Análisis y Valoración del Proyecto La Escala Costa Brava de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación de una promoción de 39 viviendas de obra nueva ubicada en La Escala (Gerona), en la Costa Brava. El préstamo ofrece un tipo de interés nominal del 11,00%, con un plazo inicial de 24 meses. El proyecto cuenta con licencia de obras, construcción iniciada y cinco viviendas reservadas.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
9/29/2026
Crowdlending Inmobiliario en Gerona
La operación plantea la financiación mediante préstamo hipotecario de primer rango de una promoción residencial de obra nueva situada en La Escala, en la Costa Brava. El desarrollo contempla 39 viviendas, 47 plazas de garaje y 28 trasteros, además de zonas comunes con piscina y jardines. La financiación analizada corresponde a un primer tramo de 3.500.000 €, dentro de una estructura de financiación total prevista de 8.075.000 €.
Para el inversor, uno de los elementos centrales de la operación es la combinación entre una rentabilidad nominal del 11,00% anual y una duración prevista de 24 meses, equivalente a una rentabilidad total del 22,00% si se mantiene el préstamo durante todo el periodo. La operación cuenta con hipoteca de primer rango y presenta un LTV de primera disposición del 23% sobre la tasación actual, mientras que el LTV calculado sobre la financiación total y el valor del activo terminado se sitúa en el 51%. No obstante, la devolución del capital y los intereses depende de la correcta ejecución de la promoción y de la posterior salida mediante la venta de las viviendas.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 2 octubre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario
Ubicación: Carrer del Puig Borrom, 40, La Escala (Gerona).
Tipo de operación: préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.
Importe del primer tramo: 3.500.000 €.
Financiación total prevista: 8.075.000 €.
Tipo de interés nominal: 11,00% TIN.
Rentabilidad total prevista: 22,00%.
Plazo: 24 meses.
Ticket mínimo: 250 €.
Ticket máximo: sin límite establecido.
Características del activo
Promoción: 39 viviendas de obra nueva.
Garajes: 47 plazas.
Trasteros: 28 unidades.
Superficie construida: 5.918 m².
Parcela: 958 m² de uso residencial.
Tipología: viviendas de dos y tres dormitorios.
Superficie media: aproximadamente 105 m² por vivienda.
Zonas comunes: piscina y espacios ajardinados.
Construcción: planta baja y tres plantas sobre rasante, con dos plantas bajo rasante destinadas a garajes y trasteros.
Situación del proyecto
Estado de la promoción: obra iniciada, con un avance aproximado del 15%.
Licencia de obras: concedida en febrero de 2026.
Constructora: FIDELITAS NEOCONSTRUCCIÓN.
Contrato de construcción: firmado.
Sistema constructivo: construcción industrializada.
Titularidad del suelo: escriturado a nombre del promotor desde julio de 2025.
Comercialización: iniciada.
Reservas: 5 viviendas, equivalentes al 13% de las unidades.
Garantías y estructura financiera
Tasación actual: 4.436.275 €.
Tasación en hipótesis de edificio terminado (HET): 15.696.344 €.
LTV primera disposición: 23%.
LTV sobre financiación total y valor HET: 51%.
Garantía: hipoteca de primer rango sobre el activo.
Aportación inicial del promotor: 1.942.531 €.
Participación inicial del promotor: 65% de los fondos necesarios en ese momento.
Participación inicial de Civislend: 1.038.625 €, equivalente al 35%.
Disposición de los fondos
La primera disposición prevista asciende a 1.038.625 €, destinada principalmente a cubrir el importe pendiente de adquisición del suelo y determinados gastos de formalización. Posteriormente, el resto de los fondos se irá destinando a costes de construcción y otros costes del proyecto mediante disposiciones vinculadas a facturas y certificaciones de obra.
Intereses y amortización
Pago de intereses: al vencimiento del préstamo.
Modalidad: pago tipo bullet.
Amortización anticipada: posible desde la finalización del sexto mes.
Penalización por amortización anticipada: no prevista.
Prórroga: el promotor puede ampliar el préstamo hasta 6 meses.
Devengo de intereses: desde la formalización del préstamo.
La posibilidad de amortización anticipada significa que el inversor podría no permanecer 24 meses completos en la operación. En ese supuesto, los intereses se calcularían sobre el periodo efectivo de disposición.
Promotor y salida de la inversión
La sociedad promotora es MARICEL ESCALA, S.L., vinculada a MAYELA y BALIZE. Según la información facilitada por Civislend, ambas compañías cuentan con experiencia en diferentes operaciones inmobiliarias, principalmente residenciales y de reposicionamiento de activos.
La estrategia de salida está vinculada fundamentalmente a la comercialización y venta de las viviendas. Por tanto, aunque la garantía hipotecaria constituye un elemento relevante de protección, la capacidad de devolver el préstamo en las condiciones previstas dependerá también de la evolución de la obra, los costes finales y la velocidad de venta de las unidades.
Estado Previo vs Obra terminada
Ubicación del proyecto
Ubicado en Carrer del Puig Borrom, 40, en La Escala (Gerona), el proyecto se encuentra en la Costa Brava, a aproximadamente 1 km de la playa de Riells y del centro del municipio.
La ubicación combina atractivo residencial y turístico, con potencial de demanda tanto para primera como para segunda residencia.
Plan amigo
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Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 7.5 puntos
Ventajas Proyecto
Hipoteca de primer rango. La financiación está respaldada por una garantía hipotecaria sobre el activo objeto de la promoción, lo que proporciona una estructura de protección adicional frente a una financiación sin garantía real.
Licencia de obras concedida. La obtención de la licencia reduce uno de los riesgos habituales de los proyectos inmobiliarios que todavía se encuentran en fase de tramitación administrativa.
Obra ya iniciada. El proyecto presenta aproximadamente un 15% de avance, por lo que no parte completamente desde una fase inicial de planificación.
Aportación significativa del promotor. La aportación inicial de 1.942.531 € supone el 65% de los fondos necesarios en el momento de la firma, implicando una participación relevante de recursos propios.
Comercialización en marcha. Existen cinco viviendas reservadas antes del inicio de la financiación, aunque estas reservas no equivalen necesariamente a ventas escrituradas.
Ubicación turística y residencial. La Escala se encuentra en la Costa Brava y el activo está próximo a playas, centro urbano y puerto, factores que pueden favorecer la demanda tanto de primera como de segunda residencia.
Diversificación de unidades. La existencia de 39 viviendas permite repartir la estrategia comercial entre diferentes unidades en lugar de depender de la venta de un único inmueble.
Construcción industrializada. El sistema constructivo planteado puede contribuir a una mayor planificación de determinados procesos de obra, aunque su resultado dependerá de la correcta ejecución del proyecto.
Desventajas y riesgos de la inversión
Dependencia de la venta de las viviendas. La devolución final está vinculada a la salida comercial del proyecto, por lo que una absorción inferior a la prevista podría prolongar los plazos de devolución.
Intereses pagados al vencimiento. La estructura bullet implica que el inversor no recibe los intereses periódicamente, sino al final del préstamo, concentrándose el cobro en la fecha de amortización.
Posible extensión de seis meses. Aunque el plazo inicial es de 24 meses, el promotor dispone de una opción de prórroga que puede prolongar la permanencia del capital hasta 30 meses.
Financiación total superior al primer tramo. El préstamo analizado de 3,5 millones de euros forma parte de una financiación total prevista de 8,075 millones, por lo que resulta importante valorar la estructura completa y no únicamente la primera disposición.
Riesgo de ejecución de la obra. Todavía queda una parte significativa de la construcción por completar, con posibles riesgos asociados a costes, plazos, suministros y ejecución del contrato de construcción.
Tasación HET condicionada a la finalización. El valor de 15,696 millones de euros corresponde a una hipótesis de edificio terminado, por lo que no representa el valor actual del activo y depende de que la promoción se complete conforme a las previsiones.
Riesgo de mercado inmobiliario. Una evolución desfavorable de los precios de la vivienda en la Costa Brava podría afectar a los precios de venta o al ritmo de comercialización.
Reservas todavía limitadas. Las cinco viviendas reservadas representan un 13% de las unidades, por lo que la mayor parte de la promoción todavía debe encontrar comprador.
Conclusión
El Proyecto La Escala Costa Brava presenta una estructura de financiación respaldada por una hipoteca de primer rango, una aportación inicial relevante del promotor, una licencia de obras ya concedida, una construcción iniciada y una comercialización que cuenta con cinco viviendas reservadas.
Desde el punto de vista de rentabilidad, el 11,00% TIN durante un plazo inicial de 24 meses supone una rentabilidad total prevista del 22,00%, siempre que el préstamo permanezca vigente durante todo el periodo y se cumplan las condiciones de la operación. Sin embargo, el inversor debe tener en cuenta que los intereses se abonan al vencimiento, que existe posibilidad de prórroga de hasta seis meses y que la devolución depende en buena medida de la evolución de la promoción y de la venta de las viviendas.
En conjunto, los principales elementos que deberían analizarse antes de invertir son la relación entre la deuda y el valor del activo, la financiación total de la promoción, la evolución real de la obra, los costes pendientes y el ritmo de comercialización. La garantía hipotecaria aporta una capa adicional de protección, pero no elimina los riesgos propios de una inversión inmobiliaria financiada mediante crowdfunding.
Nota obtenida por el Proyecto La Escala Costa Brava es *: 7.5 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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