Análisis y Valoración del Proyecto Benasque de Urbanitae en Huesca

Crowdfunding Inmobiliario en Benasque

El Proyecto Benasque es una oportunidad de financiación inmobiliaria promovida a través de Urbanitae bajo un esquema de deuda. La operación consiste en la concesión de un préstamo puente destinado a refinanciar una carga existente sobre un suelo urbano ubicado en Benasque (Huesca), donde está prevista la construcción de una promoción residencial de 86 viviendas repartidas en nueve bloques. Se trata de un préstamo a tipo fijo del 10 % anual, con un plazo inicial de 12 meses y la posibilidad de extensión por 6 meses adicionales.

Este proyecto se sitúa en un enclave turístico consolidado del Pirineo aragonés, caracterizado por la escasez de suelo disponible y una demanda sostenida de vivienda tanto de primera como de segunda residencia. Aun así, como cualquier inversión inmobiliaria vía deuda, presenta riesgos asociados a plazos administrativos, condiciones de mercado y dependencia de financiación bancaria posterior. El objetivo de este informe es ofrecer una visión imparcial y detallada para que el inversor pueda evaluar si esta propuesta encaja en su estrategia y nivel de tolerancia al riesgo.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 15 diciembre 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Tipo de proyecto: Deuda (préstamo puente).

• Importe total del préstamo: 2.140.000 €.

• Interés del préstamo: 10,00 % anual simple (rentabilidad total 10 %).

• Plazo: 12 meses + opción de extensión de 6 meses.

• Intereses mínimos garantizados: equivalentes a 6 meses.

• Amortización: intereses y principal al vencimiento.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

Garantías

• Hipoteca de primer rango sobre el terreno, con responsabilidad hipotecaria del 135 % del principal.

• Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias vinculadas al proyecto.

• Promesa de prenda sobre los contratos asociados al desarrollo.

• Ratios de apalancamiento: LTC del 72 % y LTV inferior al 36 % respecto al valor tasado del activo, niveles conservadores para un préstamo de este tipo.

Activos y desarrollo previsto

• Suelo urbano con plan de reparcelación aprobado.

• Desarrollo proyectado: 86 viviendas plurifamiliares, con garajes, trasteros y zonas exteriores privadas.

• Edificabilidad total: 8.168 m² aproximadamente.

• Distribución en 9 bloques, desarrollados en 3 fases.

• Tipologías de 2 y 3 dormitorios, orientadas a un producto residencial de gama media-alta.

• Ubicación central dentro de Benasque, próxima a servicios y con buena conexión a puntos de interés turístico como Cerler o el Valle de Benasque.

Evento esperado de salida

El reembolso del préstamo dependerá de la concesión de un préstamo promotor bancario, condicionado por:

1. Obtención de la licencia de obras.

2. Alcance del nivel mínimo de preventas requerido por la entidad financiera.

Las conversaciones con el banco se encuentran avanzadas según la información publicada por la plataforma.

Promotor

El proyecto está gestionado por REGEN Regeneración Inmobiliaria, empresa especializada en el desarrollo y transformación de activos inmobiliarios, incluyendo proyectos residenciales y renovaciones de inmuebles. Según expediente Urbanitae, cuenta con experiencia en reposicionamiento de activos y coordinación técnica en procesos urbanísticos.

Ubicación del proyecto

Indicamos en rojo la parcela del proyecto que se localiza en Benasque, una zona donde la demanda de vivienda se mantiene elevada debido a su relevancia turística, su proximidad a espacios naturales de gran valor y su papel como destino habitual de segunda residencia. La limitada disponibilidad de suelo urbanizable y el interés creciente por la zona impulsan la estabilidad del mercado inmobiliario local, lo que refuerza el atractivo de nuevas promociones residenciales desde una perspectiva de inversión.

Plan amigo

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 6.5 puntos

Ventajas Proyecto

• LTV inferior al 36 %, generando un colchón relevante respecto al valor del activo en caso de incidencias.

• Hipoteca de primer rango, una de las garantías más valoradas en inversiones de deuda.

• Ubicación con demanda estable, especialmente orientada a segunda residencia y turismo de montaña.

• Desarrollo en fases, lo que puede facilitar la obtención de preventas y el control de ejecución en etapas.

• Escasez de suelo urbano disponible en Benasque, lo que ayuda a sostener el valor del activo subyacente.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de la concesión del préstamo promotor bancario, que es el principal mecanismo de repago. Un retraso en preventas o cambios en la política crediticia podría dilatar la salida.

• Retrasos administrativos, especialmente en la obtención de licencias, frecuentes en proyectos en zonas de montaña con mayor sensibilidad urbanística.

• Riesgo comercial, derivado de la necesidad de validar el ritmo de ventas en un mercado estacional.

• Riesgo de ejecución del proyecto, aunque mitigado por tratarse de un préstamo puente, puede influir indirectamente en tiempos y costes.

• Capacidad financiera del promotor, siempre un punto crítico en operaciones basadas en deuda a corto plazo.

Conclusión

El Proyecto Benasque se configura como una operación de deuda inmobiliaria a corto plazo respaldada por garantías sólidas, un LTV conservador y un activo situado en un enclave turístico de alta demanda. La rentabilidad ofrecida, del 10 % anual, se encuentra dentro del rango esperado para préstamos puente con garantías reales de primer rango.

A pesar de ello, no es un proyecto exento de riesgos: la obtención de licencias, el cumplimiento de preventas y la formalización del préstamo promotor son factores críticos para la recuperación del capital en el plazo previsto. Además, el entorno económico y la estacionalidad del mercado local añaden incertidumbre.

En conjunto, se trata de una inversión adecuada para perfiles que buscan rentabilidad fija a corto plazo, con capacidad para asumir los riesgos habituales en operaciones de financiación inmobiliaria en fase previa al inicio de obra. Como siempre, en Sumainversión recomendamos evaluar la inversión en el contexto de una cartera diversificada y una estrategia alineada con los objetivos personales del inversor.

La nota obtenida por el Proyecto Benasque es *: 6.5 puntos

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

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