Análisis y Valoración del Proyecto Residencial Pinar Reaviva de Civislend
Informe del Proyecto Residencial Pinar Reaviva que consiste en financiar mediante un préstamo puente la adquisición y transformación de un activo situado en Pinar del Rey, Hortaleza (Madrid), donde está prevista la creación de 46 viviendas y 51 plazas de garaje. La operación establece una TIR del 10,00%, una rentabilidad total del 17,50% y un plazo inicial de 21 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
9/3/2026
Crowdlending Inmobiliario en Madrid
Residencial Pinar Reaviva es un proyecto de financiación participativa inmobiliaria publicado por Civislend, cuyo objetivo es financiar parcialmente la adquisición de un activo situado en Pinar del Rey, en el distrito de Hortaleza (Madrid). La operación se plantea mediante un préstamo puente respaldado por una garantía hipotecaria de primer rango sobre el inmueble.
El proyecto contempla la transformación de un edificio existente, actualmente destinado a un uso distinto del residencial, para desarrollar posteriormente un complejo de 46 viviendas y 51 plazas de garaje. El inmueble se encuentra en C. Miranda de Arga, 1, en Madrid, y el promotor pretende completar durante la vigencia del préstamo distintas actuaciones urbanísticas y preparatorias antes de avanzar hacia la financiación de la promoción.
Uno de los elementos relevantes de la operación es la existencia de una estructura de financiación compartida. Además de los inversores de Civislend, está prevista la participación de inversores externos por hasta 1 millón de euros, mientras que el promotor aporta aproximadamente 2,94 millones de euros. En conjunto, la financiación de primer rango alcanzaría hasta 4 millones de euros.
Desde la perspectiva del inversor, la operación combina algunos elementos de protección relevantes, principalmente la garantía hipotecaria y una aportación significativa de fondos propios, pero con riesgos de una operación inmobiliaria todavía condicionada por actuaciones urbanísticas, cambio de uso, obtención de licencia y posterior financiación bancaria.
Por tanto, más que valorar únicamente el 10% de interés anunciado, resulta necesario analizar la calidad y valoración del activo, el nivel de apalancamiento, la situación urbanística, la capacidad del promotor para ejecutar la estrategia de salida y la liquidez de la inversión.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 8 septiembre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo participativo
Rentabilidad: 10,00% TIN
Rentabilidad total: 17,50%
Plazo: 21 meses
Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.
Estado Actual vs Estado final proyecto
Ubicación y Activo inmobiliario
El proyecto parte de un inmueble construido en 1974 en Calle Miranda de Arga, 1, en Madrid, que anteriormente habría funcionado como centro de datos de Telefónica. La estrategia consiste en reposicionar el activo mediante un cambio de uso a residencial, acompañado de una ampliación en altura.
El proyecto contempla aproximadamente 6.324 m² de superficie total, de los cuales unos 4.225 m² corresponderían a superficie sobre rasante. La promoción prevista incluye 46 viviendas de aproximadamente 92 m² de superficie media, con tipologías de uno, dos y tres dormitorios, además de 51 plazas de garaje.
La futura promoción también contempla zonas comunes como piscina y solárium en cubierta, elementos que pueden contribuir al atractivo comercial del producto terminado, aunque su materialización dependerá de la evolución urbanística y constructiva del proyecto.
Estructura de financiación
Civislend plantea una aportación de 3 millones de euros, a la que podría añadirse hasta 1 millón de euros procedente de inversores externos con la misma posición de rango.
El promotor aporta aproximadamente 2,94 millones de euros, por lo que existe una participación relevante de capital propio en la operación. Esta circunstancia reduce el grado de dependencia respecto a financiación externa durante la adquisición inicial, aunque no elimina los riesgos asociados al desarrollo posterior.
Garantía hipotecaria y LTV
La garantía principal consiste en una hipoteca de primer rango sobre el activo, cuya tasación actual asciende a aproximadamente 7,95 millones de euros.
Considerando los hasta 4 millones de euros de deuda de primer rango, el LTV indicado es aproximadamente del 50%. Sobre el préstamo específico de Civislend de 3 millones, la relación entre préstamo y tasación sería inferior.
Este dato proporciona un margen de cobertura relevante frente al valor tasado, pero el inversor debe tener en cuenta que una tasación no equivale necesariamente al precio efectivo de venta que podría obtenerse en un escenario de ejecución. Los plazos de realización de la garantía, los costes asociados y las condiciones del mercado inmobiliario también pueden afectar a la recuperación del capital.
Estrategia de salida
La operación está concebida como un préstamo puente. La intención es que durante los 21 meses se avance en el cambio de uso, licencia de obras, comercialización y preparación de la promoción.
La salida prevista para los inversores de Civislend se produciría mediante la obtención de un préstamo promotor bancario. Según la información del proyecto, el promotor ya estaría trabajando con entidades financieras para preparar esta financiación.
Esta estrategia introduce un elemento importante a analizar: el reembolso depende en buena medida de que la financiación posterior pueda formalizarse en las condiciones previstas.
Situación urbanística
Uno de los puntos diferenciales de la operación es que el inmueble requiere un cambio de uso de oficina/industrial a residencial, además de una ampliación del edificio.
La información facilitada señala que el activo cuenta con un Certificado de Adecuación Urbanística que respaldaría la viabilidad del cambio de uso y del proyecto.
No obstante, desde la perspectiva del inversor, la existencia de trámites urbanísticos pendientes debe considerarse como un factor de riesgo específico. La obtención efectiva de licencias y autorizaciones puede sufrir retrasos y afectar al calendario inicialmente previsto.
Promotor y experiencia
El proyecto está promovido por RE-AVIVA, gestora inmobiliaria especializada en la transformación y reposicionamiento de activos inmobiliarios en Madrid, junto con ATILEC, que participa en la gestión del proyecto.
Según la información publicada, el equipo promotor acumula más de 20 años de experiencia profesional y habría desarrollado y entregado 14 proyectos, además de contar con otros proyectos en ejecución y en fase de estudio.
También resulta relevante que se trata del tercer proyecto de este promotor financiado mediante Civislend. Los proyectos anteriores mencionados son Quinta de los Molinos y El Viso Reaviva, ambos de 2024, que según la información proporcionada habrían sido reembolsados en 2026.
El historial previo es un elemento positivo para valorar la capacidad de ejecución, aunque el éxito de operaciones anteriores no garantiza el resultado de esta nueva inversión.
Alzado Actual vs Alzado final proyecto
Plan amigo
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Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 6 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango.
La operación está respaldada por una hipoteca de primer rango sobre el activo, lo que sitúa al inversor en una posición de garantía relevante frente a acreedores posteriores.LTV moderado sobre la financiación total.
La deuda máxima de primer rango de 4 millones frente a una tasación de unos 7,95 millones genera un LTV del 50%, proporcionando un margen de cobertura teórico.Elevada aportación de capital propio.
El promotor aporta aproximadamente 2,94 millones de euros, lo que representa una participación significativa en la estructura financiera inicial.Ubicación en Madrid.
El activo se encuentra en Hortaleza, una zona consolidada de Madrid donde existe un mercado residencial desarrollado y una demanda potencial de vivienda.Experiencia previa del promotor.
El equipo cuenta con experiencia en transformación y reposicionamiento de activos inmobiliarios y ya ha completado operaciones anteriores.Historial previo en Civislend.
Los dos proyectos anteriores del promotor financiados en la plataforma, según la información disponible, ya habrían sido reembolsados.Diversificación del riesgo de financiación.
La estructura contempla capital del promotor, financiación de Civislend y potencialmente inversores externos, reduciendo la dependencia exclusiva de una única fuente de fondos.
Desventajas y riesgos de la inversión
Cambio de uso todavía relevante.
La transformación del activo hacia uso residencial requiere completar actuaciones urbanísticas y obtener las autorizaciones necesarias, lo que puede afectar al calendario.Dependencia de la financiación bancaria.
La principal salida prevista consiste en sustituir el préstamo puente por financiación promotora, pero las condiciones futuras de crédito podrían ser menos favorables o demorarse.Riesgo de ejecución de la garantía.
Aunque exista una hipoteca de primer rango, ejecutar y materializar una garantía inmobiliaria puede requerir tiempo y generar costes, especialmente en un escenario desfavorable.Tasación no equivale a valor de liquidación.
El valor de 7,95 millones de euros procede de una tasación y no garantiza que el activo pueda venderse por esa cantidad si fuera necesario recuperar la inversión.Riesgo urbanístico.
El proyecto requiere completar un proceso de cambio de uso y licencia de obras. Cualquier modificación administrativa puede provocar retrasos o aumentar los costes.Plazo potencialmente superior a 21 meses.
El promotor dispone de una opción de prórroga de seis meses, por lo que el capital podría permanecer invertido durante más tiempo del inicialmente previsto.Riesgo de mercado inmobiliario.
Una evolución negativa de los precios residenciales en Madrid podría afectar a la valoración del activo y a la viabilidad económica de la promoción.
Conclusión
Residencial Pinar Reaviva presenta una estructura de financiación con algunos elementos de protección interesantes, pero también incorpora riesgos específicos relacionados con la transformación urbanística y la estrategia de salida. El préstamo ofrece un 10% de interés nominal, una rentabilidad total anunciada del 17,50% y un plazo inicial de 21 meses, mientras que la garantía hipotecaria de primer rango constituye uno de los principales elementos a considerar.
Desde el punto de vista de la cobertura, destaca especialmente el LTV del 50% calculado sobre una deuda de primer rango máxima de 4 millones de euros y una tasación de aproximadamente 7,95 millones, junto con la aportación de casi 2,94 millones de euros por parte del promotor. Estos factores proporcionan un colchón teórico relevante, aunque no eliminan el riesgo de pérdida en un escenario de ejecución.
También resulta favorable el historial comunicado del promotor, con dos proyectos anteriores financiados mediante Civislend que habrían sido reembolsados, así como su experiencia en operaciones de transformación y reposicionamiento inmobiliario en Madrid.
Sin embargo, el aspecto que merece mayor seguimiento es la estrategia de salida mediante un futuro préstamo promotor. El éxito de esta alternativa dependerá de que el proyecto avance conforme a las previsiones, se completen los trámites urbanísticos y se consiga financiación bancaria en unas condiciones adecuadas. La posible prórroga de seis meses también significa que los 21 meses anunciados no deben interpretarse necesariamente como el plazo máximo de permanencia.
En conjunto, se trata de una operación que puede resultar interesante para un inversor que busque exposición a deuda inmobiliaria con garantía hipotecaria, pero que debe analizarse como una inversión de riesgo y no como un producto de renta fija garantizada. La existencia de una garantía de primer rango y un LTV relativamente contenido mejora la estructura de protección, pero no sustituye el análisis del activo, del promotor, de la situación urbanística y de la capacidad para conseguir la financiación de salida.
Nota obtenida por el Proyecto Residencial Pinar Reaviva es *: 6 puntos
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