Análisis y Valoración del Proyecto Playa de las Américas de Urbanitae en Tenerife
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la concesión de un préstamo para refinanciar deuda bancaria del aparthotel BARRANCO Chic! Apartments, situado en Playa de las Américas (Tenerife). El activo cuenta con 106 apartamentos turísticos. La operación ofrece una rentabilidad anual del 9,75% (19,50% total) en 24 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOURBANITAEPROYECTO ACTIVO
11/13/2026
Crowdfunding Inmobiliario en Tenerife
El Proyecto Playa de las Américas es una operación de financiación inmobiliaria mediante deuda promovida por Stoneweg y publicada en la plataforma Urbanitae. La inversión se articula a través de un préstamo senior destinado a refinanciar la deuda bancaria existente sobre un aparthotel en funcionamiento y a permitir que el promotor recupere parcialmente los fondos propios aportados durante su adquisición y posterior rehabilitación. La operación se desarrolla sobre un activo turístico ubicado en Avenida Santiago Puig, en Arona (Tenerife), una de las zonas vacacionales más consolidadas del sur de la isla.
El inmueble, denominado BARRANCO Chic! Apartments, cuenta con 106 apartamentos turísticos y cinco locales comerciales arrendados a diferentes operadores. El establecimiento está gestionado por Alegría Hotels desde 2020, mientras que los ingresos procedentes de los contratos de arrendamiento constituyen la principal fuente de generación de caja para atender las obligaciones financieras. La financiación contempla una aportación de 3.500.000 € por parte de los inversores de Urbanitae, dentro de un préstamo global de 16.450.000 €, con un interés anual del 9,75% y un vencimiento inicial de 24 meses. Esto representa una rentabilidad total prevista del 19,50% durante el periodo inicial, sin considerar posibles extensiones ni incidencias en el cumplimiento de las obligaciones de pago.
A diferencia de las operaciones de financiación destinadas a desarrollar promociones inmobiliarias, en este caso el inmueble ya está construido, rehabilitado y generando ingresos. No obstante, el principal aspecto que deberá valorar el inversor es la capacidad de la sociedad prestataria para mantener los ingresos por alquileres y, especialmente, conseguir refinanciar o vender el activo para devolver el capital al vencimiento.
Características del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 16 noviembre 2026 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)
Más información sobre Urbanitae aquí.
Tipo de operación: Financiación inmobiliaria mediante préstamo senior.
Ubicación: Avenida Santiago Puig, 3, Playa de las Américas, Arona, Tenerife.
Finalidad: Refinanciación de deuda bancaria y recapitalización parcial de los fondos propios aportados por el promotor.
Estado del inmueble: Construido, rehabilitado y actualmente en explotación.
Características del inmueble
Activo principal: Aparthotel BARRANCO Chic! Apartments.
Unidades alojativas: 106 apartamentos turísticos de categoría 2 llaves.
Locales comerciales: 5 establecimientos con acceso independiente desde la calle.
Adquisición del inmueble: 2019, por un importe de 12.500.000 €.
Rehabilitación: Reforma integral ejecutada entre 2019 y 2020.
Inversión en obras: Aproximadamente 10.000.000 €.
Operador hotelero: Alegría Hotels, mediante contrato de arrendamiento a largo plazo.
Ocupación histórica: Superior al 82% según los datos facilitados por el promotor.
Valoración Booking
Ingresos y explotación del activo
Ingresos por rentas en 2025: Aproximadamente 1.800.000 €.
Renta fija del aparthotel: Aproximadamente 1.400.000 € anuales.
Renta variable del aparthotel: En torno a 200.000 € anuales, vinculada a los resultados de explotación.
Rentas de los locales comerciales: Aproximadamente 254.000 € anuales.
Actualización de rentas: El contrato del aparthotel contempla actualización de la renta fija conforme al IPC.
Vencimiento del contrato hotelero: Octubre de 2029, con opciones de prórroga.
Contratos comerciales: Arrendamientos de larga duración con diferentes operadores.
Condiciones de financiación
Importe total del préstamo: 16.450.000 €.
Participación de los inversores de Urbanitae: 3.500.000 €.
Financiación restante: Aportada por coinversores.
Rentabilidad anual: 9,75% de interés fijo simple.
Rentabilidad total prevista: 19,50% en 24 meses.
Plazo inicial: 24 meses.
Posible extensión: 12 meses adicionales, hasta un máximo de 36 meses.
Amortización del principal: A vencimiento (sistema bullet).
Amortización anticipada: Permitida, con un mínimo garantizado de 18 meses de intereses.
Estructura de los intereses
El interés anual del 9,75% se distribuye en dos componentes:
5,75% anual: Pagadero trimestralmente mediante los flujos de caja generados por los alquileres.
4,00% anual: Capitalizable hasta el vencimiento o abonable en efectivo a elección de la prestataria en cada fecha trimestral de pago.
En caso de ejercitarse la extensión, el interés anual aumentará hasta el 10,75%, compuesto por un 6,25% pagadero trimestralmente y un 4,50% capitalizable. Además, se establece una comisión de extensión del 1% sobre el préstamo.
Garantías y protección de los inversores
Hipoteca de primer rango: Sobre el inmueble financiado, con responsabilidad hipotecaria del 140% del principal.
Pignoración de acciones: Garantía sobre las acciones de la sociedad prestataria.
Pignoración de cuentas bancarias: Control sobre las cuentas de la sociedad.
Cesión en garantía de alquileres: Pignoración de los derechos de crédito derivados de los contratos de arrendamiento.
Límite de endeudamiento: El LTV, incluyendo intereses capitalizados, no podrá superar el 57,5%.
Barrido de caja (cash-sweep): Destino del 100% de los flujos netos de caja a amortización anticipada cuando el LTV supere el 55%.
La valoración del inmueble utilizada en la operación asciende a 30.166.000 €, según tasación RICS realizada durante la Due Diligence. Sobre esta referencia, el préstamo presenta un LTV inicial del 54,5%.
Destino de la financiación y estrategia de salida
El importe obtenido se destinará principalmente a dos finalidades:
Refinanciación bancaria: Cancelación de aproximadamente 9.210.000 € de deuda hipotecaria existente.
Recapitalización del promotor: Distribución de aproximadamente 6.290.000 € mediante dividendo, para recuperar parcialmente fondos propios invertidos.
La devolución del préstamo está prevista mediante alguna de las siguientes alternativas:
Refinanciación de la deuda con otra entidad financiera.
Venta del inmueble como activo inmobiliario en explotación.
Creación de una SOCIMI.
Venta individualizada de las unidades inmobiliarias.
Ubicación del proyecto
Entorno turístico: Playa de las Américas, dentro del eje Arona-Costa Adeje, uno de los principales núcleos turísticos de Tenerife.
Playa de Las Américas: Aproximadamente 400 metros.
Golf Las Américas: 2,3 km.
Aeropuerto de Tenerife Sur: 16 km.
Actividad turística: Arona registró 9,4 millones de pernoctaciones durante 2025, con una ocupación hotelera media del 82,8% y una tarifa diaria media de 124,50 €, según la información publicada para la operación.
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Evaluación Proyecto Urbanitae
Puntuación Proyecto: 6.75 puntos
Ventajas Proyecto
Activo inmobiliario terminado y operativo. El inmueble se encuentra construido, rehabilitado y en explotación, por lo que no depende de completar obras ni obtener licencias urbanísticas para comenzar a generar ingresos.
Ingresos recurrentes por alquileres. Los contratos del aparthotel y de los locales comerciales proporcionan una fuente de ingresos que permite atender los pagos periódicos de intereses.
Ubicación turística consolidada. Playa de las Américas presenta una importante actividad turística, con proximidad a playas, campos de golf, parques acuáticos y al aeropuerto de Tenerife Sur.
Diversificación de las fuentes de ingresos. El activo combina el arrendamiento de apartamentos turísticos con cinco locales comerciales, reduciendo la dependencia exclusiva de una única actividad económica.
Presencia de un operador especializado. Alegría Hotels gestiona el establecimiento desde 2020 y cuenta con experiencia en la explotación de alojamientos turísticos.
Rentabilidad periódica. El préstamo contempla un interés del 9,75% anual, con un componente del 5,75% pagadero trimestralmente, lo que permite recibir ingresos durante la vida de la financiación.
Garantía hipotecaria de primer rango. Los inversores cuentan con una garantía real sobre el inmueble, complementada con la pignoración de acciones, cuentas bancarias y derechos de cobro de los alquileres.
LTV inicial relativamente contenido. El préstamo representa el 54,5% del valor de tasación del activo, dejando un margen teórico entre la deuda y el valor inmobiliario antes de que la garantía se vea comprometida.
Mecanismos de control del endeudamiento. El límite máximo de LTV del 57,5% y el cash-sweep del 100% cuando se supera el 55% introducen mecanismos destinados a controlar el apalancamiento.
Desventajas y Riesgos
Dependencia de la refinanciación o venta. La devolución del principal se concentra al vencimiento y depende de que la sociedad consiga refinanciar la deuda o vender el inmueble en condiciones adecuadas.
Parte de los intereses no se cobra trimestralmente. El 4% anual puede capitalizarse en lugar de abonarse en efectivo, retrasando la percepción de una parte importante de la rentabilidad hasta el vencimiento.
La financiación no se destina íntegramente a mejorar el inmueble. Una parte relevante del préstamo se empleará en recapitalizar al promotor mediante un dividendo, sin que ello suponga una inversión adicional que incremente directamente el valor del activo.
Riesgo de concentración de ingresos. Aunque existen cinco locales comerciales, el aparthotel representa la principal fuente de rentas. Una incidencia con el operador o una renegociación desfavorable del contrato podría afectar a la capacidad de generación de caja.
Vencimiento del contrato hotelero próximo a la extensión. El arrendamiento actual finaliza en octubre de 2029, una fecha cercana al vencimiento máximo del préstamo si se ejecuta la ampliación hasta los 36 meses. La renovación de este contrato será relevante para mantener el atractivo del inmueble.
Riesgo de depreciación inmobiliaria. Una caída del valor del activo podría reducir el margen de cobertura de la garantía hipotecaria y dificultar una futura refinanciación o venta.
Conclusión
El Proyecto Playa de las Américas presenta una estructura de financiación diferente a la habitual en operaciones de crowdfunding inmobiliario destinadas a la adquisición de suelo o al desarrollo de promociones. En este caso, la inversión se dirige a financiar un activo turístico ya terminado y en funcionamiento, que genera ingresos recurrentes mediante contratos de arrendamiento. Esta circunstancia reduce la exposición a los riesgos propios de construcción y ejecución de obra, aunque no elimina los riesgos financieros y de mercado asociados a la operación.
Entre sus aspectos más relevantes destacan la ubicación en una zona turística consolidada, la existencia de contratos de alquiler, la participación de un operador especializado y una garantía hipotecaria de primer rango sobre un inmueble valorado en 30,16 millones de euros. El LTV inicial del 54,5%, junto con los mecanismos de control del endeudamiento y el barrido de caja, proporciona determinados elementos de protección frente a un deterioro financiero de la sociedad prestataria.
Sin embargo, consideramos especialmente importante analizar el destino de los fondos, ya que una parte significativa de la financiación se empleará en recapitalizar al promotor y no en mejorar o ampliar el activo. Además, la devolución del principal depende fundamentalmente de conseguir una refinanciación o una venta satisfactoria, por lo que el riesgo de salida constituye uno de los principales factores de esta inversión. También deberá prestarse atención al vencimiento del contrato de arrendamiento hotelero en octubre de 2029, especialmente si se ejercita la extensión del préstamo.
En definitiva, se trata de una operación respaldada por un inmueble en explotación y con garantías reales, pero cuyo riesgo principal se concentra en la capacidad de devolución de la deuda al vencimiento.
La nota obtenida por el Proyecto Playa de las Américas es *: 6.75 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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