Análisis y Valoración del Proyecto Oficinas Mazarredo de Urbanitae en Madrid

Crowdfunding Inmobiliario de oficinas en Madrid

El Proyecto Oficinas Mazarredo es una oportunidad de inversión inmobiliaria publicada en la plataforma Urbanitae basada en una estrategia de creación de valor sobre un activo de oficinas ubicado en el centro de Madrid. La operación consiste en la adquisición de la sociedad propietaria de un edificio de oficinas situado en la calle Mazarredo 7, en el distrito de Arganzuela, con el objetivo de mejorar su posicionamiento en el mercado mediante una actualización de rentas y determinadas actuaciones de mejora, para posteriormente proceder a su venta.

El activo se encuentra actualmente arrendado y generando ingresos, aunque con una renta inferior a los niveles de mercado, lo que abre la puerta a una posible revalorización si se logra renegociar el contrato existente o captar un nuevo inquilino en condiciones de mercado. La estrategia contempla estabilizar el inmueble tras dicha actualización de rentas y realizar la desinversión mediante la venta del activo a un inversor institucional.

Se trata de un proyecto estructurado bajo un modelo de equity inmobiliario, donde los inversores participan como socios en la operación a través de una sociedad vehículo. La rentabilidad estimada para el inversor se sitúa en una TIR del 18,21%, con una rentabilidad total prevista del 43,59% y un plazo estimado de entre 22 y 26 meses, sujeto a la evolución del plan de negocio y a las condiciones del mercado en el momento de la salida.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 20 Marzo 2026 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Más información sobre Urbanitae aquí.

• TIR estimada: 18,21%

• Rentabilidad total estimada: 43,59%

• Plazo previsto: entre 22 y 26 meses

El calendario aproximado contempla:

• Compra del activo en 2026.

• Finalización del contrato de arrendamiento actual en junio de 2027.

• Reposicionamiento del inmueble y formalización de un nuevo contrato de alquiler durante 2027.

• Venta del activo y distribución de beneficios estimada para 2028.

Como en cualquier proyecto inmobiliario, los plazos pueden variar dependiendo de la evolución del mercado y del proceso de comercialización.

Características del inmueble

• Edificio independiente destinado a uso terciario/oficinas.

• Construcción original en 1930 con reforma integral realizada en 2017.

• Superficie construida aproximada: 3.967 m².

• Distribución en sótano, planta baja y tres plantas superiores.

• Licencia de uso de oficinas vigente desde el año 2000.

• Actualmente ocupado por un operador internacional del sector coworking, presente en cientos de ubicaciones a nivel global.

Estrategia de inversión

El proyecto se basa en una estrategia de valor añadido (value-add) orientada a incrementar el valor del activo antes de su venta.

Las principales palancas de creación de valor previstas son:

• Actualización de rentas: el alquiler actual se sitúa por debajo de mercado, por lo que el objetivo es renegociar el contrato existente o formalizar uno nuevo con condiciones más alineadas con el mercado.

• Optimización del activo mediante actuaciones de mantenimiento y mejoras (CapEx).

• Obtención de certificación ESG, con el objetivo de mejorar la comercialización y atractivo del edificio.

• Estabilización del inmueble con un contrato de arrendamiento a precios de mercado.

• Venta del activo a un inversor institucional una vez consolidado el flujo de ingresos.

Gestor del proyecto

El proyecto está gestionado por FREO Group, firma internacional especializada en inversión, promoción y gestión de activos inmobiliarios.

Aspectos relevantes del gestor:

• Fundación en 1996.

• Presencia en España desde 2015.

• Especialización en estrategias de gestión activa de activos inmobiliarios.

• Experiencia en reposicionamiento de inmuebles mediante comercialización, renegociación de contratos y mejora del activo.

El gestor participa en la operación con aproximadamente el 10% del capital, alineando en parte sus intereses con los del resto de inversores.

Estructura de la inversión

La operación se articula mediante una ampliación de capital en la sociedad promotora del proyecto.

Aspectos clave:

• Capital total aproximado: 9,1 millones de euros.

• Participación de inversores de Urbanitae: 3 millones de euros, ampliables hasta 5 millones.

• Inversión canalizada a través de una sociedad vehículo que participará en la sociedad promotora.

• Financiación complementaria mediante deuda bancaria para la adquisición del activo.

Ubicación del proyecto

• Edificio de oficinas situado en calle Mazarredo 7, en el distrito madrileño de Arganzuela, dentro de la M-30.

• Zona céntrica de Madrid con buena accesibilidad y proximidad a áreas turísticas e institucionales de la ciudad.

• Cercanía a nodos de transporte público relevantes, incluyendo estaciones de metro como Puerta del Ángel, Ópera y Príncipe Pío, además de numerosas líneas de autobús.

• Entorno urbano consolidado con actividad empresarial, residencial y comercial.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Urbanitae, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión:

Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 8 puntos

Ventajas Proyecto

• Ubicación consolidada dentro de Madrid
  La localización dentro de la M-30 y en un entorno céntrico aporta liquidez potencial al activo y facilita tanto el arrendamiento como la posterior venta.

• Potencial de incremento de rentas
  El hecho de que el alquiler actual esté por debajo de mercado genera margen para aumentar ingresos si la renegociación o sustitución del inquilino se materializa en condiciones favorables.

• Activo ya operativo
  El inmueble está actualmente arrendado, lo que implica que ya genera ingresos y reduce parcialmente el riesgo asociado a proyectos desde cero.

• Experiencia del gestor
  La participación de un gestor internacional con trayectoria en estrategias de reposicionamiento puede ser un factor positivo en operaciones de este tipo.

• Oferta limitada de oficinas en ubicaciones céntricas
  En determinadas zonas de Madrid existe escasez de activos comparables, lo que podría favorecer la demanda por parte de inversores institucionales.

• Posible mejora de valor mediante certificaciones ESG
  La obtención de certificaciones de sostenibilidad puede incrementar el atractivo del activo para ciertos inversores y arrendatarios.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de la firma de un nuevo contrato de arrendamiento
  La rentabilidad del proyecto está muy vinculada a la capacidad de renegociar o formalizar un nuevo contrato a precios de mercado tras la finalización del actual.

• Periodo potencial de vacancia
  Entre la salida del inquilino actual y la entrada de uno nuevo podría producirse un periodo sin ingresos que afecte al flujo del proyecto.

• Incertidumbre en el precio de venta final
  La valoración del activo en el momento de la desinversión dependerá de las condiciones del mercado inmobiliario y de la percepción del riesgo por parte de los compradores institucionales.

• Sensibilidad al ciclo del mercado de oficinas
  Aunque Madrid mantiene una demanda relevante de oficinas, el segmento puede verse afectado por cambios estructurales como el teletrabajo o ajustes en la demanda corporativa.

• Estructura con financiación bancaria
  La utilización de deuda aumenta el potencial de rentabilidad, pero también introduce riesgos adicionales si se produjeran cambios en condiciones financieras o retrasos en el proyecto.

• Liquidez limitada durante la inversión
  Como en la mayoría de proyectos de crowdfunding inmobiliario, el capital permanece comprometido hasta la venta del activo.

Conclusión

El Proyecto Oficinas Mazarredo plantea una operación inmobiliaria de tipo value-add, basada en la adquisición de un edificio de oficinas en una ubicación céntrica de Madrid con el objetivo de incrementar su valor mediante la actualización de rentas y determinadas mejoras antes de su venta.

La operación ofrece una rentabilidad estimada elevada, apoyada en la diferencia entre la renta actual y la renta potencial de mercado, así como en la expectativa de venta del activo una vez estabilizado. La participación de un gestor con experiencia en este tipo de estrategias y la ubicación del inmueble son factores que pueden favorecer el desarrollo del plan de negocio.

No obstante, el éxito de la inversión dependerá en gran medida de la capacidad para asegurar un contrato de arrendamiento competitivo y de las condiciones del mercado en el momento de la desinversión. Además, como ocurre en la mayoría de proyectos de equity inmobiliario, existen incertidumbres relacionadas con los plazos, la evolución del mercado de oficinas y el precio final de venta.

Por ello, este proyecto puede resultar de interés para inversores que buscan exposición a operaciones de creación de valor en el sector inmobiliario, siempre teniendo en cuenta los riesgos inherentes a este tipo de inversiones y la falta de liquidez durante la duración del proyecto.

La nota obtenida por el Proyecto Oficinas Mazarredo es *: 8 puntos

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