Análisis y Valoración del Proyecto San Isidro Crevillent de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en financiar la finalización de una promoción de 14 viviendas unifamiliares adosadas en Crevillent (Alicante), una rentabilidad total prevista del 15,00% y un plazo de 18 meses. La operación cuenta con garantía hipotecaria de primer rango, licencia de obras vigente y un avance aproximado del 45%.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
9/28/2026
Crowdlending Inmobiliario en Crevillent
El Proyecto San Isidro Crevillent plantea la financiación, mediante un préstamo participativo inmobiliario canalizado por Civislend, de la finalización de una promoción residencial de 14 viviendas unifamiliares adosadas en Crevillent (Alicante). La operación contempla un préstamo de 1.450.000 euros, con un tipo de interés nominal del 10,00% y un plazo previsto de 18 meses, lo que representa una rentabilidad total anunciada del 15,00% si se mantiene el calendario inicialmente establecido. El préstamo está respaldado por una garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo.
La promoción se encuentra ya en fase de ejecución, con una licencia de obras concedida y vigente y un avance aproximado del 45%. Además, cuatro de las 14 viviendas figuran como reservadas, según la información facilitada por Civislend. Entre los elementos que conviene analizar destacan la relación entre la financiación solicitada y el valor del activo, la aportación de fondos propios del promotor, el precio previsto de comercialización y la capacidad de completar y vender las viviendas dentro del plazo del préstamo. Como contrapartida, siguen existiendo riesgos propios de una promoción en construcción, especialmente los relacionados con posibles retrasos, costes de ejecución, evolución de las ventas y necesidad de una eventual ampliación del plazo.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 29 septiembre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria de primer rango.
Capital solicitado: 1.450.000 €.
Tipo de interés nominal: 10,00% TIN.
Rentabilidad total prevista: 15,00%.
Plazo inicial: 18 meses.
Amortización: Pago único (bullet).
Ticket mínimo: 250 €.
Ticket máximo: Sin límite indicado.
Características del activo
Promoción: 14 viviendas unifamiliares adosadas.
Superficie media: Aproximadamente 97 m² por vivienda.
Distribución: Viviendas de 3 y 4 dormitorios y 1 o 2 baños.
Elementos adicionales: Aparcamiento, trastero y terrazas.
Parcela: 1.088 m² de suelo urbano consolidado.
Superficie construida computable: Aproximadamente 1.362 m².
Precio medio de venta previsto: 196.429 € por vivienda.
Precio medio previsto: Aproximadamente 2.018 €/m².
Situación urbanística y constructiva
Licencia de obras: Concedida y vigente.
Estado de las obras: Promoción anteriormente paralizada y retomada en mayo de 2026.
Avance estimado: Aproximadamente 45%.
Titularidad: El activo fue adquirido y escriturado por el promotor en mayo de 2026.
Costes pendientes: Parte del precio de adquisición y los costes necesarios para finalizar la construcción serán financiados mediante el préstamo.
Garantías y valoración
Garantía: Hipoteca de primer rango sobre el activo.
Tasación actual: 1.279.904,66 €.
Tasación HET: 4.703.311 €.
LTV de la primera disposición: Aproximadamente 35%.
LTV sobre valor HET: Aproximadamente 31%.
Estos porcentajes deben interpretarse teniendo en cuenta que el LTV HET utiliza el valor estimado del inmueble una vez terminado, mientras que la tasación actual refleja la situación presente del activo.
Estructura de financiación
Aportación inicial del promotor: 680.962 €.
Participación inicial del promotor: Aproximadamente 61%.
Primera disposición aproximada: 442.893 €.
Pago aplazado de la adquisición: 292.500 €.
Capital restante del préstamo: Destinado principalmente a financiar los costes de construcción pendientes.
Control de las disposiciones: El capital destinado a obra se prevé disponer mediante certificaciones supervisadas por un Project Monitoring externo.
Comercialización
Inicio de ventas: Ya iniciado.
Viviendas reservadas: 4 de 14.
Porcentaje de unidades reservadas: Aproximadamente 29%.
Aportación de los compradores: 6.000 € por vivienda reservada.
Vía de salida: Venta de las viviendas terminadas.
Promotor
Sociedad prestataria: Alicante y Castillo, S.L.
Grupo empresarial: Grupo Di Roma.
Experiencia declarada: Actividad inmobiliaria desde 2012.
Proyectos anteriores indicados: 8 promociones de características similares.
Viviendas entregadas: 111, según la información publicada por Civislend.
Actividad actual: Dos proyectos en curso, con 22 viviendas en total.
Condiciones de amortización
Amortización anticipada: Permitida desde la finalización del sexto mes sin penalización.
Prórroga: El promotor puede solicitar una extensión de hasta 6 meses.
Tipo durante la prórroga: 10,00% TIN.
Devengo de intereses: Desde la formalización del préstamo, que puede producirse hasta 30 días laborables después de finalizar la captación.
Estado Previo vs Obra terminada
Ubicación del proyecto
Localización: Calle San Isidro, 3, Crevillent (Alicante).
Entorno: Municipio próximo a Elche y conectado con Alicante y Murcia mediante la A-7 y AP-7.
Plan amigo
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Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 6.5 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. La operación cuenta con una garantía real sobre el activo, lo que proporciona una posición jurídica relevante en caso de incumplimiento, aunque no elimina el riesgo de pérdida.
Nivel de financiación moderado respecto a la tasación. El LTV indicado es del 35% para la primera disposición y del 31% sobre el valor HET, dejando margen entre la deuda y las valoraciones aportadas.
Obra ya avanzada. El proyecto presenta aproximadamente un 45% de ejecución, reduciendo la incertidumbre respecto a una promoción que todavía no hubiera comenzado físicamente.
Licencia de obras vigente. La existencia de licencia concedida evita que la operación dependa de obtener inicialmente este permiso administrativo.
Comercialización en marcha. Cuatro viviendas aparecen reservadas, equivalente al 29% de las unidades, aunque estas reservas no deben equipararse a ventas escrituradas.
Aportación relevante del promotor. Los 680.962 € aportados inicialmente representan aproximadamente el 61% de los fondos considerados en la estructura inicial indicada por Civislend.
Desventajas y riesgos de la inversión
Riesgo de ejecución. La promoción todavía no está terminada y cualquier incremento de costes, incidencia constructiva o retraso puede afectar al calendario previsto.
Dependencia de las ventas. La devolución del préstamo está vinculada a la comercialización de las viviendas, por lo que una menor velocidad de ventas podría retrasar la salida.
Valor HET condicionado a la finalización. El LTV del 31% utiliza una tasación de 4,70 millones de euros correspondiente al inmueble terminado, por lo que no representa el valor actual realizable del activo.
Diferencia entre reservas y ventas. Las cuatro reservas existentes aportan visibilidad comercial, pero pueden cancelarse y no equivalen a operaciones de compraventa definitivamente escrituradas.
Posible extensión del plazo. El promotor puede prorrogar el préstamo durante seis meses, por lo que los 18 meses iniciales no deben considerarse necesariamente como un plazo máximo absoluto.
Amortización anticipada. El promotor puede devolver el préstamo desde el sexto mes sin penalización, lo que podría reducir el periodo efectivo de generación de intereses frente al plazo inicialmente previsto.
Pago de intereses al vencimiento. Al tratarse de una estructura bullet, el inversor no recibe los intereses periódicamente, sino que estos se liquidan junto con el principal según las condiciones de la operación.
Riesgo de mercado. El precio medio previsto de unos 196.429 € por vivienda depende de que la demanda local permita comercializar las unidades a los valores contemplados en el proyecto.
Riesgo de liquidez. La inversión no ofrece una salida equivalente a la de un activo cotizado, por lo que recuperar el capital antes del vencimiento puede no ser posible.
Ausencia de cobertura de fondos de garantía. El capital invertido no está cubierto por el Fondo de Garantía de Inversiones ni por el Fondo de Garantía de Depósitos.
Conclusión
El Proyecto San Isidro Crevillent presenta una estructura basada en un préstamo de 1,45 millones de euros, con una garantía hipotecaria de primer rango y una promoción residencial que ya cuenta con licencia, obras iniciadas y un grado de ejecución aproximado del 45%. La aportación de fondos propios del promotor, la existencia de cuatro viviendas reservadas y los niveles de LTV comunicados por Civislend son elementos relevantes a la hora de analizar la estructura financiera de la operación.
No obstante, la inversión continúa expuesta a los riesgos habituales de la financiación inmobiliaria: finalización de las obras, control de costes, evolución de las ventas, cumplimiento del calendario y eventual necesidad de ampliar el plazo. Además, la tasación HET de 4,70 millones de euros depende de que la promoción sea completada y comercializada conforme a las hipótesis utilizadas. Por ello, antes de invertir resulta especialmente relevante revisar la tasación, el estudio de mercado, la documentación jurídica y urbanística, las condiciones completas de la garantía y la información económica del promotor. La rentabilidad del 10,00% TIN debe analizarse conjuntamente con estos factores y no como una garantía de resultado.
Nota obtenida por el Proyecto San Isidro Crevillent es *: 6.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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