Análisis y Valoración del Proyecto Residencial Tetuán Madrid de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación de una promoción residencial de obra nueva situada en el distrito de Tetuán (Madrid). El desarrollo contempla la construcción de un edificio de 9 viviendas cuyas obras presentan un avance del 73%. Rentabilidad del 10,00% TIN a un plazo inicial de 12 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
10/13/2026
Crowdlending Inmobiliario en Madrid
El Proyecto Residencial Tetuán Madrid, publicado en la plataforma de financiación participativa Civislend, plantea la financiación mediante préstamo de una promoción residencial de obra nueva situada en el barrio de Almenara, dentro del distrito madrileño de Tetuán. La operación contempla el desarrollo de un edificio plurifamiliar compuesto por 9 viviendas de un dormitorio, 4 plazas de garaje y 9 trasteros, sobre una parcela urbana de 225 m². Se trata de una promoción que presenta un grado de ejecución avanzado, con la licencia de obras concedida y un avance de construcción del 73% a agosto de 2026. Además, cuenta con un nivel de comercialización significativo, puesto que 7 de las 9 viviendas ya disponen de contratos privados de compraventa firmados.
La financiación se estructura mediante un préstamo de 1.725.000 euros, con una rentabilidad anual del 10,00% TIN, un plazo inicial de 12 meses y una rentabilidad total prevista del 10,00% si se mantiene la duración inicialmente establecida. La operación incorpora una garantía hipotecaria de primer rango sobre el inmueble y una prenda sobre las participaciones sociales de la sociedad prestataria. Entre los aspectos que merecen especial atención destacan el nivel de endeudamiento respecto al valor actual del activo, la aportación económica del promotor, el avance de las obras y la capacidad de completar las ventas pendientes. Estos elementos permiten identificar algunos factores favorables, aunque no eliminan los riesgos asociados a la financiación inmobiliaria ni garantizan la recuperación del capital o el cobro de los intereses.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 16 octubre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria de primer rango.
Localización: Calle de las Aguileñas, 7, barrio de Almenara, distrito de Tetuán, Madrid.
Finalidad: Financiar parte de los costes de construcción y liberar fondos propios previamente aportados por el promotor.
Estado del proyecto: En fase de ejecución de obra, con un avance del 73% a agosto de 2026.
Características del activo inmobiliario
La promoción se desarrolla sobre una parcela urbana de 225 m² y contempla la construcción de un edificio residencial plurifamiliar distribuido en planta baja y cuatro alturas (PB+IV).
La composición prevista del inmueble es la siguiente:
Viviendas: 9 unidades residenciales de un dormitorio y un baño.
Garajes: 4 plazas de aparcamiento.
Trasteros: 9 unidades anexas.
Superficie construida total: 802 m².
Superficie destinada a viviendas: 540 m².
Superficie media por vivienda: Aproximadamente 62 m².
Se trata de viviendas de dimensiones relativamente contenidas, orientadas principalmente a compradores que buscan inmuebles de uno o dos ambientes en el mercado residencial madrileño. Esta tipología puede facilitar el acceso a determinados perfiles de demanda, aunque también concentra la comercialización en un segmento concreto del mercado.
Situación urbanística y estado de las obras
Uno de los aspectos relevantes de esta operación es que el proyecto ha superado algunas de las fases iniciales habituales en promociones inmobiliarias.
Adquisición del suelo: El promotor adquirió la parcela en abril de 2025.
Licencia de obras: Concedida en junio de 2023.
Avance de construcción: Aproximadamente el 73% a agosto de 2026.
Situación actual: Promoción en fase de ejecución, con parte de los trabajos todavía pendientes.
El grado de ejecución reduce la exposición a determinados riesgos iniciales, como la obtención de la licencia o el desarrollo de las primeras fases constructivas. Sin embargo, todavía será necesario completar las obras, obtener la documentación administrativa correspondiente para la entrega de las viviendas y resolver posibles incidencias técnicas o económicas que puedan surgir durante la fase final.
Estado Previo vs Estado actual
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Estructura de financiación
El importe total del préstamo solicitado a través de Civislend asciende a 1.725.000 euros. Su distribución está prevista de la siguiente manera:
Primera disposición: 1.325.000 euros destinados principalmente a liberar fondos propios aportados anteriormente por el promotor.
Gastos de formalización: Aproximadamente 146.381 euros adicionales asociados a la operación.
Financiación de construcción: Los 253.619 euros restantes se destinarán a cubrir costes de construcción, mediante disposiciones vinculadas a certificaciones de obra.
La liberación de fondos propios merece una consideración especial, ya que una parte importante del préstamo no se destina directamente a financiar nuevas actuaciones constructivas, sino a recuperar recursos que el promotor había invertido previamente en el desarrollo.
En cuanto a la estructura de aportaciones en el momento de la firma, Civislend participa con 1.471.381 euros, equivalentes al 58% de los fondos considerados, mientras que el promotor aporta 1.050.528 euros, correspondientes al 42%. Según la información facilitada, la aportación acumulada del promotor durante la vida del proyecto alcanzará aproximadamente 2.085.054 euros.
Garantías y valoración del inmueble
La operación incorpora dos mecanismos de garantía destinados a respaldar las obligaciones de devolución del préstamo:
Hipoteca de primer rango: Constituida sobre el inmueble objeto de la promoción, con un valor de tasación actual estimado de 2.063.578 euros.
Prenda de participaciones sociales: Sobre las participaciones de la sociedad prestataria.
La valoración del activo contempla también un valor estimado de Hipotético Edificio Terminado (HET) de 3.679.643 euros, que representa el valor previsto del inmueble una vez finalizada la promoción.
Uno de los indicadores fundamentales para valorar la exposición financiera es el Loan To Value (LTV). Civislend sitúa el LTV de la primera disposición en el 71%, calculado sobre un importe bruto de 1.471.381 euros y el valor actual de tasación del activo.
Comercialización y estrategia de devolución
La devolución del préstamo está vinculada principalmente a los ingresos obtenidos mediante la venta de las viviendas de la promoción.
Los principales datos comerciales facilitados son:
Viviendas comercializadas: 7 de las 9 unidades previstas.
Porcentaje de comercialización: 78%.
Situación de las ventas: Contratos privados de compraventa firmados.
Precio medio de venta previsto: 403.889 euros por vivienda.
Precio estimado por metro cuadrado: Aproximadamente 6.529 €/m².
El porcentaje de comercialización alcanzado constituye un elemento favorable para la operación, ya que reduce la dependencia de encontrar compradores para la totalidad de las viviendas una vez finalizadas las obras.
Sin embargo, los contratos privados no equivalen necesariamente a ventas escrituradas ni a cobros definitivamente recibidos. Será necesario que los compradores completen las operaciones en las condiciones pactadas y que las dos viviendas restantes encuentren comprador para alcanzar las previsiones comerciales.
Promotor inmobiliario
La promotora responsable del proyecto es Covinsa, empresa que declara contar con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.
Su actividad comprende tanto la promoción como la construcción de inmuebles, con experiencia en diferentes tipologías residenciales, entre ellas viviendas unifamiliares, plurifamiliares y adosadas.
Según la información publicada por Civislend, actualmente mantiene dos proyectos en curso en Guadalajara.
La experiencia previa del promotor constituye un aspecto que conviene considerar, aunque para evaluar adecuadamente su solvencia también sería necesario conocer el resultado económico de sus promociones anteriores, su historial de cumplimiento de plazos y la situación financiera de las sociedades vinculadas a su actividad.
Ubicación del proyecto
El inmueble se encuentra en el barrio de Almenara, perteneciente al distrito de Tetuán, en la zona norte de Madrid. Su localización ofrece conexiones con diferentes puntos de la capital y proximidad a importantes infraestructuras de transporte.
Entre los aspectos más relevantes de su entorno destacan:
Conexiones de transporte: A menos de un kilómetro de Plaza de Castilla, uno de los principales intercambiadores de transporte de Madrid.
Comunicaciones por carretera: Acceso relativamente próximo a la M-30 y la A-1.
Conexión con el centro: Situado aproximadamente a 6 kilómetros del centro de Madrid.
Servicios próximos: Oferta de comercios, centros educativos, instalaciones deportivas, centros sanitarios y otros servicios cotidianos.
Transporte público: Disponibilidad de líneas de Metro y autobuses, además de la proximidad de la estación de Chamartín.
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. La operación cuenta con una garantía real sobre el inmueble, lo que proporciona una protección jurídica relevante en caso de incumplimiento, aunque no garantiza la recuperación íntegra del capital.
Avance significativo de las obras. La promoción presentaba una ejecución del 73% en agosto de 2026, reduciendo la exposición a los riesgos propios de las primeras fases constructivas.
Licencia de obras concedida. El proyecto dispone de licencia desde junio de 2023, evitando la incertidumbre asociada a su obtención.
Comercialización avanzada. Siete de las nueve viviendas cuentan con contratos privados de compraventa, lo que aporta visibilidad sobre una parte importante de los ingresos previstos.
Aportación económica relevante del promotor. Su participación representa un 42% de los fondos considerados en la estructura inicial, mostrando un compromiso financiero significativo con la operación.
Ubicación en Madrid capital. El inmueble se encuentra en un entorno residencial consolidado, con servicios, transporte público y conexiones con importantes vías de comunicación.
Plazo de inversión relativamente corto. Los 12 meses previstos permiten plantear una operación con un horizonte temporal limitado, aunque existe una posibilidad de prórroga de tres meses.
Desventajas y riesgos de la inversión
Parte del préstamo se destina a liberar fondos propios. Una cantidad importante de la financiación permite recuperar capital previamente aportado por el promotor, por lo que no todo el importe solicitado se destina directamente a nuevas actuaciones constructivas.
Dependencia de las ventas para devolver el préstamo. La amortización está vinculada principalmente a la comercialización de las viviendas, de modo que un retraso en las escrituraciones podría afectar al calendario de devolución.
Riesgo de finalización de las obras. Pese al avance del 73%, todavía deben completarse los trabajos pendientes y pueden surgir desviaciones presupuestarias, incidencias técnicas o retrasos administrativos.
Amortización anticipada sin penalización. El promotor puede devolver el préstamo desde la finalización del tercer mes, reduciendo el periodo efectivo de generación de intereses y, por tanto, la rentabilidad total percibida.
Las garantías no eliminan el riesgo de pérdida. En un escenario de incumplimiento, la ejecución hipotecaria puede prolongarse y los importes obtenidos mediante la venta del inmueble podrían resultar insuficientes para cubrir la deuda y los gastos asociados.
Evaluación del Proyecto Civislend
Conclusión
El Proyecto Residencial Tetuán Madrid presenta una estructura con varios elementos favorables desde la perspectiva del inversor en crowdfunding inmobiliario. Entre ellos destacan la garantía hipotecaria de primer rango, la licencia de obras concedida, el grado de ejecución del 73% y una comercialización que alcanza el 78% de las viviendas. También resulta relevante la aportación económica del promotor y su experiencia declarada en el desarrollo de promociones residenciales.
La rentabilidad ofrecida del 10,00% para un plazo inicial de 12 meses puede resultar interesante para inversores que busquen operaciones de deuda inmobiliaria con un horizonte temporal relativamente corto. No obstante, el análisis debe prestar especial atención al destino de una parte significativa de los fondos para liberar capital del promotor y a la dependencia de las ventas para recuperar el préstamo. Asimismo, el porcentaje de viviendas comercializadas debe interpretarse con prudencia, puesto que los contratos privados todavía tienen que materializarse en operaciones de compraventa efectivas.
Desde SumaInversión consideramos que se trata de una operación que cuenta con una situación de partida relativamente avanzada respecto a proyectos que todavía deben adquirir el suelo, obtener licencias o iniciar la construcción. Sin embargo, el riesgo no desaparece y continúa existiendo exposición a posibles retrasos en la finalización de las obras, problemas de comercialización y dificultades para devolver la financiación en el vencimiento previsto.
Nota obtenida por el Proyecto Residencial Tetuán es *: 7.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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