Análisis y Valoración del Proyecto Géminis II de Urbanitae en Madrid

Crowdfunding Inmobiliario en Barajas (Madrid)

El Proyecto Géminis II es una oportunidad de inversión en crowdfunding inmobiliario estructurada mediante deuda y publicada en la plataforma Urbanitae. La operación tiene como objetivo financiar parcialmente la adquisición de un suelo situado en el distrito de Barajas (Madrid), sobre el que está prevista la promoción de un edificio residencial de obra nueva. La participación de los inversores se canaliza a través de un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo subyacente.

Este proyecto corresponde al Tramo B de una financiación total estructurada en dos fases, siendo la primera formalizada en 2025. El tramo actualmente abierto tiene un plazo estimado de 12 meses y ofrece una rentabilidad anual del 9,88%, equivalente a la rentabilidad total esperada si se cumple el plazo previsto. La estrategia de salida consiste en la refinanciación mediante un préstamo promotor concedido por una entidad bancaria una vez alcanzados determinados hitos urbanísticos y comerciales.

El activo se ubica en una zona residencial consolidada de Madrid con cercanía al aeropuerto y buenas conexiones de transporte público. El plan del promotor contempla desarrollar una promoción de viviendas plurifamiliares, cuya viabilidad comercial se ha contrastado mediante estudios de mercado independientes. Como en cualquier inversión inmobiliaria a través de plataformas de crowdfunding, es importante analizar tanto los elementos positivos como los riesgos potenciales antes de tomar una decisión de inversión.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 16 marzo 2026 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Más información sobre Urbanitae aquí.

• Tipo de inversión: préstamo inmobiliario (deuda).

• Plataforma: Urbanitae.

• Promotor / prestatario: JABRACOMIN PROMOCIONES S.L.

• Gestor del proyecto: Behike Capital.

• Importe total del préstamo: hasta 3.435.000 € dividido en dos tramos.

• Importe del Tramo B: 1.325.000 €.

• Tipo de interés: 9,875% anual fijo.

• Rentabilidad total estimada: 9,875%.

• Plazo objetivo: 12 meses.

• Posible extensión: hasta 6 meses adicionales.

• Pago de intereses: al vencimiento junto con el principal.

• Intereses mínimos: equivalentes a 6 meses.

Esta financiación se concede para cubrir parte del pago aplazado en la compra del suelo y determinados costes asociados a la adquisición del activo.

Garantías y ratios de financiación

• Garantía principal: hipoteca de primer rango sobre el suelo del proyecto.

• Loan To Value (LTV): aproximadamente 49,3% sobre la tasación del activo.

• Loan To Cost (LTC): en torno al 51,7% hasta la refinanciación.

• Inversión previa del promotor: aproximadamente 2,5 millones de euros aportados con fondos propios.

La estructura de apalancamiento moderado busca limitar el riesgo crediticio para los inversores, ya que el valor del activo supera significativamente el importe del préstamo concedido.

Activo inmobiliario y desarrollo previsto

El suelo adquirido permitirá desarrollar una promoción residencial de obra nueva con las siguientes características:

• Promoción prevista: 44 viviendas.

• Anexos: 44 plazas de garaje y 44 trasteros.

• Tipología de viviendas: 1, 2 y 3 dormitorios.

• Edificabilidad total: aproximadamente 3.415 m².

• Configuración del edificio:

  • Planta baja

  • 3 plantas sobre rasante

  • 2 plantas bajo rasante.

El proyecto ha sido diseñado teniendo en cuenta la presencia de la línea 8 de Metro de Madrid bajo la parcela, con estudios técnicos e ingeniería especializada que han validado la viabilidad constructiva.

Situación urbanística y estado del proyecto

• Solicitud de licencia de obras: diciembre de 2025.

• Tramitación: a través de una entidad colaboradora urbanística (ECU).

• Previsión de obtención: entre el segundo y tercer trimestre de 2026.

El repago del préstamo está vinculado a dos hitos principales:

1. Obtención de la licencia de obra.

2. Alcanzar el nivel de preventas exigido por la entidad financiera que otorgará el préstamo promotor.

Una vez cumplidos estos requisitos, se espera que el banco conceda la financiación necesaria para el desarrollo completo de la promoción, lo que permitiría refinanciar el préstamo de los inversores.

Experiencia del promotor y gestor

El proyecto está gestionado por Behike Capital, empresa especializada en promociones residenciales.

Aspectos destacables del gestor:

• Más de 25 años de experiencia en el sector inmobiliario.

• Más de 1.500 viviendas desarrolladas y entregadas.

• Presencia principalmente en Madrid y su área metropolitana.

• Cartera actual con varios proyectos en diferentes ciudades españolas.

La empresa ya ha participado anteriormente en operaciones financiadas a través de Urbanitae.

Ubicación del proyecto

El activo se encuentra en el distrito de Barajas, al noreste de Madrid.

Aspectos relevantes de la localización:

• Zona residencial consolidada con servicios urbanos.

• Distancia aproximada al centro de Madrid: unos 12 km.

• Acceso al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas en menos de 10 minutos.

• Conexión con transporte público y proximidad al metro (menos de 300 metros).

La cercanía al aeropuerto y a importantes infraestructuras viarias convierte esta área en un enclave con actividad económica relevante dentro de la ciudad.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Urbanitae, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión:

Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 6.25 puntos

Ventajas Proyecto

• Garantía hipotecaria de primer rango
  El préstamo está respaldado por una hipoteca sobre el activo, lo que otorga una mayor protección frente a estructuras de financiación subordinada.

• Nivel moderado de apalancamiento
  Los ratios de financiación (LTV cercano al 50%) implican un margen de seguridad respecto al valor del suelo.

• Inversión significativa del promotor
  La aportación de capital propio cercana a 2,5 millones de euros puede interpretarse como alineación de intereses entre promotor e inversores.

• Ubicación en Madrid
  Los proyectos residenciales en la capital suelen beneficiarse de una demanda estructural elevada, especialmente en zonas bien conectadas.

• Escasez de obra nueva en el entorno
  La limitada oferta de vivienda nueva en algunas áreas de Barajas podría favorecer el ritmo de comercialización.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de la obtención de licencia
  Aunque la solicitud ya se ha presentado, cualquier retraso administrativo podría alargar el calendario del proyecto y afectar al plazo de devolución.

• Riesgo de refinanciación bancaria
  El repago del préstamo depende en gran medida de la obtención de financiación promotora por parte de un banco, lo que introduce una variable externa.

• Condición de preventas
  El banco exige un nivel mínimo de ventas sobre plano para conceder el préstamo promotor, lo que añade incertidumbre al calendario.

• Particularidades técnicas del suelo
  La presencia de una línea de metro bajo la parcela ha sido estudiada y validada, pero añade complejidad técnica al desarrollo del proyecto.

• Liquidez limitada durante la inversión
  Como ocurre en la mayoría de proyectos de crowdfunding inmobiliario, el capital invertido permanece inmovilizado hasta el vencimiento del préstamo.

Conclusión

El Proyecto Géminis II representa una operación de financiación inmobiliaria a corto plazo con una rentabilidad elevada dentro del segmento de deuda en plataformas de crowdfunding. La estructura incluye garantía hipotecaria de primer rango y ratios de financiación moderados, elementos que suelen considerarse positivos desde el punto de vista del riesgo crediticio.

El proyecto se apoya en el desarrollo de una promoción residencial en Madrid y en la experiencia del gestor en el sector. Además, la aportación de capital propio por parte del promotor y la tasación del activo superior al importe financiado aportan cierto margen de seguridad.

No obstante, la devolución del préstamo está condicionada a hitos relevantes como la obtención de licencia de obra, la consecución de preventas suficientes y la posterior concesión de financiación bancaria. Estos factores introducen riesgos de plazo y ejecución que los inversores deben tener en cuenta.

En conjunto, se trata de una inversión típica de crowdfunding inmobiliario en formato deuda, con una rentabilidad atractiva pero dependiente del cumplimiento de varios hitos urbanísticos y comerciales. Como siempre, es recomendable valorar este tipo de proyectos dentro de una estrategia de diversificación entre distintas operaciones y plataformas.

La nota obtenida por el Proyecto Géminis II es *: 6.25 puntos

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