Análisis y Valoración del Proyecto DOMO-MADRID-5 de Domoblock

Segregación inmobiliaria en Madrid

Domoblock lanza una nueva propuesta de financiación colectiva inmobiliaria en Madrid bajo la fórmula de préstamo participativo. El Proyecto DOMO-MADRID-5 consiste en la adquisición, reforma y posterior venta de una vivienda ubicada en Calle Arcipreste de Hita 14 (Madrid, 28015). El inmueble será transformado en tres unidades residenciales de alto nivel mediante una rehabilitación integral.

El plazo estimado de ejecución es de 10 meses, con una rentabilidad total prevista del 11,37% y una TIR anualizada del 14,00% para los inversores. La inversión mínima se articula mediante tokens denominados DOMO-MAD-5, con un ticket desde 100 euros, y el capital total a captar asciende a 3,58 millones de euros.

Este análisis busca ofrecer una visión imparcial sobre las características, ventajas y riesgos de este proyecto de crowdfunding inmobiliario, con el objetivo de proporcionar información útil a los potenciales inversores.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha Preventa: Domoblock - 24 Septiembre 2025 (Enlace de alta en Domoblock para beneficiarte de BONO Amigo de 50€)

• Tipo de proyecto: Compra, reforma y venta (CRV).

• Tipo de inversión: Préstamo participativo con distribución de plusvalía.

• Rentabilidad prevista:

  • Rentabilidad total: 11,37% en 10 meses.

  • TIR anualizada: 14,00%.

• Plazo: 10 meses (con posibilidad de prórroga hasta 12 meses, ampliable en escenarios adversos).

• Ubicación: Barrio de Gaztambide–Moncloa-Argüelles, Madrid. Zona céntrica, con alta demanda residencial y buen acceso a transporte, servicios y universidades.

• Proyecto inmobiliario: Reforma integral de un piso de 295,46 m², dividido en tres viviendas independientes (144,9 m², 101,1 m² y 152 m²).

• Mejoras previstas: Acabados de alto standing, distribución optimizada y eficiencia energética con reducción estimada del consumo en un 58–72% tras la obra.

• Instrumento financiero: Contrato de préstamo participativo. Los inversores obtienen plusvalía proporcional al capital invertido.

• Garantías adicionales:

  • Fondo de Garantía nutrido por excedentes de plusvalía de otros proyectos (con limitaciones).

  • Compromiso de no vender por debajo del precio de adquisición más costes (3,58 M€).

• Aportación del promotor: Domoblock participa con un 5% del capital (179.137,46 €), alineando parcialmente sus intereses con los inversores.

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Detalle de las viviendas tras la segregación

La operación inmobiliaria contempla la división de una vivienda original de 295,46 m² en tres unidades residenciales independientes, todas ellas con un diseño de alto nivel y orientadas al mercado medio-alto de Madrid.

Vivienda A – 144,9 m²

• Distribución: un dormitorio doble, un baño completo, un dormitorio en suite con baño integrado, cocina abierta unida al salón-comedor y terraza.

• Extras: trastero independiente.

• Enfoque: vivienda amplia de tipología familiar, con espacios luminosos y acabados de gama alta.

• Ingreso neto por venta estimado: 1.800.000 €

Vivienda B – 101,1 m²

• Distribución: un dormitorio doble, un baño completo, cocina integrada en el salón y terraza.

• Enfoque: unidad más compacta, adecuada para parejas o profesionales que buscan un piso céntrico con terraza en una zona bien comunicada.

• Ingreso neto por venta estimado: 790.000 €

Vivienda C – 152 m² (tipo dúplex)

• Planta inferior: dormitorio individual, aseo, cocina integrada en zona de estar y escalera de acceso.

• Planta superior: dormitorio doble, suite principal con vestidor y baño completo.

• Extras: trastero independiente.

• Enfoque: vivienda de mayor superficie y diseño singular, dirigida a compradores con interés en un espacio diferenciado y de alto valor añadido.

• Ingreso neto por venta estimado: 1.400.000 €

En conjunto, el precio neto total esperado por la venta de las tres unidades es de 3.990.000 €, que coincide con el objetivo de salida global del proyecto.

Plan amigo Domoblock

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Fechas estimadas del proyecto:

Ubicación del proyecto:

El proyecto se ubica en la calle Arcipreste de Hita, en el barrio de Gaztambide–Moncloa-Argüelles (Madrid), una zona céntrica y muy demandada por su proximidad a universidades, hospitales, comercios y amplias conexiones de transporte. Esta localización combina atractivo residencial y potencial de revalorización, lo que la convierte en un área con alta liquidez en el mercado inmobiliario madrileño, tanto para compraventa como para alquiler.

Plano actual del inmueble

Plano inmueble reformado

Evaluación Proyecto Domoblock

Puntuación Proyecto: 7.5 puntos

Ventajas Proyecto

1. Ubicación prime en Madrid: Zona céntrica, demandada tanto para compra como para alquiler, lo que favorece la liquidez del activo en el mercado.

2. Plazo relativamente corto: 10 meses estimados, lo que permite una rotación más rápida del capital en comparación con inversiones inmobiliarias a largo plazo.

3. Rentabilidad atractiva: Una TIR del 14% resulta competitiva frente a otros productos financieros e incluso frente a otras oportunidades de crowdfunding inmobiliario.

4. Reforma de valor añadido: La transformación en tres viviendas independientes amplía el espectro de compradores potenciales.

5. Mejoras energéticas: La reducción de consumo y emisiones puede aumentar la demanda en un mercado cada vez más orientado hacia la sostenibilidad.

6. Participación del promotor: Domoblock invierte un 5% del capital, lo que aporta cierto alineamiento de intereses.

7. Fondo de Garantía: Aunque limitado, supone un mecanismo de mitigación parcial frente a escenarios de rentabilidad baja.

Desventajas y riesgos

• Riesgo de mercado: La rentabilidad final depende del precio de venta de los inmuebles. Si se venden por debajo de lo previsto, la rentabilidad del inversor se reduciría significativamente.

• Plazo sujeto a prórrogas: Aunque el proyecto estima 10 meses, se contempla la posibilidad de ampliación. Retrasos en la reforma o en la venta afectarían la rentabilidad anualizada..

• Proyecto dependiente de ejecución de obra: Reformas integrales conllevan riesgos técnicos, sobrecostes o retrasos que pueden impactar en la rentabilidad.

Conclusión

El Proyecto DOMO-MADRID-5 representa una propuesta de inversión inmobiliaria a corto plazo en una zona consolidada de Madrid, con un objetivo de rentabilidad del 11,37% en 10 meses y una TIR del 14%. El plan combina un modelo de reforma integral con segregación en varias viviendas y una ubicación estratégica con elevada demanda.

Entre los factores positivos destacan el atractivo del emplazamiento, el plazo corto y la mejora de eficiencia energética, mientras que los principales riesgos se concentran en la dependencia del mercado de compraventa, posibles prórrogas, la subordinación del préstamo y la ausencia de liquidez durante la inversión.

En definitiva, se trata de una oportunidad que puede resultar interesante para inversores con un perfil dispuesto a asumir riesgos propios del crowdfunding inmobiliario, que valoren proyectos de rotación rápida de capital y que diversifiquen su cartera en distintos activos.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Nota obtenida por Proyecto DOMO-MADRID-5 es notable*: 7.5 puntos

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