Análisis y Valoración del Proyecto Residencial Embajador de Civislend
Informe del Proyecto Residencial Embajador de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación para la construcción de una promoción de 36 viviendas con garajes y trasteros en Carboneras (Almería). La operación contempla una rentabilidad total prevista del 20,00% en un plazo de 24 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
8/19/2026
Crowdlending Inmobiliario en Almería
El proyecto Residencial Embajador, publicado en la plataforma Civislend, plantea la financiación mediante crowdfunding inmobiliario de parte de los costes de construcción de una promoción residencial de 36 viviendas con plazas de aparcamiento y trasteros en Carboneras (Almería).
La operación se estructura como un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, con un primer tramo de financiación de 2,5 millones de euros dentro de una financiación total prevista de 10 millones, distribuida en cuatro tramos. El préstamo analizado ofrece un tipo de interés nominal del 10% anual, un plazo inicial de 24 meses y una rentabilidad total prevista del 20%, con pago de intereses al vencimiento.
Desde el punto de vista del inversor, la operación combina elementos favorables —garantía hipotecaria, aportación relevante del promotor, licencia concedida y experiencia del equipo— con riesgos propios de una financiación inmobiliaria en fase de construcción. Además, la rentabilidad del 10% anual debe analizarse conjuntamente con el plazo, el sistema de amortización, la posible prórroga y la evolución de la comercialización.
Por tanto, el atractivo de la operación no debería valorarse únicamente por el 20% de rentabilidad total anunciada, sino por la relación entre rentabilidad, estructura de garantías, nivel de apalancamiento, ejecución de la obra, comercialización y capacidad del promotor para devolver el capital en el plazo previsto.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 26 agosto 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: préstamo participativo para financiación inmobiliaria.
Destino: financiación de parte de los costes de construcción.
Importe del primer tramo: 2.500.000 €.
Financiación total prevista: 10.000.000 €.
Tipo de interés nominal: 10,00% anual.
Rentabilidad total prevista: 20,00%.
Plazo inicial: 24 meses.
Ticket mínimo: 250 €.
Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.
Características del activo
Promoción: edificio residencial de obra nueva.
Viviendas: 36 unidades.
Aparcamientos: 79 plazas.
Trasteros: 36.
Superficie de la parcela: 5.414 m².
Superficie construida proyectada: 10.086 m².
Superficie media por vivienda: aproximadamente 147 m² incluyendo zonas comunes.
Situación del suelo: propiedad del promotor.
Licencia: licencia de obras concedida.
Estructura financiera
Aportación del promotor: 1.690.362 € en el momento de la firma.
Primera disposición: aproximadamente 218.030 €, destinada a gastos de formalización.
Resto del primer tramo: aproximadamente 2.281.970 € para costes de construcción mediante certificaciones de obra.
Control de obra: se prevé la intervención de un Project Monitoring externo.
Financiación total: 10 millones de euros repartidos en cuatro tramos.
Garantías y ratios
Hipoteca: garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo.
Tasación actual del suelo: 2.146.886 €.
LTV actual del préstamo es del 116,45%.
LTV de primera disposición: 10%.
Tasación HET: 20.697.808 €.
LTV HET: 48%.
Garantía adicional: prenda sobre las participaciones sociales de la SPV.
Promotor y comercialización
Promotor: WHITE SHARK REAL ESTATE.
Experiencia declarada: 25 años en el sector.
Viviendas edificadas: 485.
Volumen de ventas declarado: 51,58 millones de euros.
Comercialización: iniciada antes de la apertura de la financiación, con 7 de las 36 viviendas reservadas según la información publicada.
Viviendas ofertadas en portal inmobiliario
Precio de salida desde 476.000€
Ubicación del proyecto
La promoción se ubica en Calle Embajador, 2 en Carboneras, municipio costero con un peso relevante de la segunda residencia y una demanda especialmente condicionada por la actividad turística y estacional.
Plan amigo
Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.
Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 6.5 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. Existe una garantía hipotecaria sobre el activo, lo que proporciona una posición jurídica preferente frente a acreedores posteriores en caso de ejecución. Sin embargo, la existencia de la garantía no implica que su valor actual cubra íntegramente el préstamo.
Aportación relevante del promotor. El promotor aporta 1,69 millones de euros, reduciendo la dependencia inicial de financiación externa y manteniendo una exposición económica significativa al proyecto.
Suelo en propiedad y licencia concedida. El proyecto parte de una situación más avanzada que una promoción pendiente de adquirir el suelo o conseguir autorización urbanística.
Experiencia del equipo promotor. WHITE SHARK REAL ESTATE declara más de dos décadas de experiencia y más de 20 proyectos desarrollados, un factor relevante para valorar la capacidad de ejecución.
Comercialización ya iniciada. La existencia de 7 reservas sobre 36 viviendas antes de la financiación supone una primera señal de demanda, aunque no equivale a ventas escrituradas.
Desventajas y riesgos de la inversión
Riesgo de ejecución de la promoción. La devolución del préstamo depende en buena medida de que la construcción avance conforme al calendario y presupuesto previstos.
Financiación por tramos. Los 2,5 millones iniciales forman parte de una financiación total prevista de 10 millones, por lo que el análisis de la primera disposición no debe hacerse de forma aislada respecto a la estructura financiera global.
LTV inicial poco representativo del conjunto. El 10% corresponde exclusivamente a la primera disposición de 218.030 €, mientras que el endeudamiento previsto alcanza 10 millones; para evaluar el riesgo resulta más relevante considerar la estructura completa de financiación.
Tasación HET condicionada a la finalización. El valor de 20,7 millones de euros utilizado para calcular el LTV del 48% corresponde a una hipótesis de edificio terminado y, por tanto, depende de que las viviendas se construyan y alcancen el valor estimado.
Riesgo de comercialización. Aunque existen 7 reservas, todavía queda una parte sustancial de las 36 viviendas por comercializar. Un ritmo de ventas inferior al previsto podría retrasar la devolución del préstamo.
Mercado con componente estacional. Carboneras presenta un peso relevante de segunda residencia y mayor afluencia en verano, circunstancia que puede introducir cierta estacionalidad en la demanda inmobiliaria.
Posible ampliación del plazo. El promotor puede solicitar una prórroga de seis meses manteniendo el 10% TIN, por lo que el capital podría permanecer invertido más tiempo del plazo inicialmente previsto.
Conclusión
El Proyecto Residencial Embajador presenta una rentabilidad del 10% TIN anual, con un plazo inicial de 24 meses y una rentabilidad total prevista del 20%. La operación cuenta con elementos de protección relevantes, como la garantía hipotecaria de primer rango, el suelo en propiedad, la licencia de obras concedida y una aportación significativa de fondos propios por parte del promotor.
Sin embargo, el análisis del LTV sobre la situación actual del activo introduce un elemento de riesgo que debe tener especial peso en la valoración. Los 2,5 millones de euros del primer tramo de financiación frente a una tasación actual del suelo de 2.146.886 € generan un LTV del 116,45%. Por tanto, el valor actual del suelo no sería suficiente para cubrir íntegramente el préstamo en un escenario de ejecución basado exclusivamente en dicho activo.
La situación mejora al considerar la tasación HET de 20.697.808 €, que sitúa el LTV de la financiación total prevista en aproximadamente el 48,31%. No obstante, este valor corresponde a una hipótesis de edificio terminado y depende de que la promoción se ejecute correctamente, se mantengan las valoraciones previstas y las viviendas puedan comercializarse en condiciones adecuadas.
Por ello, el principal atractivo de la operación no debería basarse únicamente en la rentabilidad ofrecida, sino en la combinación entre la experiencia del promotor, la aportación de capital propio, la garantía hipotecaria y la capacidad del proyecto para generar el valor necesario durante su desarrollo. Al mismo tiempo, el LTV actual superior al 100%, el riesgo de construcción, la comercialización pendiente y la posibilidad de ampliación del plazo justifican mantener una posición prudente.
En conclusión, se trata de un proyecto con una rentabilidad atractiva y una estructura de garantías relevante, pero con un nivel de cobertura actual sobre el suelo inferior al que podría sugerir el LTV de la primera disposición publicado por Civislend. Desde la perspectiva de SumaInversión, el proyecto requiere valorar especialmente la capacidad de ejecución y comercialización de la promoción, asumiendo que la garantía actual por sí sola no cubre íntegramente el importe financiado.
Nota obtenida por el Proyecto Residencial Embajador es *: 6.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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