Análisis y Valoración del Proyecto Hills 14 de Urbanitae en Málaga
Informe del 3º tramo del Proyecto Hills 14 que consiste en la financiación mediante deuda de la fase final de construcción de una vivienda unifamiliar de lujo en la urbanización El Herrojo, Benahavís (Málaga). El Tramo III ofrece a los inversores un interés fijo del 9,50% anual durante un plazo inicial de 12 meses
CROWDFUNDING INMOBILIARIOURBANITAEANÁLISIS PROYECTO
8/21/2026
Proyecto Crowdfunding en Benahavís
El proyecto consiste en la financiación mediante deuda de la fase final de construcción de The Hills 14, una vivienda unifamiliar de lujo situada en la urbanización El Herrojo, en Benahavís (Málaga), junto con un complejo deportivo privado asociado al inmueble.
La operación corresponde al Tramo C de un préstamo iniciado en 2025, después de haberse formalizado previamente los tramos A y B para financiar distintas fases de la construcción. En esta tercera fase, los inversores de Urbanitae aportarán hasta 2,4 millones de euros, dentro de un tramo global de hasta 3,405 millones de euros que también contempla la entrada de coinversores externos.
Una de las características relevantes de esta financiación es que la obra presenta un grado de ejecución superior al 67% certificado, por lo que la inversión se incorpora en una fase avanzada del desarrollo. La salida prevista para los inversores se producirá mediante la venta de la vivienda terminada.
La rentabilidad ofrecida es del 9,50% total para el plazo previsto de 12 meses, equivalente al tipo de interés anual simple establecido para el Tramo C. No obstante, la rentabilidad anunciada debe analizarse conjuntamente con el riesgo de ejecución, comercialización y eventual retraso en la devolución del capital.
Por tanto, desde el punto de vista del inversor, el principal atractivo de la operación no reside únicamente en la rentabilidad, sino en la combinación de deuda con garantía hipotecaria de primer rango, un activo de gama alta situado en Benahavís y una construcción ya avanzada. Aun así, las garantías no eliminan el riesgo de pérdida de capital ni garantizan que el préstamo pueda recuperarse en la fecha inicialmente prevista.
Características del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 24 Agosto 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 75€)
Tipo de inversión: Financiación inmobiliaria mediante préstamo.
Tramo: Tramo C.
Importe destinado a inversores de Urbanitae: hasta 2.400.000 €.
Interés: 9,50% anual fijo y simple.
Rentabilidad total prevista: 9,50%.
Plazo inicial: 12 meses.
Posible extensión: hasta 9 meses adicionales.
Pago: principal e intereses a vencimiento.
El activo inmobiliario
Vivienda de lujo: The Hills 14 es una vivienda unifamiliar aislada proyectada sobre una parcela de 2.374 m².
Superficie construida: aproximadamente 2.250 m² distribuidos en tres niveles.
Equipamiento: piscina exterior e interior, garaje, jardín, espacios de ocio, cine, gimnasio, spa, bodega, bar y sala de juegos.
Complejo deportivo: segunda parcela de 10.982 m² destinada a instalaciones privadas con tenis, pádel, mini fútbol, vóleibol y zona de CrossFit.
Entorno: ubicación residencial de alto nivel en El Herrojo, con vistas al mar y proximidad al campo de golf La Quinta Golf & Country Club.
Situación de la construcción
Licencia de obras: concedida.
Inicio de las obras: diciembre de 2024.
Avance certificado: superior al 67%.
Financiación anterior: el proyecto ya ha contado con los tramos A y B.
Destino del Tramo C: continuación y finalización de los costes de construcción y determinados gastos generales.
El elevado grado de avance reduce parte del riesgo asociado a las primeras etapas de una promoción, aunque todavía queda una parte relevante de la construcción por completar.
Estructura financiera
El préstamo global comprometido para el proyecto supera los 8 millones de euros, estructurados en tres tramos. Los tramos A y B ya fueron formalizados y el Tramo C contempla hasta 3,405 millones de euros, de los cuales 2,4 millones corresponden a inversores de Urbanitae y 1,005 millones a coinversores externos.
El promotor, por su parte, declara un compromiso de capital de aproximadamente 4 millones de euros, mientras que la financiación mediante deuda se destina parcialmente a cubrir los costes de construcción y gastos generales.
Garantías
La operación incorpora varias garantías destinadas a proteger la posición de los prestamistas:
Hipoteca de primer rango sobre las fincas objeto de financiación, con una responsabilidad hipotecaria del 150%.
Prenda de primer rango sobre las acciones de la sociedad prestataria.
Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la sociedad prestataria.
Poder irrevocable de venta a favor de los inversores de Urbanitae por un importe equivalente al 75% del valor de tasación vigente, con activación prevista en el mes 36.
La existencia de una hipoteca de primer rango constituye uno de los elementos más relevantes de la estructura. Sin embargo, una garantía hipotecaria no equivale a una garantía de devolución del capital: en un escenario de incumplimiento, el importe finalmente recuperado dependerá, entre otros factores, del valor realizable del activo, los costes asociados a la ejecución y la situación del mercado.
Estrategia de salida
La devolución del préstamo está vinculada principalmente a la venta de la vivienda de lujo una vez finalizada la construcción. Según el calendario planteado, la finalización de las obras se sitúa entre el primer y segundo trimestre de 2027 y la venta y repago del préstamo se contempla para el cuarto trimestre de 2027.
Esto significa que, aunque el préstamo tenga un plazo contractual inicial de 12 meses, el calendario operativo del proyecto contempla una ventana temporal más amplia hasta la venta del activo. Este aspecto debe ser especialmente tenido en cuenta por un inversor que necesite disponer del capital en una fecha concreta.
compradores con un volumen potencialmente más reducido que el de la vivienda residencial convencional.
Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.
Plan amigo
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Evaluación Proyecto Urbanitae
Puntuación Proyecto: 6.25 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. La operación cuenta con una hipoteca de primer rango sobre las fincas financiadas, lo que proporciona una posición jurídica relevante frente a otros posibles acreedores.
Obra avanzada. Más del 67% de la construcción está certificado, reduciendo la exposición a las fases iniciales, normalmente más inciertas en una promoción inmobiliaria.
Ubicación de alto nivel. El activo se encuentra en El Herrojo, Benahavís, uno de los mercados residenciales de mayor posicionamiento de la Costa del Sol.
Promotor con experiencia específica. COGITARI HOMES cuenta con trayectoria en proyectos residenciales de lujo en la Costa del Sol y experiencia previa financiada a través de Urbanitae.
Estructura de garantías adicional. Además de la hipoteca, se contemplan prendas sobre las acciones y cuentas bancarias de la sociedad prestataria, reforzando la estructura de garantías.
Desventajas y riesgos
Dependencia de la venta del inmueble. La devolución del préstamo depende principalmente de la comercialización de una vivienda de lujo, por lo que un retraso en la venta podría prolongar la recuperación del capital.
Posible ampliación del plazo. Aunque el plazo inicial es de 12 meses, el contrato contempla una extensión de hasta 9 meses, por lo que el capital podría permanecer invertido durante más tiempo del inicialmente esperado.
Mercado objetivo reducido. Una vivienda de características y precio elevado se dirige a un segmento relativamente limitado de compradores, lo que puede aumentar el tiempo necesario para encontrar comprador.
Riesgo de valoración. La capacidad de recuperación mediante las garantías depende del valor real de mercado del activo en el momento de una eventual ejecución, que puede diferir de la tasación o de las previsiones de venta.
Liquidez limitada. La inversión no ofrece una salida ordinaria antes del vencimiento, por lo que el inversor debe asumir que el capital puede quedar inmovilizado hasta la amortización del préstamo.
Conclusión
El Proyecto Hills 14 Tramo III presenta una estructura de deuda que, sobre el papel, incorpora varios elementos de protección para el inversor: hipoteca de primer rango, garantías adicionales sobre la sociedad prestataria, supervisión de la obra mediante Project Monitor y un grado de ejecución superior al 67%.
Uno de los principales puntos positivos es que el proyecto ya ha superado buena parte de la fase constructiva. Sin embargo, la operación mantiene riesgos relevantes: venta de un activo de elevado valor, posible retraso en la comercialización, finalización de las obras, valoración del inmueble y liquidez limitada.
En términos generales, puede resultar una operación a considerar por inversores que busquen financiación inmobiliaria mediante deuda con garantía hipotecaria y una rentabilidad fija del 9,50%, siempre que acepten mantener el capital comprometido durante el plazo previsto y asumir la posibilidad de una ampliación. La existencia de garantías reduce determinados riesgos, pero no elimina la posibilidad de pérdidas.
Valoración SumaInversión: proyecto con una estructura de garantías destacable y una construcción avanzada, aunque con una dependencia significativa de la venta de un activo residencial de lujo y con un plazo efectivo que podría superar los 12 meses inicialmente anunciados.
* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.
La valoración obtenida por el Proyecto Hills 14 III es *: 6.25 puntos
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