Análisis y Valoración del Proyecto Residencial Cártama de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación para la construcción de 6 viviendas unifamiliares adosadas en Cártama (Málaga). La operación contempla una financiación de 1.125.000 €, con una TIR del 11,00%, un plazo inicial de 21 meses y una rentabilidad total estimada del 19,25%.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
8/11/2026
Crowdlending Inmobiliario en Málaga
El Proyecto Residencial Cártama, publicado en Civislend, plantea la financiación mediante préstamo de la construcción de una pequeña promoción residencial compuesta por 6 viviendas unifamiliares adosadas en Cártama (Málaga).
La operación se estructura mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, destinado principalmente a cubrir los costes de construcción. El proyecto parte de una situación relativamente avanzada desde el punto de vista urbanístico: el promotor ya es propietario de los terrenos y dispone de licencia de obras obtenida en mayo de 2026.
Para el inversor, la operación ofrece una TIR del 11,00%, con un plazo inicialmente previsto de 21 meses y una rentabilidad total estimada del 19,25%. Los intereses se plantean mediante un sistema bullet, por lo que el capital y los intereses se recuperarían al vencimiento, salvo que se produzca una amortización anticipada.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 13 agosto 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario
Destino: Financiación de los costes de construcción
Promoción: 6 viviendas unifamiliares adosadas
Superficie media: aproximadamente 122 m² por vivienda
Configuración: 3 dormitorios, 3 baños, patios y solárium
Plazo inicial: 21 meses
TIR: 11,00%
Rentabilidad total: 19,25%
Pago de intereses: Bullet
Inversión mínima: 250 €
Inversión máxima: Sin límite establecido
Estructura de la operación
Financiación solicitada: 1.125.000 €
Primera disposición: 114.479 €
Fondos destinados a construcción: aproximadamente 1.010.521 €
Aportación total del promotor al inicio: 184.078 €
Aportación total de fondos propios indicada: 274.189 €
Precio de adquisición del suelo: 140.000 €
Adquisición del suelo: marzo de 2025
Titularidad: el suelo ya está escriturado a nombre del promotor.
Situación urbanística
Estado actual: programado.
Licencia de obras: obtenida en mayo de 2026.
Terrenos: dos parcelas urbanas de uso residencial.
Superficie conjunta: 354 m².
Edificación prevista: 6 viviendas adosadas distribuidas en planta baja y dos alturas.
Superficie residencial: unos 122 m² de media por vivienda.
Garantías
El proyecto cuenta con una garantía hipotecaria de primer rango sobre los terrenos donde se desarrollará la promoción. La tasación actual del activo asciende a 424.059 €, mientras que el importe total del préstamo alcanza los 1.125.000 €.
Tomando como referencia el valor actual del suelo y el importe total de la financiación, el LTV actual sería del 265,30% (1.125.000 € / 424.059 €). Este porcentaje es elevado y pone de manifiesto que, en la situación actual, el valor del terreno por sí solo no cubriría el importe total del préstamo.
Civislend calcula un LTV HET del 56% utilizando una valoración de 2.013.644 € bajo hipótesis de edificio terminado. Esta segunda referencia supone que la promoción se ejecute y que el activo alcance la valoración prevista una vez finalizada la construcción.
Por tanto, desde el punto de vista del inversor, resulta importante diferenciar entre ambos indicadores: el LTV actual sobre el suelo es del 265,30%, mientras que el LTV HET proyectado es del 56%. La cobertura hipotecaria mejora sustancialmente en el escenario de edificio terminado, pero depende de la correcta ejecución de la promoción y de que la valoración estimada pueda materializarse.
PROMOTOR
BPG Capital fue constituida en 2020 y desarrolla actividades de promoción inmobiliaria y gestión de inversiones.
Según la información facilitada para el proyecto, la compañía cuenta con experiencia en la provincia de Málaga, habiendo desarrollado 5 promociones y entregado más de 60 viviendas.
Además, Residencial Cártama constituye el segundo proyecto financiado por Civislend con este promotor. El primero, Residencial Nerja, fue formalizado en junio de 2026 y, según la información publicada, evoluciona conforme al Business Plan.
Este historial aporta una referencia adicional, aunque debe tenerse en cuenta que la experiencia previa del promotor no elimina el riesgo específico de esta nueva promoción.
DEVOLUCIÓN DEL PRÉSTAMO
La estrategia de salida está vinculada a la venta de las seis viviendas.
El préstamo tiene una duración inicial de 21 meses, aunque existen varias posibilidades que pueden modificar el calendario:
El promotor puede amortizar total o parcialmente desde el final del mes 12 sin penalización.
Existe una opción de prórroga de hasta 6 meses.
La prórroga mantiene un TIN del 11,00%.
Los intereses se calculan en función del tiempo efectivo de disposición.
El sistema bullet implica que el inversor no recibe amortizaciones periódicas del principal durante la vida ordinaria del préstamo, concentrándose el reembolso al final de la operación.
Ubicación del proyecto
Cártama se encuentra aproximadamente a 18 kilómetros del centro de Málaga y forma parte del área de influencia de la capital malagueña. La evolución residencial del municipio se encuentra relacionada, entre otros factores, con el crecimiento del área metropolitana y la demanda procedente de Málaga.
No obstante, desde el punto de vista inversor, la evolución favorable del mercado inmobiliario de Málaga no garantiza por sí misma una venta rápida de las unidades. La comercialización será uno de los factores determinantes para cumplir el calendario de salida.
Plan amigo
Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. La estructura ofrece una garantía real sobre los terrenos, situando a los inversores en una posición preferente frente a acreedores hipotecarios posteriores.
Licencia de obras concedida. El proyecto ha superado una de las principales fases administrativas y puede avanzar hacia la ejecución de la promoción.
Suelo ya adquirido. El promotor compró los terrenos con fondos propios y actualmente figuran a su nombre, reduciendo la incertidumbre asociada a una futura adquisición.
Producto residencial definido. Se trata de seis viviendas con características concretas y una escala relativamente reducida, lo que permite concentrar el análisis comercial en un número limitado de unidades.
Aportación de recursos propios. El promotor mantiene capital comprometido en la operación, lo que supone una exposición económica directa al resultado del proyecto.
Control de disposiciones. La financiación destinada a construcción se libera mediante certificaciones de obra realizadas por un Project Monitoring externo.
Desventajas y riesgos de la inversión
Riesgo de ejecución de la obra. La promoción todavía tiene que construirse y pueden aparecer desviaciones de costes, problemas técnicos, retrasos o incidencias durante la ejecución.
Dependencia de las ventas. La devolución del préstamo está vinculada a la comercialización de las seis viviendas, por lo que una menor demanda podría retrasar la salida.
Riesgo de mercado inmobiliario. Cambios en precios, demanda, competencia o condiciones de financiación pueden dificultar la venta de las viviendas en las condiciones previstas.
Costes de construcción. Una desviación al alza en materiales, mano de obra o contratación podría presionar los márgenes de la promoción y afectar a la capacidad de devolución.
LTV actual muy elevado. El préstamo de 1.125.000 € frente a una tasación actual de 424.059 € supone un LTV del 265,30%, aunque la financiación se irá disponiendo para la ejecución de las obras conforme a las certificaciones realizadas, es importante tenerlo en cuenta.
Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 6 puntos
Conclusión
El Proyecto Residencial Cártama presenta una estructura que, sobre el papel, combina varios elementos favorables para un préstamo inmobiliario: hipoteca de primer rango, licencia de obras concedida, suelo ya adquirido y aportación de fondos propios del promotor.
El principal elemento que conviene vigilar es la dependencia de la valoración del activo terminado y de la venta de las seis viviendas. La garantía hipotecaria constituye una protección relevante, pero no elimina el riesgo de pérdida si el valor realizable del activo resulta inferior al previsto, especialmente ante un escenario de retrasos, sobrecostes o deterioro del mercado.
También resulta importante diferenciar entre el LTV actual sobre tasación de más del 200%, el LTV de la primera disposición del 27%, y el LTV 56% HET, que depende del valor estimado una vez terminada la promoción. Para el inversor, esta distinción es fundamental a la hora de interpretar la verdadera cobertura de la garantía durante las distintas fases del proyecto.
La existencia de una garantía hipotecaria de primer rango reduce determinados riesgos, pero no convierte la inversión en una operación sin riesgo ni garantiza la recuperación del capital o de la rentabilidad prevista. La decisión final debería depender de la tolerancia al riesgo, horizonte de inversión y grado de diversificación de cada inversor.
Nota obtenida por el Proyecto Residencial Cártama es *: 6 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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