Análisis y Valoración del Proyecto Holiday Inn Express de Urbanitae en Madrid
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en el desarrollo y puesta en funcionamiento de un hotel de 210 habitaciones bajo la marca Holiday Inn Express en el entorno de Mercamadrid, Madrid. La operación contempla un plazo estimado de 44–48 meses y una TIR prevista del 18,50% en el escenario favorable de Urbanitae.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOURBANITAEPROYECTO ACTIVO
9/21/2026
Crowdfunding Inmobiliario Hotel en Madrid
El proyecto consiste en el desarrollo de un nuevo hotel de 210 habitaciones en Madrid, en el entorno de Mercamadrid y Vallecas, mediante una operación de equity canalizada a través de Urbanitae. La estrategia prevista contempla la adquisición de la parcela, construcción del establecimiento, puesta en funcionamiento, estabilización de la explotación y posterior venta del activo a un inversor institucional.
La inversión presenta un horizonte estimado de 44 a 48 meses, mientras que la información de rentabilidad facilitada para el proyecto sitúa el TIR del préstamo en el 18,50%, con una rentabilidad total prevista del 99,50%. No obstante, al tratarse de una operación estructurada como participación en capital, el resultado final para el inversor dependerá de la evolución del negocio hotelero, los costes de desarrollo, las condiciones de financiación y, especialmente, del valor de venta alcanzado al finalizar la operación.
El desarrollo se plantea bajo la marca Holiday Inn Express, perteneciente a IHG Hotels & Resorts, y contará con la gestión de Continuum Hotel Management. Alta Real Estate asumirá la promoción delegada y la construcción mediante un contrato llave en mano con precio y plazo establecidos contractualmente.
La ubicación en el corredor sureste de Madrid aporta exposición a una zona con actividad empresarial, logística y residencial, aunque el proyecto también queda condicionado por riesgos propios de una promoción hotelera de nueva planta: obtención de licencias, ejecución de las obras, evolución de la demanda, estabilización del establecimiento y capacidad de encontrar un comprador en las condiciones económicas previstas.
Por tanto, se trata de una inversión de plazo elevado y riesgo superior al de una operación inmobiliaria respaldada exclusivamente por un activo terminado, ya que buena parte de la rentabilidad depende de acontecimientos futuros y de la posterior desinversión.
Características del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 24 septiembre 2026 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)
Más información sobre Urbanitae aquí.
Modalidad: Equity inmobiliario.
Sociedad vehículo de Urbanitae: PENDRAGON OPPORTUNITIES 5, S.L.
Sociedad promotora: HIEX MADRID SUR HOTEL, S.L.U.
Equity total previsto: 10.210.000 €.
Participación de Urbanitae: 1.000.000 €, ampliable hasta 5.000.000 €.
Aportación de los inversores de Continuum Hospitality Group: 1.735.000 €.
Financiación adicional: prevista mediante préstamo hipotecario promotor.
Rentabilidad y plazo
TIR indicada: 18,50%.
Rentabilidad total prevista: 99,50%.
Horizonte estimado: 44–48 meses.
Salida prevista: venta del hotel una vez construido, abierto y estabilizado.
Destino de la inversión: desarrollo, explotación inicial y posterior desinversión.
Características del activo
Tipo de activo: hotel de nueva construcción.
Ubicación: Carretera de Villaverde a Vallecas 240, Madrid.
Habitaciones: 210.
Superficie construida: 10.184 m².
Superficie sobre rasante: 7.252 m².
Superficie bajo rasante: 2.932 m².
Aparcamiento: 114 plazas.
Servicios previstos: restaurante y bar, gimnasio, terrazas, zonas comunes y piscina exterior.
Desarrollo y explotación
Marca: Holiday Inn Express, perteneciente a IHG Hotels & Resorts.
Gestión hotelera: Continuum Hotel Management.
Promotor delegado: Alta Real Estate.
Construcción: mediante acuerdo llave en mano con condiciones de coste y plazo cerradas, garantías y penalizaciones.
Arquitectura: Alberto Martín de Lucio.
Licencia: solicitada en julio de 2026; obtención prevista para el segundo trimestre de 2027.
Calendario previsto del proyecto:
Ubicación del proyecto
El hotel se localizará en el entorno de Mercamadrid, dentro del corredor sureste de Madrid. La zona cuenta con conexión a vías principales como la M-40 y M-45 y permite acceder a distintos puntos de actividad económica y transporte de la capital.
El proyecto busca captar tanto demanda relacionada con la actividad empresarial y logística del entorno como clientes vinculados a otros generadores de tráfico, entre ellos el Hospital Infanta Leonor, Atocha y el aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas. Además, el desarrollo residencial previsto en el sureste madrileño podría modificar progresivamente las características de la demanda de la zona.
Plan amigo
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Evaluación Proyecto Urbanitae
Puntuación Proyecto: 6 puntos
Ventajas Proyecto
Marca hotelera internacional. La explotación bajo Holiday Inn Express aporta reconocimiento de marca y una estructura comercial consolidada dentro del segmento hotelero.
Ubicación dentro de Madrid. El proyecto se sitúa en una zona conectada con importantes vías de circulación y próxima a centros empresariales, logísticos y sanitarios.
Contrato de construcción definido. El esquema llave en mano con coste y plazo fijados contractualmente puede limitar parte de las desviaciones habituales en promociones de nueva construcción.
Experiencia de los participantes. Continuum y Alta Real Estate aportan experiencia declarada en gestión, promoción y desarrollo de activos inmobiliarios y hoteleros.
Diversificación de la demanda. El proyecto pretende atender demanda corporativa, logística y de otros usuarios que requieren alojamiento en el entorno sureste de Madrid.
Desventajas y Riesgos
Plazo de inversión elevado. Los 44–48 meses previstos implican mantener el capital comprometido durante un periodo considerable y sin una liquidez equiparable a otros activos financieros.
Riesgo de construcción. Aunque existen mecanismos contractuales para limitar desviaciones, una promoción desde cero sigue estando expuesta a problemas técnicos, suministros, modificaciones o retrasos.
Licencia todavía pendiente. La licencia de obras ha sido solicitada, pero su concesión efectiva y sus plazos administrativos pueden afectar al calendario previsto.
Dependencia del precio de venta. Una parte relevante del resultado depende de la capacidad de vender el hotel una vez estabilizado y del valor que el mercado atribuya al activo en ese momento.
Riesgo de mercado hotelero. La ocupación, las tarifas medias y los costes operativos pueden diferir de las previsiones utilizadas para construir el plan de negocio.
Rentabilidad no garantizada. El TIR del 18,50% y la rentabilidad total del 99,50% son previsiones y no constituyen un rendimiento asegurado para el inversor.
Riesgo de pérdida de capital. El escenario desfavorable contempla expresamente un resultado negativo con pérdida parcial del capital aportado.
Riesgo de ejecución de la estrategia de salida. El plan contempla vender a un inversor institucional después de la estabilización; si las condiciones del mercado no fueran favorables, la venta podría retrasarse o realizarse a un precio diferente al previsto.
Conclusión
El Proyecto Holiday Inn Express plantea el desarrollo integral de un hotel de 210 habitaciones en Madrid, combinando una ubicación dentro de un área de actividad empresarial y logística con una explotación bajo una marca hotelera internacional. La operación incorpora varios elementos destinados a controlar determinados riesgos de desarrollo, especialmente el contrato llave en mano y la participación de operadores y promotores con experiencia en el sector.
Desde el punto de vista financiero, el proyecto presenta una rentabilidad prevista elevada, con un TIR indicado del 18,50% y una rentabilidad total estimada del 99,50%, pero estas cifras deben interpretarse conjuntamente con un horizonte de inversión de hasta 48 meses y con la naturaleza de una operación de equity. El resultado final estará condicionado principalmente por la ejecución del desarrollo, la evolución del negocio hotelero y el valor de desinversión.
El principal elemento a vigilar será la capacidad del proyecto para alcanzar las hipótesis operativas y de valoración utilizadas en el plan de negocio. La propia documentación contempla escenarios menos favorables en los que una mayor rentabilidad exigida por el comprador y una menor generación de ingresos pueden reducir sustancialmente el resultado e incluso provocar pérdidas parciales de capital.
En conjunto, se trata de una operación inmobiliaria de desarrollo hotelero, horizonte largo y exposición significativa al riesgo de ejecución y de mercado, por lo que el análisis debería centrarse no únicamente en la rentabilidad prevista, sino también en la estructura de capital, las condiciones de financiación, las garantías contractuales, la evolución de la licencia, la capacidad de estabilización del hotel y las condiciones existentes en el mercado de inversión hotelera cuando llegue el momento de la venta.
La nota obtenida por el Proyecto Holiday Inn Express es *: 6 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
El análisis realizado no tiene en cuenta las circunstancias personales, objetivos financieros ni el perfil de riesgo de cada inversor, por lo que cada lector debe realizar su propio análisis y tomar sus decisiones de forma independiente. La información contenida en este informe se ha elaborado a partir de datos públicos y de la documentación facilitada por la plataforma de crowdfunding y otras fuentes consideradas fiables en el momento de su publicación. No obstante, dicha información puede estar sujeta a errores, omisiones o modificaciones posteriores, sin que Sumainversión garantice su exactitud, integridad o actualización permanente.
La inversión en proyectos de crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos, incluida la posible pérdida total o parcial del capital invertido, y las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan resultados futuros.
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