Análisis y Valoración del Proyecto Residencial Ontígola de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación para completar la construcción de una promoción de 20 viviendas unifamiliares adosadas en Ontígola (Toledo). La operación ofrece un 11,00% TIN, una rentabilidad total del 16,50% y un plazo inicial de 18 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
8/28/2026
Crowdlending Inmobiliario en Toledo
El Proyecto Residencial Ontígola es una operación de crowdfunding inmobiliario publicada en Civislend que busca financiar parte de los costes de construcción de una promoción residencial compuesta por 20 viviendas unifamiliares adosadas en Ontígola (Toledo).
La financiación se estructura mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, con un importe objetivo de 1.900.000 euros, un tipo de interés nominal del 11,00% y un plazo inicial de 18 meses. La rentabilidad total indicada para el inversor es del 16,50%, aunque el plazo efectivo de la inversión puede variar en función de una amortización anticipada o de la eventual prórroga contemplada en las condiciones del préstamo.
Una de las particularidades de esta operación es que el desarrollo ya se encuentra en fase de ejecución. El suelo fue adquirido por el promotor con recursos propios y la licencia de obras se obtuvo en mayo de 2026. En el momento de publicación del proyecto, la construcción presentaba un avance del 19,48%, habiéndose ejecutado los trabajos de movimiento de tierras y cimentación y comenzado la estructura.
Desde el punto de vista del inversor, esto reduce parte de los riesgos asociados a las fases iniciales de un desarrollo inmobiliario, pero no elimina los riesgos propios de la construcción, comercialización y devolución del préstamo. La salida prevista de Civislend está vinculada a la venta de las viviendas, por lo que la evolución de la comercialización será uno de los factores determinantes para que el proyecto pueda cumplir sus previsiones. La comercialización se había iniciado recientemente y se encontraba todavía en una fase inicial.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 2 septiembre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Ubicación: Ontígola, Toledo.
Tipo de operación: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
Importe del préstamo: 1.900.000 €.
Rentabilidad total: 16,50%.
TIR / TIN: 11,00%.
Plazo inicial: 18 meses.
Inversión mínima: 250 €.
Número de viviendas: 20 viviendas unifamiliares adosadas.
Superficie media: 144 m² por vivienda.
Estado de las obras: 19,48% de ejecución.
Licencia de obras: Concedida en mayo de 2026.
Tasación actual del activo: 1.803.238 €.
Tasación HET: 4.309.343 €.
LTV HET: 44%.
Fondos propios del promotor: 715.589 €.
Comercialización: Iniciada, todavía en fase inicial.
Promotor: IZUKI Financial Group.
Garantías adicionales: Pignoración de las participaciones sociales de la SPV.
Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.
El activo inmobiliario
El proyecto comprende 20 parcelas urbanas de uso residencial con una superficie conjunta de 2.964 m². Sobre ellas está prevista la construcción de 20 viviendas adosadas de una planta, con garaje y patio.
Las viviendas tendrán una superficie media aproximada de 144 m², distribuidas en 3 dormitorios y 2 baños. Se trata, por tanto, de un producto residencial dirigido principalmente al mercado de vivienda unifamiliar de la zona.
Situación urbanística y construcción
Uno de los aspectos destacables es que el proyecto no parte de un suelo pendiente de adquisición. El terreno fue comprado por el promotor con fondos propios y escriturado a su nombre en septiembre de 2025. Además, la licencia de obras fue obtenida en mayo de 2026.
Las obras ya habían comenzado con financiación propia del promotor y presentaban un grado de ejecución del 19,48%. Se habían completado el movimiento de tierras y la cimentación y se había iniciado la estructura.
Esto permite considerar que parte de las fases preliminares del desarrollo ya han sido superadas, aunque todavía queda una parte sustancial de la construcción por ejecutar.
Estructura de la financiación
El préstamo solicitado asciende a 1.900.000 euros. De esta cantidad, se prevé una primera disposición de 199.445 euros, destinada a los gastos de formalización, mientras que aproximadamente 1.700.555 euros se destinarán a los costes de construcción.
Las disposiciones posteriores estarán vinculadas a certificaciones de obra realizadas por un Project Monitoring externo, mecanismo destinado a controlar la evolución de la ejecución antes de liberar los fondos correspondientes.
El promotor aporta 715.589 euros de fondos propios frente a los 199.445 euros de la primera disposición de Civislend en el momento de la firma, según la estructura publicada para el proyecto.
Garantías
La garantía principal es una hipoteca de primer rango sobre los terrenos objeto del proyecto.
La tasación actual del activo es de 1.803.238 euros (LTV sobre préstamos superior al 100%), mientras que la valoración HET, que contempla el inmueble una vez terminado, asciende a 4.309.343 euros. Sobre estas cifras Civislend publica un LTV del 11% para la primera disposición y del 44% sobre el valor HET considerando la financiación total.
Adicionalmente, se contempla la pignoración de las participaciones sociales de la SPV encargada del proyecto.
Promotor
El promotor es IZUKI FINANCIAL GROUP, sociedad constituida en 2020. Según la información publicada, el grupo acumula experiencia en promociones residenciales, desarrollo de suelo y operaciones de compraventa y reforma de viviendas.
Civislend señala que el grupo ha desarrollado 130 viviendas en cuatro proyectos residenciales, además de cuatro operaciones de desarrollo de suelo y diferentes proyectos de flipping de viviendas unifamiliares en Madrid.
Residencial Ontígola constituye además el segundo proyecto financiado por Civislend con este promotor. El anterior, denominado La Solana Madrid, fue formalizado en marzo de 2025 y, según la información de la plataforma, presentaba un 55% de comercialización y un 78% de avance de obra.
Estrategia de salida
La devolución del préstamo está vinculada a la venta de las viviendas. La comercialización se había iniciado recientemente y el promotor se encontraba en conversaciones con los primeros interesados.
El préstamo tiene una duración inicial de 18 meses, aunque el promotor puede realizar una amortización parcial o total sin penalización desde la finalización del mes 9. También existe la posibilidad de una prórroga de seis meses al 11% TIN.
Esto introduce cierta incertidumbre sobre el momento exacto en el que el inversor recuperará su capital, ya que la duración efectiva puede ser inferior o superior al plazo inicialmente previsto.
Ubicación del proyecto
La promoción se encuentra en Calle Poleo 20, Ontígola, provincia de Toledo, dentro de un entorno residencial de baja densidad situado próximo a Aranjuez y relativamente cercano al área metropolitana del sur de Madrid.
La localización puede resultar relevante para la demanda de vivienda unifamiliar, aunque el comportamiento futuro del mercado dependerá de factores como precios de venta, financiación hipotecaria, demanda efectiva y evolución económica de la zona.
Plan amigo
Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.
Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 6.25 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. La operación cuenta con una garantía hipotecaria sobre los terrenos, lo que proporciona una posición de garantía relevante frente a otros acreedores.
Suelo ya adquirido. El promotor ya es propietario de los terrenos, por lo que la operación no depende de completar la compra del suelo con la financiación solicitada.
Licencia de obras concedida. La existencia de licencia vigente elimina uno de los riesgos habituales de las operaciones inmobiliarias en fase previa a construcción.
Obras ya iniciadas. El desarrollo presenta un avance del 19,48%, con movimiento de tierras y cimentación completados y estructura iniciada.
Aportación de capital del promotor. La participación económica del promotor supone una implicación financiera relevante en el proyecto, reduciendo la dependencia exclusiva de la financiación participativa.
Control mediante Project Monitoring. Las disposiciones destinadas a construcción se vinculan a certificaciones de obra realizadas por un profesional externo, introduciendo un mecanismo adicional de seguimiento.
Experiencia del promotor. La trayectoria comunicada por Civislend incluye promociones residenciales, desarrollo de suelo y operaciones de flipping, además de experiencia acumulada en diferentes mercados.
Segundo proyecto con Civislend. Existe un antecedente de financiación entre plataforma y promotor, cuyo proyecto anterior, según Civislend, evoluciona conforme al Business Plan.
Producto residencial diversificado. El desarrollo contempla 20 viviendas en lugar de depender de la venta de un único activo, lo que distribuye parcialmente el riesgo comercial entre varias unidades.
Desventajas y riesgos de la inversión
Riesgo de ejecución. Aunque las obras ya han comenzado, todavía queda una parte importante del desarrollo por construir y pueden producirse desviaciones de costes, plazos o incidencias técnicas.
Comercialización todavía inicial. La venta de las viviendas se encontraba en una fase temprana, por lo que todavía no existe una evidencia suficiente sobre la velocidad real de absorción del producto.
Dependencia de la venta de viviendas. La devolución del préstamo está vinculada a la comercialización del proyecto, por lo que un ritmo de ventas inferior al previsto podría retrasar la salida de la inversión.
Valor HET estimado. El LTV del 44% utiliza una valoración bajo hipótesis de edificio terminado; esta cifra depende de la finalización del proyecto y de que el valor previsto sea alcanzable en el mercado.
Posible prórroga. El promotor puede extender el préstamo durante seis meses, por lo que los 18 meses no deben interpretarse necesariamente como una fecha máxima absoluta de recuperación.
Rentabilidad no garantizada. El 11% TIN y el 16,50% de rentabilidad total son rendimientos previstos bajo las condiciones del préstamo, pero el inversor asume el riesgo de incumplimiento y de pérdida de capital.
Riesgo de mercado. Una evolución desfavorable de los precios residenciales, la demanda o las condiciones de financiación hipotecaria podría afectar a las ventas de las viviendas.
Concentración geográfica. Toda la garantía y el desarrollo están vinculados a un único mercado local, por lo que una situación adversa específica en Ontígola o su entorno puede afectar directamente al proyecto.
Riesgo de liquidez. La inversión no funciona como un producto líquido cotizado y recuperar el capital depende de la amortización del préstamo conforme a las condiciones establecidas.
El valor de tasación no garantiza la recuperación. En un escenario de ejecución de garantías, el importe finalmente recuperable dependería de factores como el valor real de venta, costes asociados y tiempo necesario para materializar los activos.
Conclusión
Residencial Ontígola presenta una estructura de financiación con varios elementos de protección para el inversor, especialmente la hipoteca de primer rango, la existencia de licencia, el suelo ya adquirido, el inicio de las obras y una aportación relevante de fondos propios por parte del promotor.
La operación ofrece una rentabilidad total publicada del 16,50%, con un 11,00% TIN y un plazo inicial de 18 meses, cifras que sitúan el proyecto en un nivel de remuneración atractivo dentro del crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, una mayor rentabilidad también debe analizarse conjuntamente con los riesgos asumidos y no como una garantía de resultado.
Uno de los aspectos que merece mayor seguimiento es la comercialización de las 20 viviendas. El proyecto depende de la venta de los inmuebles para alcanzar su salida y, en el momento de la publicación, esta fase se encontraba todavía en una etapa inicial. Por ello, la evolución de las reservas, ventas y precios efectivos será especialmente relevante durante la vida del préstamo.
La garantía hipotecaria constituye un punto favorable, pero el inversor debe evitar interpretar el LTV HET del 44% como una protección absoluta, ya que se basa en una valoración del activo terminado y no en el valor que necesariamente podría obtenerse en una eventual venta forzosa.
Desde una perspectiva de análisis de inversión, Residencial Ontígola puede considerarse una operación con una estructura de garantías relativamente sólida, pero expuesta a los riesgos habituales de un desarrollo residencial en construcción y comercialización. El equilibrio entre una remuneración del 11% TIN, la protección hipotecaria y el estado de avance del proyecto debe compararse con la capacidad real del promotor para finalizar la obra y vender las viviendas dentro del horizonte previsto.
Como en cualquier inversión de crowdfunding inmobiliario, la rentabilidad ofrecida no elimina la posibilidad de retrasos, impagos o pérdida parcial o total del capital. Por ello, el proyecto debería analizarse dentro de una cartera diversificada y teniendo en cuenta el perfil de riesgo, el horizonte temporal y la capacidad del inversor para mantener inmovilizado el capital durante un periodo superior al inicialmente previsto.
Nota obtenida por el Proyecto Residencial Ontígola es *: 6.25 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
Sumainversión no asume responsabilidad alguna por las decisiones de inversión que los lectores puedan adoptar basándose total o parcialmente en la información aquí contenida. Se recomienda consultar con un asesor financiero profesional antes de realizar cualquier inversión.
* Contenido meramente informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. La información puede contener errores o quedar desactualizada. Cada inversor debe realizar su propio análisis y asumir los riesgos asociados.
Plan amigo
Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.
Inversión y Finanzas
SumaInversión: Educación financiera para maximizar tu patrimonio.
* AVISO IMPORTANTE: Esta web no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.
© 2026. All rights reserved.