Análisis y Valoración del Proyecto Pizarro de Urbanitae en Vigo

Crowdfunding Inmobiliario en Vigo

El Proyecto Pizarro es una oportunidad de crowdfunding inmobiliario en formato deuda que se desarrolla en Vigo, una de las ciudades con mayor dinamismo económico y residencial del noroeste peninsular. La propuesta consiste en financiar la compra y rehabilitación integral de un edificio existente situado en C. de Pizarro, 50 (Sárdoma, Vigo), una zona céntrica con servicios consolidados y buena conexión con los principales ejes de movilidad de la ciudad.

La inversión se articula mediante un préstamo a tipo fijo, con un TIR anual del 10,75%, un plazo de 24 meses y una rentabilidad total estimada del 21,50%, respaldado por garantías hipotecarias y pignoraticias. El capital se destinará a la adquisición del inmueble y a las primeras fases de reforma para la creación de 25 viviendas plurifamiliares y 5 plazas de garaje.

Este informe busca ofrecer una perspectiva objetiva para potenciales inversores, analizando el proyecto desde un punto de vista financiero, urbanístico y de riesgo, sin intención de promover ni desaconsejar la operación.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 16 diciembre 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

1. Naturaleza y alcance de la operación

El proyecto se centra en la rehabilitación completa de un edificio residencial de once plantas, que suma más de 3.200 m² construidos. Las actuaciones previstas incluyen:

• Renovación de fachada y zonas comunes.

• Sustitución y modernización del ascensor.

• Redistribución interior de las viviendas manteniendo la edificabilidad.

• Incorporación de una terraza en cubierta con solárium y jacuzzi como elemento diferenciador.

• Implantación del uso de garaje en la planta baja.

La intervención permitirá transformar un inmueble obsoleto en una promoción actualizada orientada al mercado residencial urbano, con tipologías de 1 a 4 dormitorios.

2. Promotor y experiencia del gestor

La operación está liderada por Ledicia Real Estate, grupo gallego con experiencia en rehabilitación integral de edificios residenciales y desarrollo de proyectos en Vigo. Aunque es su primera operación financiada a través de Urbanitae, el gestor ha entregado recientemente un proyecto similar en la misma calle, con buenos resultados de comercialización.

El equipo promotor ha comprometido alrededor de 2,3 millones de euros en equity, incluyendo aportaciones de socios comanditarios y reservas para contingencias.

3. Estructura financiera del préstamo

El préstamo total asciende a hasta 4.055.000 €, dividido en tres tramos.
El tramo A, objeto principal del análisis, presenta:

• Importe: hasta 2.290.000 €.

• Interés anual: 10,75% simple.

• Plazo: 24 meses (+ 6 meses de extensión opcional).

• Retorno mínimo: 15 meses de intereses.

• Reembolso: a vencimiento, junto con el principal.

4. Garantías del préstamo

El préstamo cuenta con diversas garantías:

• Hipoteca de primer rango sobre el activo (responsabilidad hipotecaria del 140%).

• Pignoración de acciones de la SPV propietaria.

• Pignoración de las cuentas bancarias de la SPV.

Estas garantías sitúan este proyecto dentro de la categoría de deuda inmobiliaria con protección reforzada frente a impagos o eventuales contingencias.

Estado Actual vs Estado final proyecto

Ubicación del proyecto

El proyecto se ubica en la calle Pizarro 50, una de las zonas céntricas y mejor conectadas de Vigo, próxima a Gran Vía, al Casco Vello y a la estación de tren Vigo-Urzáiz. Se trata de un entorno urbano consolidado, con servicios, comercios y una demanda estable de vivienda reformada. Esta localización, junto con la escasa oferta de inmuebles rehabilitados en el centro, refuerza el atractivo del proyecto desde el punto de vista inmobiliario, ya que incrementa el potencial de absorción comercial y la capacidad de mantener precios de venta competitivos en el mercado local.

Plan amigo

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Ventajas Proyecto

• Rentabilidad atractiva para un instrumento de deuda: un 10,75% anual fijo con retorno mínimo garantizado de 15 meses.

• Garantía hipotecaria de primer rango, que refuerza el nivel de protección del inversor frente a escenarios adversos.

• Ubicación con demanda sostenida en una ciudad con crecimiento demográfico estable y precios de vivienda al alza.

• Proyecto en un edificio vacío y sin ocupantes, lo que reduce riesgos derivados de desahucios o retrasos por liberación del inmueble.

• Aportación significativa de equity por parte del promotor, alineando intereses y absorbiendo parte de los riesgos de ejecución.

• Supervisión técnica mediante Project Monitor, que añade control externo en obras.

• Historial reciente del promotor en la misma calle, lo que sugiere conocimiento profundo del mercado local.

• Incentivos comerciales iniciales (promesas de reserva ya obtenidas), lo que podría acortar los plazos de venta.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de la comercialización final: el repago del préstamo se apoya en la venta de las viviendas, por lo que retrasos en ventas pueden impactar en el plazo de salida.

• Posibilidad de extensión del plazo hasta 30 meses, lo que reduce la liquidez del inversor en caso de demoras.

• Riesgo de desviación de costes de obra, habitual en proyectos con reforma integral; aunque se contempla un tramo para contingencias, podrían existir reajustes en plazos.

• Alteraciones normativas o administrativas, principalmente en licencias o trámites urbanísticos, que podrían generar retrasos.

• Primer proyecto del promotor en Urbanitae, sin histórico previo en la plataforma que permita evaluar su desempeño operativo bajo este modelo de financiación.

Conclusión

El Proyecto Pizarro representa una operación de deuda inmobiliaria con una estructura sólida y garantías significativas, ubicada en un área céntrica de Vigo con buena tracción comercial. Ofrece una rentabilidad fija del 10,75% anual y un plazo razonable para un proyecto de reforma integral, si bien la inversión mantiene los riesgos inherentes a cualquier desarrollo urbano y a la venta de unidades residenciales.

Para el inversor orientado a rentabilidad fija con garantías reales, este proyecto puede resultar de interés, siempre considerando los tiempos de ejecución, la dependencia del mercado local y los posibles escenarios de extensión del préstamo. Como siempre, es recomendable situarlo dentro de una cartera diversificada para mitigar riesgos específicos del activo o del promotor.

La nota obtenida por el Proyecto Pizarro es *: 7 puntos

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

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