendas en régimen de cooperativa. La actuación se ubica en Puerto de Sagunto (Valencia) y contempla viviendas de obra nueva con plazas de garaje, trasteros y diferentes zonas comunes. La financiación se articula mediante un préstamo de 3.050.000 euros a través de Civislend, con un tipo de interés nominal anual del 11,00%, un plazo inicial de 18 meses y una rentabilidad total prevista del 16,50%.
Uno de los aspectos más relevantes de esta operación es su estructura de garantías, ya que el préstamo de Civislend cuenta con una hipoteca de primer rango sobre el suelo, con una tasación de 5.973.843 euros y un LTV aproximado del 51%. Este elemento diferencia sustancialmente a Talvion M4 de Talvion M5, otro proyecto del mismo promotor que se comercializa paralelamente y que forma parte de la misma operación inmobiliaria en Puerto de Sagunto, pero cuya financiación bancaria parcial de la adquisición del suelo sitúa la garantía hipotecaria de Civislend en segundo rango. Por tanto, aunque ambos proyectos comparten promotor, ubicación y planteamiento urbanístico, presentan diferencias importantes en cuanto a la posición de los inversores dentro de la estructura de garantías.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 10 noviembre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Ubicación: Puerto de Sagunto, Valencia.
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria.
Finalidad: Financiar parte de la adquisición del suelo y determinados costes iniciales del desarrollo inmobiliario.
Estado del proyecto: Pendiente de adquisición del suelo y desarrollo de los trámites urbanísticos iniciales.
Condiciones económicas del préstamo
Importe total solicitado: 3.050.000 €.
Tipo de interés nominal anual (TIN): 11,00%.
Rentabilidad total prevista: 16,50%.
Plazo inicial: 18 meses.
Amortización anticipada: Permitida, total o parcial, sin penalización a partir de la finalización del sexto mes.
Prórroga: El promotor dispone de la posibilidad de ampliar el préstamo durante seis meses adicionales, manteniendo un TIN del 11,00%.
Características del activo inmobiliario
La operación se desarrolla sobre la parcela M4, un suelo urbano residencial situado en Puerto de Sagunto. Sobre este terreno está prevista la construcción de un edificio plurifamiliar de vivienda libre bajo régimen de cooperativa.
Las principales características de la promoción prevista son:
Número de viviendas: 133 unidades.
Configuración del edificio: Dos plantas bajo rasante, planta baja y diez alturas sobre rasante.
Anejos: Plazas de garaje y trasteros.
Zonas comunes: Jardines, piscina comunitaria, gimnasio, coworking, aparcamiento de bicicletas y zona de juegos infantiles.
Precio medio de venta previsto: 239.700 € por vivienda, incluyendo anejos.
Comercialización: Todavía no se ha iniciado.
La promoción se orienta al mercado residencial de primera vivienda, en una zona que combina actividad industrial, logística y residencial. Su proximidad a Valencia, aproximadamente a 30 kilómetros, y la conexión con vías de comunicación como la AP-7 constituyen factores relevantes para su localización.
Estructura de financiación y aportaciones
El préstamo solicitado a Civislend asciende a 3.050.000 euros y se distribuirá entre diferentes necesidades financieras de la operación:
Adquisición del suelo: Primera disposición de 2.325.000 €.
Gastos de formalización: Aproximadamente 388.653 €.
Soft Costs: Aproximadamente 336.347 €, destinados a sufragar costes iniciales del desarrollo mediante facturas justificativas.
Aportación del promotor: 871.272 € en fondos propios para la adquisición del terreno.
El precio de compra del suelo se sitúa en 3.196.273 euros, mientras que su valoración de tasación asciende a 5.973.843 euros.
Según la estructura comunicada por Civislend, la plataforma aportará aproximadamente el 73% de los fondos destinados a la adquisición del suelo, mientras que el promotor contribuirá con el 27% restante.
Adicionalmente, una entidad bancaria de primer nivel financiará el IVA correspondiente a la compra del terreno y será también la entidad prevista para conceder la futura financiación bancaria de la promoción.
Garantías y nivel de apalancamiento
Uno de los elementos diferenciadores de Talvion M4 es la posición hipotecaria de los inversores de Civislend.
Garantía hipotecaria: Primer rango sobre el suelo objeto de la operación.
Valor de tasación: 5.973.843 €.
Importe del préstamo: 3.050.000 €.
LTV comunicado: 51%.
La hipoteca de primer rango significa que Civislend ocupa la primera posición registral como acreedor hipotecario sobre el activo, por delante de otros posibles acreedores hipotecarios posteriores.
Es importante diferenciar esta estructura de la correspondiente a Talvion M5 Puerto de Sagunto. Ambos proyectos forman parte de una misma operación inmobiliaria del promotor, pero en M5 una entidad bancaria participa en la financiación de parte de la adquisición del suelo, por lo que Civislend dispone de una garantía hipotecaria de segundo rango. En cambio, en M4 Civislend es la única entidad que financia la compra del suelo, lo que permite constituir la hipoteca de primer rango.
Esta diferencia es relevante para el inversor porque determina la prioridad de cobro en caso de ejecución de las garantías, aunque no elimina el riesgo de recuperación parcial o total del capital.
Situación urbanística y estrategia de salida
En el momento de la publicación de la operación, la comercialización de las viviendas todavía no ha comenzado y el proyecto básico se encuentra en fase de redacción.
La solicitud de licencia de obras está prevista una vez se formalice la adquisición del suelo, estimándose su obtención durante los meses posteriores.
La estrategia de salida contempla dos hitos principales:
La transmisión del suelo a la cooperativa.
La entrada de financiación bancaria mediante un préstamo promotor.
Esta segunda financiación está condicionada a la obtención de la licencia de obras y a alcanzar un nivel de preventas del 70%.
Por tanto, la devolución del préstamo de Civislend depende de que se materialice la operación de transmisión del suelo y se consiga estructurar la financiación bancaria prevista.
Ubicación del proyecto
Avenida Tres de Abril , Nº 9, Puerto de Sagunto (Valencia).
Municipio próximo a Valencia capital.
Buena conexión mediante la AP-7 y otras vías principales.
Área con importante actividad industrial, logística y residencial.
Plan amigo
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Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 7 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. Civislend dispone de prioridad hipotecaria sobre el suelo, una posición más favorable que la establecida en Talvion M5.
LTV relativamente contenido. El 51% comunicado proporciona un margen entre el importe financiado y la tasación actual del terreno, aunque la recuperación dependerá del valor realizable del activo.
Antecedentes positivos en Civislend. Las operaciones de Cádiz y La Florista fueron reembolsadas, aportando experiencia previa en la colaboración entre ambas compañías.
Aportación de fondos propios. El promotor contribuye con aproximadamente 871.272 € a la adquisición del suelo, compartiendo parte de las necesidades de financiación iniciales.
Participación bancaria. Una entidad financiera de primer nivel interviene en la financiación del IVA y está prevista su participación posterior mediante el préstamo promotor.
Ubicación con actividad económica. Puerto de Sagunto cuenta con un entorno industrial, logístico y residencial que puede favorecer la demanda de vivienda habitual.
Desventajas y riesgos de la inversión
Comercialización todavía sin iniciar. No existen preventas comunicadas, por lo que todavía debe demostrarse la aceptación comercial de las viviendas y de sus precios previstos.
Licencia de obras pendiente. La autorización urbanística se solicitará después de adquirir el suelo, pudiendo producirse retrasos administrativos que afecten al calendario de desarrollo.
Dependencia de la financiación bancaria futura. La estrategia de salida requiere obtener un préstamo promotor, condicionado a la licencia de obras y a alcanzar el 70% de preventas.
Riesgo de costes adicionales. La evolución de los gastos técnicos, urbanísticos, financieros y de construcción podría modificar las necesidades económicas inicialmente previstas.
Ausencia de liquidez. La inversión no dispone de un mercado secundario que garantice la posibilidad de recuperar el capital antes del vencimiento.
Riesgo de pérdida del capital. Como cualquier préstamo de crowdfunding inmobiliario, existe la posibilidad de incumplimiento del promotor y de recuperación parcial o incluso nula de la cantidad invertida.
Conclusión
Talvion M4 Puerto de Sagunto presenta una operación de financiación inmobiliaria con una rentabilidad prevista del 16,50% en un plazo inicial de 18 meses, equivalente a un TIN del 11,00%. Su principal elemento diferenciador es la garantía hipotecaria de primer rango sobre el suelo, con una tasación de 5.973.843 euros y un LTV comunicado del 51%. Esta estructura sitúa a los inversores de Civislend en una posición hipotecaria más favorable que en Talvion M5, proyecto que se comercializa paralelamente y que cuenta con una garantía de segundo rango.
También resulta relevante la experiencia declarada de Talvion y el historial de dos operaciones anteriores con Civislend que finalizaron con el reembolso de los préstamos. A ello se añade la aportación de fondos propios del promotor y la participación prevista de una entidad bancaria en la estructura financiera de la operación.
No obstante, el proyecto todavía se encuentra en una fase inicial. La comercialización no ha comenzado, la licencia de obras está pendiente de solicitud y la estrategia de devolución depende de la posterior transmisión del suelo a la cooperativa y de la obtención de financiación bancaria, para lo que será necesario alcanzar un 70% de preventas. Estos factores introducen incertidumbre sobre los plazos y la ejecución de la estrategia de salida.
Desde el punto de vista del inversor, la garantía hipotecaria de primer rango constituye el principal aspecto favorable de Talvion M4 frente a M5, aunque en el caso de M4 no se ha iniciado comercialización, lo que supone un punto en contra respecto a M5. La valoración del suelo, la evolución comercial de la promoción y la capacidad del promotor para completar la operación financiera serán determinantes. Por ello, consideramos importante analizar conjuntamente la estructura de garantías, el estado urbanístico y la viabilidad de la futura financiación antes de tomar una decisión de inversión.
Nota obtenida por el Proyecto Talvion M4 Puerto de Sagunto es *: 7 puntos
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