Análisis y Valoración del Proyecto Boezio de Urbanitae en Italia

Crowdfunding Inmobiliario en Pavia (Italia)

El Proyecto Via Boezio es una operación de financiación inmobiliaria presentada por Urbanitae en formato de préstamo, destinada a apoyar la rehabilitación de un edificio residencial situado en el casco histórico de Pavia, una ciudad con elevada demanda de vivienda gracias a su actividad universitaria, sanitaria y su cercanía a Milán.
La inversión se articula como una operación de deuda a 12 meses, ampliable 6 meses, con un interés fijo del 12% anual simple, lo que implica una rentabilidad total del 12% para el inversor en el plazo base.

Se trata del segundo proyecto de Urbanitae en Italia y combina tres elementos habituales en operaciones de deuda: un activo en ejecución con obras avanzadas, un promotor con experiencia local y la existencia de preventas que contribuyen a mitigar el riesgo comercial. Al mismo tiempo, al ser un préstamo subordinado respecto a la financiación bancaria, mantiene riesgos propios de las operaciones tipo mezzanine que deben ser considerados.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 1 diciembre 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Proyecto estructurado como préstamo junior a la sociedad prestataria DPM Europa, S.R.L.

• Importe total: 800.000 euros, dispuesto en un único tramo.

• Interés fijo: 12% anual simple.

• Plazo: 12 meses, con opción de extensión de 6 meses.

• Intereses y principal pagaderos a vencimiento.

• Amortización anticipada permitida, con retorno mínimo equivalente a 9 meses de intereses.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

1. Activo y alcance del proyecto

• Rehabilitación de un edificio residencial situado en Via San Severino Boezio, pleno centro histórico de Pavia.

• El edificio cuenta con 12 viviendas de entre 1 y 4 dormitorios, algunas con balcones o terrazas, además de trasteros en planta bajo rasante.

• La superficie comercial del activo es de 957 m².

• Licencia de obras concedida y ejecución iniciada.

• Grado de avance: superior al 45% en el momento de la publicación del proyecto.

• Entrega prevista: cuarto trimestre de 2026.

2. Entorno y demanda del mercado local

• Pavia es una ciudad de alrededor de 70.000 habitantes, con un reconocido campus universitario y un importante polo sanitario.

• Ubicación estratégica a 35 km de Milán, favoreciendo la actividad económica y la presión de demanda en vivienda.

• El activo se encuentra a:

  • 2 minutos de la Universidad de Pavia.

  • 20 minutos del Policlinico San Matteo, hospital de referencia en la región.

• La comercialización la gestiona una agencia local con experiencia en el mercado residencial lombardo.

• Ya se han vendido 5 de las 12 viviendas, lo que indica tracción comercial.

3. Garantías del préstamo

El proyecto cuenta con garantías sobre la sociedad prestataria:

1. Prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV.

2. Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV.

3. Mandato de venta del activo ejecutable en caso de retrasos o incumplimientos.

Además, la operación incorpora la figura de Project Monitor, que supervisa obra, certificaciones y cumplimiento de hitos.

4. Fiscalidad

• Retención estándar en Italia: 26% sobre intereses.

• Para residentes fiscales en España, la retención puede reducirse al 12% presentando certificado fiscal válido según el Convenio de Doble Imposición entre España e Italia.

5. Promotor

• Gruppo Masera, operador consolidado en Lombardía, con experiencia en rehabilitación y obra nueva.

• Capital comprometido por el promotor: 751.000 euros.

Obra inicial vs Estado Final

Ubicación del proyecto

El proyecto se ubica en pleno casco histórico de Pavia, una ciudad universitaria y sanitaria de referencia en Lombardía, situada a apenas 35 kilómetros de Milán. Esta localización combina una elevada demanda estructural de vivienda, impulsada por estudiantes, profesionales y trabajadores desplazados, con servicios consolidados y buena accesibilidad. La proximidad a la Universidad de Pavia y al hospital Policlinico San Matteo refuerza su atractivo como inversión inmobiliaria

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Ventajas Proyecto

• Rentabilidad fija del 12% en 12 meses, competitiva dentro del mercado de deuda inmobiliaria.

• Obra en marcha y avanzada, lo que reduce incertidumbre respecto a proyectos en fase inicial.

• Preventas existentes (5 de 12 viviendas), aportan tracción comercial y visibilidad futura.

• Ubicación estratégica en una ciudad dinámica, con demanda estructural de vivienda por parte de estudiantes, profesionales sanitarios y trabajadores desplazados.

• Garantías prendarias de primer rango sobre acciones y cuentas de la SPV.

Desventajas y Riesgos

• Deuda subordinada: Al estar por detrás de la financiación bancaria, el inversor asume un mayor nivel de riesgo en caso de tensiones financieras del proyecto.

• Pago a vencimiento: Tanto capital como intereses se abonan al final del periodo, lo que implica ausencia de cobros intermedios y mayor concentración del riesgo en la fecha de salida.

• Sensibilidad del mercado inmobiliario: Las ventas de las viviendas pueden verse afectadas por cambios en los tipos de interés italianos, el contexto macroeconómico o una ralentización del mercado residencial.

• Riesgos de obra y ejecución: En rehabilitaciones pueden surgir incrementos de costes, imprevistos técnicos o retrasos que obliguen a extender el plazo del préstamo.

• Dependencia de la comercialización: El proyecto depende de vender las 12 unidades, por lo que cualquier ralentización en la absorción puede impactar en el repago.

• Carga fiscal y documental: La necesidad de presentar certificado fiscal para aplicar retención reducida añade trámites y puede impactar en la rentabilidad neta si no se gestiona adecuadamente.

Conclusión

El Proyecto Via Boezio representa una operación de deuda inmobiliaria a corto plazo con una rentabilidad del 12%, respaldo de garantías prendarias y obra en curso con un nivel de avance significativo. Su emplazamiento en una ciudad con fuerte demanda estructural y la existencia de preventas aportan estabilidad comercial al proyecto.

Sin embargo, al tratarse de deuda subordinada, el riesgo financiero es superior al de un préstamo sénior, y la operación sigue sujeta a ejecución correcta, mantenimiento del ritmo de ventas y ausencia de desviaciones de obra relevantes. Es una alternativa que puede encajar en carteras que buscan diversificación geográfica, exposición al mercado italiano y retornos elevados en el marco del crowdfunding inmobiliario, siempre considerando los riesgos asociados.

La nota obtenida por el Proyecto Via Boezio es *: 7 puntos

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

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