Análisis y Valoración del Proyecto DOMO-PONTEVEDRA-01 de Domoblock
Informe del Proyecto de Inversión Inmobiliaria que consiste en la financiación mediante un préstamo participativo para la finalización y comercialización de un edificio residencial en A Cañiza (Pontevedra). El inmueble cuenta con 15 viviendas y 2 locales comerciales y presenta un grado de ejecución aproximado del 95%.
DOMOBLOCKCROWDFUNDING INMOBILIARIOPROYECTO ACTIVO
10/24/2026
Inversión inmobiliaria en Pontevedra
El proyecto DOMO-PONTEVEDRA-01, publicado en la plataforma Domoblock, plantea una operación de inversión inmobiliaria en A Cañiza, municipio de la provincia de Pontevedra. La iniciativa se centra en adquirir un edificio residencial de obra nueva que se encuentra prácticamente terminado, completar los trabajos pendientes y comercializar las distintas unidades para generar plusvalías. Se trata de una operación de tipo Work In Progress (WIP), en la que la generación de valor depende principalmente de finalizar adecuadamente el inmueble y conseguir venderlo en las condiciones económicas previstas.
La financiación se articula mediante préstamos participativos suscritos individualmente por los inversores con una sociedad vehículo creada específicamente para desarrollar la operación. El proyecto ofrece una rentabilidad total estimada del 13,07%, equivalente a una TIR del 13,07%, para un horizonte inicial de 12 meses. No obstante, estos rendimientos están vinculados al resultado económico de la promoción y, por tanto, no constituyen una rentabilidad garantizada. Entre los aspectos que merecen especial atención destacan la ausencia de garantías reales, la dimensión reducida del mercado inmobiliario de A Cañiza, los trabajos necesarios para completar el edificio y la capacidad de comercializar las 33 unidades previstas.
Características del Proyecto
Plataforma / Fecha Preventa: Domoblock - 27 Octubre 2026 (Enlace de alta en Domoblock para beneficiarte de BONO Amigo de 50€)
Modalidad: Préstamo participativo vinculado a la plusvalía generada por el proyecto inmobiliario.
Importe objetivo de financiación de inversores: 1.496.532,63 euros.
Aportación de la promotora: 78.764,88 euros, equivalente aproximadamente al 5% de los costes totales.
Costes totales estimados: 1.575.297,50 euros.
Inversión mínima: 200 euros.
Destino de los fondos: Adquisición del edificio, finalización de las obras, adecuación de las instalaciones y comercialización de las unidades.
La sociedad vehículo será la responsable directa de adquirir el inmueble, ejecutar las actuaciones pendientes y vender las unidades resultantes. Los inversores mantienen una relación contractual de préstamo con esta sociedad, no una participación directa en la propiedad del edificio.
Características del Activo
Tipo de activo: Edificio plurifamiliar de obra nueva en construcción.
Superficie de parcela: 411 m².
Superficie construida: 1.412,87 m².
Distribución: Planta sótano, planta baja, tres plantas superiores y aprovechamiento bajo cubierta.
Unidades residenciales: 15 viviendas, distribuidas en seis viviendas de tres dormitorios, seis de dos dormitorios y tres áticos.
Unidades adicionales: Dos locales comerciales, 11 plazas de garaje y cinco trasteros.
Estado de ejecución: Aproximadamente el 95% de la construcción se encuentra ejecutada.
Situación registral: Finca registral 11.782 del Registro de la Propiedad de Ponteareas.
Estado de adquisición y actuaciones pendientes
El inmueble pertenece actualmente a Nirvelia Trade, S.L.U., sociedad vinculada al grupo Anticipa-Aliseda, y su adquisición está prevista por un importe de 600.000 euros, más los impuestos y gastos correspondientes.
Según la documentación facilitada, el edificio se encuentra libre de cargas y ocupantes. Sin embargo, todavía necesita completar diferentes actuaciones antes de poder comercializarse y entregarse con todas las garantías administrativas necesarias.
Los trabajos previstos incluyen:
Finalización de acabados interiores de las viviendas, incluyendo carpintería, pavimentos, pintura e instalaciones puntuales.
Instalación de nuevas cocinas y adecuación de las viviendas tipo ático.
Acondicionamiento de accesos, escaleras, fachadas y cubierta.
Revisión y finalización de las instalaciones del ascensor y sistemas de seguridad.
Ejecución del centro de transformación necesario para el suministro eléctrico.
También será necesario completar los trámites administrativos, obtener el Certificado Final de Obra y conseguir la Licencia de Primera Ocupación.
Rentabilidad y plazo
TIR estimada: 13,07%.
Rentabilidad total estimada: 13,07%.
Plazo inicial: 12 meses desde el cierre de la captación.
Rentabilidad adicional por suscripción: El documento contempla un 0,50% adicional para los inversores que cumplan las condiciones de suscripción establecidas, elevando la rentabilidad total prevista al 13,57%.
Devolución del capital: Se realizará una vez completada la comercialización de las unidades y con cargo a los ingresos obtenidos por las ventas.
Es importante señalar que la rentabilidad depende del resultado final de la operación. Si los ingresos por las ventas son inferiores a las previsiones o aumentan los costes, el rendimiento de los inversores puede reducirse.
Estrategia de ejecución y comercialización
La estrategia contempla adquirir el edificio, finalizar los trabajos pendientes y comenzar la comercialización de las viviendas desde el inicio de las obras, sin esperar a que estén completamente terminadas.
La duración prevista de los trabajos de finalización y adecuación es de aproximadamente ocho meses. Posteriormente, se pretende completar los trámites administrativos y formalizar las ventas.
El precio bruto de venta estimado para el conjunto de las 33 unidades asciende a 1.893.340 euros. La comercialización se dirigirá principalmente a compradores particulares interesados en vivienda habitual y a inversores inmobiliarios.
Los precios de salida se han establecido mediante un estudio de mercado interno elaborado por Domoblock y su Partner de Originación, con un precio medio estimado para las viviendas de aproximadamente 1.402 €/m² construido.
Fechas estimadas del proyecto:
Ubicación del proyecto:
Localización: Rúa Progreso 27, A Cañiza, Pontevedra (Galicia).
Entorno: Núcleo urbano de A Cañiza, situado en el corredor de la autovía A-52, con conexiones por carretera con Vigo y Ourense.
Mercado inmobiliario: Municipio de aproximadamente 5.000 habitantes, con una actividad inmobiliaria de dimensión reducida.
Demanda potencial: Familias y trabajadores del municipio y de las localidades próximas, especialmente vinculados a la actividad empresarial e industrial del entorno.
Tesis de inversión: Incorporar al mercado viviendas de obra nueva en una localidad donde, según la documentación del proyecto, ha existido una oferta limitada de este tipo de producto durante los últimos años.
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Ventajas Proyecto
Edificio con un elevado grado de ejecución. El inmueble presenta aproximadamente un 95% de construcción completada, lo que reduce la exposición a los riesgos propios de desarrollar una promoción desde cero, aunque todavía quedan trabajos y trámites relevantes.
Diversificación de unidades comercializables. La presencia de viviendas de diferentes tipologías, locales comerciales, garajes y trasteros amplía el abanico de posibles compradores y permite distintas combinaciones de venta.
Posibilidad de iniciar la comercialización anticipadamente. La precomercialización prevista desde el comienzo de las obras puede ayudar a identificar demanda y reducir el tiempo necesario para vender las unidades una vez finalizadas.
Mercado con oferta limitada de obra nueva. La escasez de promociones residenciales nuevas señalada en la documentación podría favorecer el posicionamiento del edificio frente a otras alternativas disponibles en la localidad.
Desventajas y riesgos
Ausencia de garantía hipotecaria. Los inversores no disponen de una garantía real sobre el inmueble ni sobre las participaciones de la sociedad. En caso de insolvencia, su crédito tendrá carácter subordinado y podría producirse una pérdida parcial o total del capital.
Dependencia de las ventas inmobiliarias. La devolución del préstamo y la generación de rentabilidad están condicionadas a los ingresos obtenidos por la comercialización de las unidades. Un resultado inferior al previsto afectaría directamente al rendimiento.
Mercado inmobiliario de dimensiones reducidas. A Cañiza cuenta con una población aproximada de 5.000 habitantes y un volumen de transacciones limitado. La venta de 15 viviendas y dos locales podría requerir más tiempo del inicialmente previsto.
Tramitación administrativa pendiente. La obtención del Certificado Final de Obra y de la Licencia de Primera Ocupación resulta imprescindible para completar el proceso. Cualquier incidencia administrativa podría retrasar la comercialización y la devolución del préstamo.
Posibilidad de ampliación del plazo. La sociedad puede aplicar hasta dos prórrogas sucesivas de 12 meses cada una, por lo que el horizonte de inversión podría alcanzar los 36 meses desde el cierre de la captación.
Evaluación Proyecto Domoblock
Puntuación Proyecto: 6.25 puntos
Conclusión
El proyecto DOMO-PONTEVEDRA-01 presenta una operación inmobiliaria basada en la adquisición y finalización de un edificio de obra nueva que se encuentra en una fase avanzada de ejecución. Su planteamiento permite evitar parte de la incertidumbre asociada a una promoción que comienza desde cero, aunque todavía existen actuaciones constructivas y administrativas necesarias antes de poder completar las ventas.
Desde nuestra perspectiva, los elementos más favorables son el avanzado estado constructivo del edificio, la posibilidad de comenzar la comercialización anticipadamente y la existencia de un precio de adquisición definido. En el lado menos favorable, destacan la reducida dimensión del mercado local y la dependencia de unas previsiones de venta que todavía deben materializarse.
En definitiva, DOMO-PONTEVEDRA-01 es una operación con potencial de rentabilidad, pero también con riesgos relevantes de ejecución, comercialización y recuperación del capital. Consideramos especialmente importante que los inversores analicen la viabilidad de los precios de venta, los costes pendientes y la situación administrativa del edificio antes de participar. La rentabilidad anunciada debe entenderse como un escenario estimado, no como un rendimiento asegurado, y la posibilidad de perder parte o la totalidad del capital debe formar parte de cualquier decisión de inversión.
Nota obtenida por Proyecto DOMO-PON-01 es *: 6.25 puntos
* Este informe tiene carácter exclusivamente informativo y educativo y no constituye, en ningún caso, asesoramiento financiero, recomendación de inversión ni una oferta o solicitud para invertir.
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