Análisis y Valoración del Proyecto Granadilla Tenerife de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la concesión de un préstamo para financiar la adquisición de dos parcelas y completar los trabajos de urbanización de cuatro suelos destinados a un desarrollo residencial en El Médano (Granadilla de Abona, Tenerife). La operación ofrece un 23% de rentabilidad total a un plazo de 24 meses.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDPROYECTO ACTIVO
10/26/2026
Crowdlending Inmobiliario en Tenerife
El Proyecto Granadilla Tenerife es una operación de financiación participativa impulsada por Grupo Nordestada a través de Civislend, cuyo objetivo es completar la adquisición de dos parcelas y financiar los trabajos de urbanización pendientes de un ámbito residencial situado en el municipio de Granadilla de Abona.
La operación plantea un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango por importe de 5 millones de euros, con un tipo de interés nominal anual del 11,50% y un plazo inicial de 24 meses, lo que representa una rentabilidad total del 23% si se mantiene hasta su vencimiento. Como elementos relevantes destacan la aportación de fondos propios del promotor, la existencia de cuatro parcelas como garantía y un nivel de LTV inicial del 37%. No obstante, la devolución del capital dependerá de que se completen los trabajos de urbanización, se obtengan las correspondientes licencias y el promotor consiga financiación bancaria para continuar con el desarrollo inmobiliario.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 29 octubre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de inversión: Préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria de primer rango.
Importe total de financiación: 5.000.000 €.
Tipo de interés nominal anual (TIN): 11,50%.
Rentabilidad total prevista: 23,00%.
Plazo inicial: 24 meses.
Posible prórroga: 6 meses adicionales, al 12,00% TIN anual.
Pago de intereses: Al vencimiento (modalidad bullet).
Inversión mínima: 250 €.
Inversión máxima: Sin límite establecido.
2. Características del activo inmobiliario
La operación está vinculada a cuatro parcelas urbanizables situadas en El Médano, dentro del desarrollo urbanístico denominado El Médano Park. Las cuatro parcelas relacionadas con el proyecto permitirán desarrollar 151 viviendas plurifamiliares de obra nueva.
Se trata, por tanto, de una operación que todavía se encuentra en una fase previa a la construcción de los edificios. El objetivo inmediato es completar la urbanización de los terrenos y avanzar en los trámites administrativos necesarios para iniciar posteriormente las promociones residenciales.
3. Situación urbanística y estado de ejecución
Uno de los aspectos importantes para valorar esta inversión es el grado de avance de las actuaciones urbanísticas.
Urbanización ejecutada: Aproximadamente el 58% de los trabajos previstos.
Inversión ya realizada: Alrededor de 1,35 millones de euros, financiados con recursos propios.
Urbanización pendiente: Se financiará parcialmente mediante el préstamo de Civislend.
Constructora: A0 Desarrollos y Proyectos.
Licencias de edificación: El promotor ya ha solicitado las licencias correspondientes a las cuatro parcelas.
La operación pretende avanzar simultáneamente en la finalización de la urbanización, la tramitación de las licencias de obra y la comercialización de las futuras viviendas.
Por tanto, aunque existe un grado de ejecución relevante, todavía quedan actuaciones pendientes que pueden influir directamente en el calendario previsto de devolución del préstamo.
4. Destino de la financiación
El préstamo solicitado a Civislend asciende a 5.000.000 €, destinados principalmente a completar la adquisición de dos parcelas y financiar los trabajos de urbanización.
La distribución aproximada de los fondos es la siguiente:
Adquisición de terrenos: 3.051.000 € correspondientes a la primera disposición neta para completar la compra de las dos parcelas.
IGIC de la adquisición: 213.570 €.
Anticipo de obras de urbanización: 250.000 €.
Gastos de formalización: Aproximadamente 385.510 €.
Urbanización pendiente: Aproximadamente 1.099.920 €, que se irán destinando a las actuaciones conforme a las certificaciones de obra.
El desembolso del capital se realizará de forma progresiva, por lo que una parte de la financiación estará condicionada a la ejecución y justificación de los trabajos pendientes.
5. Aportación de fondos propios del promotor
Grupo Nordestada aportará 4.964.323 € al proyecto, una cantidad significativa en relación con los recursos necesarios para llevar a cabo esta fase de la operación.
Según la información facilitada por Civislend, la estructura de financiación contempla aproximadamente un 56% de aportación del promotor y un 44% procedente de la plataforma.
Esta participación económica permite que el promotor asuma una parte importante del esfuerzo financiero y tenga intereses económicos directamente vinculados a la evolución del proyecto.
6. Garantías y nivel de endeudamiento (LTV)
La operación cuenta con una hipoteca de primer rango sobre los cuatro suelos vinculados al proyecto: los dos que se adquirirán mediante la financiación y otros dos que ya pertenecen al promotor.
Según las valoraciones presentadas, los principales indicadores son:
Valor de tasación actual de las garantías: 9.881.667 €.
Primera disposición bruta del préstamo: 3.900.080 €.
LTV de primera disposición: 37%.
Importe total del préstamo: 5.000.000 €.
Valor de tasación estimado tras finalizar la urbanización: 10.855.587 €.
LTV final estimado: 46%.
Hay que tener en cuenta que el LTV final del 46% se calcula incorporando el capital previsto para completar la urbanización al valor actual de las garantías. Por tanto, se trata de una estimación futura y no de un valor de tasación ya materializado.
7. Promotor: Grupo Nordestada
El proyecto está promovido por Grupo Nordestada, una compañía que, según la información publicada, cuenta con más de 20 años de experiencia en inversión y gestión inmobiliaria.
Su actividad abarca diferentes ámbitos, entre ellos el residencial, industrial, obra civil, retail y hotelero, con presencia tanto nacional como internacional.
Un aspecto destacable es que se trata del segundo proyecto del promotor financiado a través de Civislend. La primera operación, denominada Caleta Fuerteventura y formalizada en mayo de 2025, presenta una evolución que la plataforma describe como acorde con el plan de negocio, habiéndose amortizado ya el 43% del principal del préstamo.
Ubicación del proyecto
Entorno costero y turístico. El Médano se encuentra en el sur de Tenerife, próximo al aeropuerto de Tenerife Sur y cuenta con atractivo turístico y residencial.
Plan amigo
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Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. Los inversores cuentan con una garantía real sobre cuatro parcelas, lo que establece una posición preferente frente a acreedores hipotecarios posteriores, sin eliminar el riesgo de recuperación.
LTV inicial relativamente reducido. El 37% correspondiente a la primera disposición ofrece un margen entre la deuda inicialmente dispuesta y el valor de tasación actual de los terrenos.
Aportación significativa del promotor. Los 4,96 millones de euros comprometidos representan una participación económica importante y reducen la dependencia exclusiva de la financiación colectiva.
Urbanización parcialmente ejecutada. El avance aproximado del 58% y la inversión previa de 1,35 millones de euros permiten partir de una situación más desarrollada que la de un suelo completamente pendiente de urbanización.
Experiencia del grupo promotor. La trayectoria de más de 20 años de Grupo Nordestada en diferentes segmentos inmobiliarios constituye un elemento favorable a la hora de valorar su capacidad de gestión.
Antecedente positivo en Civislend. La amortización del 43% del principal de su primera operación con la plataforma aporta una referencia sobre el comportamiento previo del promotor.
Diversificación de las garantías. La hipoteca recae sobre cuatro parcelas y no exclusivamente sobre los dos terrenos que se adquirirán con el préstamo, ampliando los activos vinculados a la operación.
Desventajas y riesgos de la inversión
Dependencia de la financiación bancaria posterior. La salida de Civislend está vinculada a la obtención de un préstamo promotor bancario, por lo que cualquier dificultad para conseguirlo podría retrasar la devolución del capital.
Riesgo de ejecución urbanística. Todavía queda aproximadamente un 42% de la urbanización pendiente, con posibles desviaciones de costes, problemas técnicos o retrasos en las obras.
Licencias de edificación pendientes. Aunque ya se han solicitado, su concesión no está garantizada y cualquier demora administrativa podría afectar al calendario de desarrollo.
Dependencia de una salida financiera concreta. La devolución prevista no se basa únicamente en la venta de terrenos, sino en la consecución de financiación bancaria y el avance de la promoción, lo que introduce incertidumbre adicional.
Valoración futura no garantizada. El LTV del 46% utiliza una tasación estimada que incorpora las inversiones pendientes de urbanización. Si los trabajos no se completan o el mercado empeora, el valor de las garantías podría ser inferior al previsto.
Posible ampliación del plazo. La operación contempla una prórroga de seis meses, lo que puede prolongar el periodo durante el cual el capital permanece inmovilizado.
Riesgo de mercado inmobiliario. Una evolución desfavorable de los precios de venta, una menor demanda residencial o un encarecimiento de los costes de construcción podrían dificultar la continuidad del desarrollo.
Evaluación del Proyecto Civislend
Conclusión
El Proyecto Granadilla Tenerife presenta una estructura de financiación respaldada por una garantía hipotecaria de primer rango sobre cuatro parcelas, un nivel de LTV inicial del 37% y una aportación de fondos propios del promotor cercana a los 5 millones de euros. También resulta relevante el grado de ejecución de la urbanización, que alcanza aproximadamente el 58%, así como la experiencia de Grupo Nordestada y la evolución comunicada de su anterior operación con Civislend.
La rentabilidad del 11,50% TIN anual, equivalente al 23% en dos años, resulta atractiva desde el punto de vista financiero, aunque debe valorarse conjuntamente con los riesgos de ejecución y financiación. No estamos ante un préstamo destinado a financiar una promoción terminada, sino ante una operación que todavía necesita completar la urbanización, obtener licencias y conseguir financiación bancaria para continuar con el desarrollo residencial.
Uno de los principales aspectos que conviene vigilar es la dependencia de la financiación bancaria como mecanismo de salida. Aunque las garantías inmobiliarias proporcionan una cobertura adicional, su valor efectivo dependerá de las condiciones del mercado y de la situación real de los terrenos si fuese necesario ejecutar la hipoteca.
En definitiva, consideramos que Granadilla Tenerife presenta elementos favorables en cuanto a garantías, aportación del promotor y avance de las actuaciones urbanísticas. Sin embargo, los riesgos administrativos, de ejecución y de refinanciación impiden considerarlo una inversión de bajo riesgo. Puede resultar interesante para inversores que busquen exposición a préstamos inmobiliarios con garantía hipotecaria y acepten un horizonte de inversión de dos años, siempre que comprendan que la rentabilidad prevista no está garantizada y que existe la posibilidad de retrasos o pérdida parcial o total del capital.
Como en cualquier operación de crowdfunding inmobiliario, consideramos importante diversificar entre distintos proyectos, promotores y plataformas, evitando concentrar una parte excesiva de la cartera en una única operación.
Nota obtenida por el Proyecto Granadilla Tenerife es *: 6.5 puntos
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