Análisis y Valoración del Proyecto Norix Sotogrande 2 de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación con garantía hipotecaria de primer rango para la construcción de una vivienda unifamiliar de lujo en Sotogrande (Cádiz). La operación ofrece en este primer tramo una rentabilidad del 10,00% TIN (15,00% total) a un plazo de 18 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
10/14/2026
Crowdlending Inmobiliario en Cádiz
El proyecto Norix Sotogrande 2, publicado por Civislend, plantea la financiación mediante préstamo participativo del desarrollo de una vivienda unifamiliar de obra nueva en la calle Benavente, en Sotogrande, dentro del municipio de San Roque (Cádiz). La operación contempla la construcción de una villa de alto nivel sobre una parcela urbana de 1.139 m², con una superficie construida prevista de 468 m², cuatro dormitorios, cinco baños, piscina, jardín y garaje. El inmueble estará orientado al mercado residencial de gama alta de la zona, donde existe demanda tanto de compradores de primera como de segunda residencia.
La financiación se estructura en dos tramos de hasta 750.000 € cada uno, alcanzando un importe máximo conjunto de 1.500.000 €. Este primer tramo, objeto de análisis, asciende a 750.000 € y se destinará tanto a recuperar parte de los fondos propios aportados inicialmente por el promotor como a cubrir determinados costes de construcción. La operación ofrece un TIN del 10,00%, una duración inicial de 18 meses y una rentabilidad total prevista del 15,00%, con devolución de intereses y principal al vencimiento. Como elemento de protección, cuenta con una hipoteca de primer rango sobre el inmueble. No obstante, la recuperación de la inversión dependerá principalmente de la correcta ejecución de las obras y de la posterior comercialización de la vivienda.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 16 octubre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Localización: Calle Benavente, Sotogrande, San Roque (Cádiz).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria de primer rango.
Finalidad: Financiación del desarrollo de una vivienda unifamiliar de obra nueva.
Características de la inversión
Importe del primer tramo: 750.000 €.
Financiación máxima prevista: 1.500.000 €, distribuida en dos tramos de 750.000 €.
Rentabilidad anual (TIN): 10,00%.
Rentabilidad total estimada: 15,00%.
Plazo inicial: 18 meses.
Pago de intereses: Modalidad bullet, con abono de intereses y principal al vencimiento.
Ticket mínimo: 250 €.
Ticket máximo: Sin límite establecido.
Inicio del devengo de intereses: Desde la formalización del préstamo, prevista en un máximo de 30 días laborables desde la captación de los fondos.
Características del activo inmobiliario
El proyecto contempla la construcción de una vivienda unifamiliar aislada destinada al segmento residencial de alto poder adquisitivo de Sotogrande.
Superficie de la parcela: 1.139 m².
Superficie construida prevista: 468 m².
Distribución: Dos plantas.
Dormitorios: 4.
Baños: 5.
Equipamientos: Piscina privada, jardín, garaje y porches.
Precio de adquisición del suelo: 350.000 €.
Fecha de adquisición: Enero de 2026.
Estado urbanístico: Licencia de obras concedida en octubre de 2026.
Precio de venta estimado: 2.450.000 €.
Ubicación del proyecto
Calle Benavente, 30, San Roque (Cádiz)
Estructura de financiación y destino de los fondos
La financiación total prevista alcanza 1.500.000 €, dividida en dos tramos independientes de hasta 750.000 €.
Este primer tramo tiene una finalidad mixta: recuperar parte de los recursos propios invertidos inicialmente por el promotor y proporcionar liquidez para continuar con la construcción.
La distribución prevista de los 750.000 € es la siguiente:
Liberación de fondos propios: 200.000 € destinados a reembolsar parcialmente las aportaciones iniciales del promotor.
Gastos de formalización: Aproximadamente 80.975 €.
Costes de construcción: 469.025 €, que se irán disponiendo conforme avance la obra y previa acreditación mediante certificaciones supervisadas por un servicio externo de Project Monitoring.
El segundo tramo, también de hasta 750.000 €, estará destinado a financiar la continuación de los trabajos de construcción conforme a su evolución.
Conviene diferenciar entre el importe máximo comprometido y el capital efectivamente dispuesto, puesto que las cantidades pendientes de disposición también influyen en el endeudamiento final y en la exposición de los inversores.
Garantías y ratios de financiación
La operación incorpora una garantía hipotecaria de primer rango sobre el inmueble objeto del proyecto. Según la información publicada por Civislend, los valores de referencia son los siguientes:
El LTV de la primera disposición se calcula sobre un importe bruto inicial de 280.975 €, incluyendo la liberación de fondos y los gastos de formalización, respecto a la tasación actual del inmueble.
Por su parte, el LTV HET del 75% considera la financiación máxima de 1.500.000 € frente al valor de tasación hipotético del inmueble una vez terminado.
Es importante señalar que el LTV HET se apoya en un valor futuro que presupone la finalización de la construcción. Por tanto, no representa el nivel de cobertura hipotecaria disponible actualmente, sino una estimación condicionada a la ejecución satisfactoria del proyecto.
Promotor y experiencia previa
La promotora responsable es Norix Modular Solutions S.L., sociedad que, según la información facilitada por Civislend, cuenta con experiencia en el desarrollo de viviendas unifamiliares en Sotogrande.
Entre sus antecedentes figuran cuatro villas desarrolladas anteriormente en la zona. Además, esta operación constituye el segundo proyecto que la promotora realiza a través de Civislend.
El precedente es especialmente relevante: el primer proyecto, denominado Norix Sotogrande, se formalizó en mayo de 2024 y fue reembolsado anticipadamente en mayo de 2025. Este antecedente aporta información favorable sobre la relación previa entre la plataforma y el promotor, aunque no garantiza que la nueva operación obtenga el mismo resultado.
Amortización y condiciones del préstamo
Vencimiento inicial: 18 meses.
Amortización anticipada: Permitida total o parcialmente a partir de la finalización del cuarto mes, sin penalización.
Prórroga: El promotor puede ampliar el vencimiento seis meses adicionales.
Intereses: Se calculan al 10,00% TIN anual en función del periodo efectivo del préstamo.
Devolución: Principal e intereses mediante un único pago al vencimiento.
La amortización anticipada puede reducir el tiempo durante el cual el capital permanece invertido y, por tanto, los intereses finalmente percibidos. Por otro lado, la posibilidad de prórroga introduce cierta incertidumbre respecto a la fecha efectiva de recuperación del capital.
Plan amigo
Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.
Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 5.5 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. Los inversores cuentan con una garantía real sobre el inmueble, lo que proporciona una vía adicional de recuperación ante un eventual incumplimiento del promotor.
Licencia de obras concedida. La obtención de la licencia reduce la incertidumbre urbanística y permite avanzar hacia la ejecución material de la construcción.
Experiencia previa del promotor en Sotogrande. La promotora declara haber desarrollado cuatro villas en la zona, lo que puede facilitar el conocimiento del mercado y de sus compradores potenciales.
Antecedente favorable con Civislend. El primer proyecto financiado por la plataforma fue reembolsado anticipadamente, aportando un historial positivo de colaboración.
Ubicación en un mercado residencial consolidado. Sotogrande cuenta con una oferta de servicios, instalaciones deportivas y atractivo residencial que puede favorecer la comercialización de viviendas de gama alta.
Desventajas y riesgos de la inversión
Riesgo de comercialización de una vivienda de alto importe. El precio de venta estimado de 2.450.000 € limita el público comprador potencial y puede alargar los plazos necesarios para encontrar un comprador.
Dependencia de la venta para recuperar la inversión. La devolución del préstamo está prevista con los ingresos procedentes de la comercialización del inmueble, por lo que un retraso o una reducción del precio de venta podría afectar al reembolso.
LTV HET relativamente elevado. El ratio del 75% refleja una financiación significativa respecto al valor estimado del inmueble terminado, dejando un margen de cobertura que puede reducirse si aumentan los costes o cae el valor de mercado.
Financiación de fondos propios del promotor. Una parte del primer tramo se destina a recuperar capital previamente aportado por la promotora, por lo que no toda la financiación captada se traduce directamente en nueva inversión en construcción.
Estructura de financiación en dos tramos. La operación contempla hasta 1.500.000 € de deuda. El análisis de la primera disposición debe considerar también el posible efecto del segundo tramo sobre el endeudamiento y la cobertura de la garantía.
Riesgo de sobrecostes y retrasos de construcción. Aunque existe licencia de obras, pueden surgir desviaciones presupuestarias, problemas de suministro o retrasos en la ejecución que afecten a la rentabilidad y al calendario de devolución.
Rentabilidad condicionada al plazo efectivo. La amortización anticipada está permitida desde el cuarto mes. Si se produce antes de los 18 meses, los intereses totales percibidos serán inferiores a los previstos para el plazo completo.
Conclusión
Norix Sotogrande 2 presenta una operación de financiación inmobiliaria respaldada por una hipoteca de primer rango y destinada al desarrollo de una vivienda unifamiliar de alto nivel en una de las zonas residenciales más conocidas de Cádiz. Entre sus aspectos favorables destacan la licencia de obras concedida, la experiencia previa de la promotora en Sotogrande y el antecedente de devolución anticipada del primer proyecto realizado con Civislend.
Sin embargo, el análisis también debe tener en cuenta algunos elementos relevantes. El importe máximo de financiación de 1.500.000 €, el LTV HET del 75% y la dependencia de la venta de una vivienda cuyo precio estimado alcanza los 2.450.000 € introducen riesgos que no deben infravalorarse. Especialmente importante es que la tasación actual del activo se sitúa en 547.413 €, considerablemente por debajo de la financiación total prevista, por lo que la cobertura futura depende en buena medida de la correcta ejecución de la promoción.
La rentabilidad del 10,00% TIN, equivalente al 15,00% total para los 18 meses iniciales, resulta atractiva desde el punto de vista nominal, pero debe valorarse conjuntamente con el riesgo de ejecución, comercialización y liquidez. Además, el inversor debe contemplar la posibilidad de una devolución anticipada o de una prórroga del vencimiento.
En definitiva, es una operación que requiere prestar especial atención al valor real de la garantía, al presupuesto de construcción y a la capacidad de comercialización del producto residencial, sin basar la decisión exclusivamente en la rentabilidad anunciada.
Nota obtenida por el Proyecto Norix Sotogrande es *: 5.5 puntos
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