Análisis y Valoración del Proyecto Residencial Polop de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango del desarrollo de 8 viviendas unifamiliares en Polop (Alicante). La operación ofrece un TIN del 10,50%, una rentabilidad total del 15,75% y un plazo previsto de 18 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
9/18/2026
Crowdlending Inmobiliario en Alicante
El proyecto financia el desarrollo de una promoción residencial de 8 viviendas unifamiliares en Polop (Alicante). La operación se estructura inicialmente por un importe de 2,1 millones de euros, dentro de una financiación total prevista de hasta 3,235 millones de euros, destinada principalmente a financiar los costes de construcción y liberar parte de los fondos propios aportados previamente por el promotor.
Para el inversor, la operación presenta una duración prevista de 18 meses, un TIN del 10,50% anual y una rentabilidad total indicada del 15,75%. Los intereses se abonan al vencimiento del préstamo, por lo que no existe un flujo periódico de intereses durante la vida de la inversión.
El proyecto se encuentra en una fase de desarrollo relativamente avanzada: la licencia de obras está concedida y vigente, los trabajos ya han comenzado y presentan un grado de ejecución aproximado del 25%. Además, tres de las ocho viviendas figuran como reservadas, lo que representa un 38% de la promoción.
La principal cobertura de la financiación es una hipoteca de primer rango sobre el activo, cuyo valor de tasación actual asciende a 1.830.789 euros. La documentación también contempla una tasación bajo hipótesis de edificio terminado (HET) de 5.358.284 euros y una pignoración de las participaciones de la sociedad vehículo del proyecto.
Como en cualquier operación de crowdfunding inmobiliario mediante préstamo, estas garantías no eliminan el riesgo de pérdida. El propio proyecto contempla riesgos relacionados con la rentabilidad, liquidez y eventual pérdida del principal, y establece que el capital invertido no está cubierto por los fondos de garantía de inversiones o depósitos.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 22 septiembre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario
Destino: Desarrollo de una promoción de 8 viviendas unifamiliares
Importe del primer tramo: 2.100.000 €
Financiación total prevista: hasta 3.235.000 €
TIN: 10,50% anual
Rentabilidad total indicada: 15,75%
Plazo: 18 meses
Ticket mínimo: 250 €
Ticket máximo: Sin máximo establecido
Características del activo
Superficie de la parcela: 2.444 m².
Promoción: 8 viviendas unifamiliares.
Tipología: 4 viviendas adosadas y 4 pareadas.
Distribución: 3 dormitorios y 2 baños por vivienda.
Elementos adicionales: jardín, solárium y piscina privada.
Superficie media: aproximadamente 172 m² por vivienda.
Superficie construida total: 1.599 m².
Precio medio de venta previsto: alrededor de 600.000 € por vivienda.
Situación urbanística y construcción
Licencia de obras: concedida y vigente.
Estado de las obras: iniciadas.
Avance de construcción: aproximadamente 25%.
Constructora: Gesater.
Titularidad del suelo: escriturado a nombre del promotor.
Cargas: el suelo figura como libre de cargas.
Adquisición: el promotor adquirió el suelo en 2021.
Comercialización y salida
La devolución de la financiación está vinculada a la venta de las viviendas. La comercialización ya está en marcha y, según la información disponible, 3 de las 8 viviendas están reservadas, con aportaciones de 6.000 euros por vivienda.
Estructura de la financiación
El primer tramo de 2,1 millones de euros contempla una primera disposición de 800.000 € para liberar fondos propios del promotor, junto con aproximadamente 233.005 € correspondientes a gastos de formalización. Los 1.066.995 € restantes se destinarán a construcción y se irán disponiendo conforme a certificaciones de obra verificadas mediante un Project Monitoring externo.
En el momento de la firma, la aportación de Civislend representa el 63% de los fondos, equivalente a 1.033.005 €, mientras que el promotor aporta 601.205 €, aproximadamente el 37%.
Garantías y ratios
Hipoteca: primer rango sobre el activo.
Tasación actual: 1.830.789 €.
Tasación HET: 5.358.284 €.
LTV del préstamo sobre tasación actual: por encima del 100%.
LTV primera disposición: 56%.
LTV sobre HET: 60%.
Garantía adicional: pignoración de las participaciones sociales de la SPV.
Conviene diferenciar el valor actual del suelo del valor estimado del proyecto terminado. El LTV HET utiliza una valoración futura condicionada a la finalización del desarrollo, por lo que no debe interpretarse como equivalente a la cobertura existente actualmente sobre un activo terminado.
Promotor
La sociedad vehículo que recibe el préstamo es Vizcaya Homes, S.L., perteneciente a Vizcaya Equities, dentro del Grupo Vizcaya. Según la información publicada, el grupo cuenta con más de 50 años de experiencia en el sector y ha participado en proyectos residenciales y de otros usos.
En cuanto a su experiencia específicamente como promotor, la documentación señala que comenzó esta actividad en 2021 y que desde entonces ha entregado tres promociones que suman 53 viviendas en la provincia de Alicante.
Ubicación del proyecto
El proyecto se sitúa en Polop, en la Marina Baixa (Alicante), en un entorno próximo a varios núcleos turísticos y residenciales de la costa. La información del proyecto sitúa Benidorm a unos 10 km y el aeropuerto de Alicante-Elche aproximadamente a 40 km, además de señalar conexiones por carretera mediante la AP-7 y la N-332.
Plan amigo
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Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 6.5 puntos
Ventajas Proyecto
Hipoteca de primer rango. La financiación cuenta con una garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo, una estructura que proporciona una posición de garantía relevante frente a acreedores posteriores.
Obra ya iniciada. El proyecto no parte de una fase exclusivamente inicial, ya que la construcción presenta aproximadamente un 25% de avance y la licencia está vigente.
Comercialización en marcha. Tres de las ocho viviendas están reservadas, aportando un primer indicio de demanda comercial antes de la finalización de la promoción.
Aportación de capital del promotor. El promotor mantiene una participación económica mediante una aportación inicial de 601.205 €, equivalente al 37% de los fondos considerados en la firma.
Disposición vinculada al avance de obra. Parte de los fondos de construcción se desembolsará conforme a certificaciones verificadas mediante un sistema de Project Monitoring externo.
Licencia concedida. La existencia de licencia de obras vigente reduce la incertidumbre asociada a la obtención de la autorización urbanística necesaria para iniciar la construcción.
Pignoración adicional. Además de la garantía hipotecaria, se contempla la pignoración de las participaciones de la sociedad vehículo.
Desventajas y riesgos de la inversión
Riesgo de ejecución. Aunque las obras han comenzado, todavía queda una parte significativa de la construcción por completar, con posibles desviaciones de costes, plazos o ejecución.
Dependencia de las ventas. La salida prevista se basa en la comercialización de las viviendas, por lo que una ralentización de las ventas podría retrasar la devolución del préstamo.
Intereses al vencimiento. El pago de intereses está estructurado mediante un sistema bullet, por lo que el inversor no recibe rendimientos periódicos durante la vida del préstamo.
Financiación superior al primer tramo. El préstamo total previsto alcanza hasta 3,235 millones de euros, por encima de los 2,1 millones correspondientes a la primera fase de financiación.
Parte de los fondos libera capital del promotor. La primera disposición contempla 800.000 € destinados a liberar fondos propios previamente aportados, por lo que no todo el capital captado se destina directamente a nueva construcción.
Valor HET condicionado. El LTV del 60% utiliza una tasación bajo hipótesis de edificio terminado; este valor depende de que la promoción se complete y alcance las condiciones previstas.
Riesgo de mercado. El precio medio de venta previsto, cercano a 600.000 € por vivienda, deberá materializarse en un mercado que puede experimentar cambios en demanda, precios y tiempos de comercialización.
Conclusión
El Proyecto Residencial Polop plantea la financiación de una promoción de 8 viviendas unifamiliares en Polop (Alicante) mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, con un TIN del 10,50%, una rentabilidad total indicada del 15,75% y un plazo inicial de 18 meses.
Entre los elementos que deben analizarse destaca que la licencia está concedida, las obras ya han comenzado y existe un 25% de avance aproximado. También resulta relevante que tres viviendas estén reservadas y que la operación cuente con una garantía hipotecaria sobre el activo, además de una pignoración de las participaciones de la sociedad vehículo.
Por otro lado, el inversor debe prestar especial atención a la dependencia de la venta de las viviendas, al riesgo de ejecución de la obra, a la utilización de una valoración HET para calcular parte del LTV y a la posibilidad de que el préstamo se prorrogue seis meses. Asimismo, el pago de intereses al vencimiento implica que el capital y la rentabilidad se recuperan principalmente al finalizar la operación.
En conjunto, la valoración del proyecto debería realizarse atendiendo conjuntamente a la estructura de garantías, situación real de la construcción, nivel de comercialización, aportación del promotor, valoración del activo y capacidad de venta de las viviendas, sin considerar la rentabilidad ofrecida de forma aislada. Como ocurre con cualquier préstamo de crowdfunding inmobiliario, las garantías previstas reducen determinados riesgos, pero no eliminan la posibilidad de retrasos o pérdida parcial o total del capital invertido.
Nota obtenida por el Proyecto Residencial Polop es *: 6.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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