Análisis y Valoración del Proyecto Alcalá 4 Golf de Urbanitae en Marbella

Proyecto Urbanitae en Marbella

El proyecto Alcalá 4 Golf II consiste en la financiación mediante deuda de la continuación de las obras de una vivienda unifamiliar de lujo situada en Nueva Andalucía, Marbella (Málaga). Se trata del segundo tramo de un préstamo ya formalizado anteriormente para financiar parcialmente la construcción de la villa, por lo que los inversores que participen en esta oportunidad se incorporan a una estructura de financiación ya existente.

La inversión corresponde al Tramo B del préstamo, con un importe de hasta 1.955.000 euros, un tipo de interés fijo del 10,00% anual simple y un plazo previsto de 12 meses, con posibilidad de una extensión adicional de 6 meses.

El activo financiado es una vivienda independiente de grandes dimensiones, desarrollada sobre una parcela de 1.458 m² y con aproximadamente 1.468 m² construidos. El inmueble contempla cinco dormitorios, seis baños, piscina exterior, jardín, garaje subterráneo y diferentes espacios destinados al ocio y bienestar, entre ellos gimnasio, spa, bodega y sala de juegos.

Uno de los elementos relevantes para el análisis es que las obras ya se encuentran iniciadas y cuentan con licencia de obras, situándose el grado de ejecución en torno al 42% según la información publicada. Esto reduce parte de la incertidumbre asociada a proyectos que todavía se encuentran en fases previas de desarrollo, aunque mantiene expuestos a los inversores a los riesgos propios de la construcción y de la posterior venta del inmueble.

La devolución del capital e intereses depende principalmente de la venta de la vivienda terminada. Por tanto, aunque se trata de una operación estructurada como deuda y cuenta con garantías sobre el activo, la capacidad de materializar la salida está vinculada a la evolución de la construcción y a la demanda existente para viviendas de lujo en Marbella.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 10 septiembre 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 75€)

• Modalidad: financiación mediante deuda.

• Tramo analizado: Tramo B.

• Sociedad prestataria: COGITARI ALCALÁ 4, S.L.

• Importe del Tramo B: hasta 1.955.000 €.

• Destino de los fondos: principalmente costes de construcción y costes generales, además de costes de estructuración.

Rentabilidad y plazo

• TIR / tipo de interés indicado: 10,00% anual.

• Rentabilidad total: 10,00%.

• Plazo inicial: 12 meses.

• Extensión prevista: hasta 6 meses adicionales.

• Pago: principal e intereses a vencimiento.

• Amortización anticipada: permitida, con un retorno mínimo de intereses equivalente a 12 meses para el Tramo B.

Características del inmueble

• Ubicación: Nueva Andalucía, Marbella.

• Tipo de activo: vivienda unifamiliar aislada de lujo.

• Superficie de parcela: 1.458 m².

• Superficie construida: 1.468 m².

• Dormitorios: 5.

• Baños: 6.

• Elementos destacados: piscina exterior, jardín, aparcamiento subterráneo, bodega, gimnasio, spa y sala de juegos.

• Entorno: vistas al campo de golf Real Club de Golf Las Brisas y proximidad a otros campos de golf.

Situación del desarrollo

• Licencia de obras: concedida.

• Inicio de construcción: abril de 2025.

• Avance comunicado: aproximadamente 42%.

• Próxima financiación: destinada a continuar las obras.

• Salida prevista: venta de la vivienda terminada.

Promotor y estructura financiera

COGITARI HOMES es el gestor del proyecto y cuenta, según la información de Urbanitae, con experiencia en desarrollos residenciales de gama alta en la Costa del Sol. Alcalá 4 Golf constituye el quinto proyecto financiado por inversores de Urbanitae asociado a este gestor.

El préstamo global del proyecto puede alcanzar 5,1 millones de euros, estructurados en tres tramos. El Tramo B analizado se incorpora a una deuda existente y tiene como objetivo financiar nuevas necesidades de construcción y gastos relacionados con el desarrollo.

Garantías

La operación incorpora diferentes mecanismos de garantía:

• Hipoteca de primer rango sobre la finca objeto de financiación.

• Pignoración de las acciones de la sociedad prestataria.

• Pignoración de las cuentas bancarias del proyecto.

• Mandato de venta a favor de los inversores en determinados supuestos.

• Compromiso de aportación de fondos propios por parte del promotor.

• Supervisión mediante un Project Monitor, encargado, entre otras funciones, de revisar certificaciones de obra y controlar posibles desviaciones.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

Ubicación del proyecto

La ubicación del Proyecto Alcalá 4 Golf en la urbanización de Nueva Andalucía, Marbella, representa uno de los factores más determinantes para su atractivo como inversión inmobiliaria. Se trata de un enclave consolidado en el segmento de lujo, rodeado de campos de golf, a escasos minutos de Puerto Banús y con conexiones rápidas con el centro de Marbella y el aeropuerto de Málaga.

Plan amigo

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 6.5 puntos

Ventajas Proyecto

• Garantía hipotecaria de primer rango. La financiación cuenta con una garantía real sobre el inmueble, lo que proporciona una protección adicional frente a un escenario de incumplimiento, aunque no elimina el riesgo de pérdida.

• Obra ya iniciada. El desarrollo no parte de una fase puramente inicial: dispone de licencia y presenta un grado de ejecución comunicado cercano al 42%.

• Plazo relativamente reducido. Los 12 meses previstos permiten plantear una inversión con un horizonte temporal inferior al de muchos proyectos inmobiliarios de desarrollo.

• Retorno mínimo de intereses. La amortización anticipada contempla para el Tramo B un mínimo equivalente a 12 meses de intereses, según las condiciones publicadas.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de la venta final. El repago del préstamo está vinculado a la comercialización de una vivienda de lujo, por lo que un retraso en la venta puede prolongar el periodo de recuperación del capital.

• Mercado de alto valor. El elevado posicionamiento del inmueble limita el número potencial de compradores frente a una vivienda residencial convencional y puede incrementar el tiempo necesario para encontrar comprador.

• Riesgo de construcción. Aunque la obra está avanzada, todavía queda una parte relevante del desarrollo por ejecutar y pueden producirse incidencias técnicas, retrasos o modificaciones durante la construcción.

• Posible extensión del plazo. Los 12 meses no constituyen necesariamente el periodo máximo de permanencia, ya que el préstamo contempla una extensión de hasta seis meses.

• Financiación acumulada. El Tramo B se incorpora a una estructura de deuda que puede alcanzar 5,1 millones de euros. Por ello, resulta especialmente importante analizar conjuntamente el endeudamiento total y el valor esperado del activo, información que el inversor debería contrastar en la documentación financiera del proyecto.

• Ausencia de garantía de capital. Como en cualquier inversión de crowdfunding inmobiliario, las garantías disponibles no convierten la operación en una inversión libre de riesgo y existe la posibilidad de pérdida parcial o total del capital.

Conclusión

El Proyecto Alcalá 4 Golf II de Urbanitae tiene como principal elemento diferenciador frente a proyectos inmobiliarios todavía en fases iniciales es que la construcción ya está en marcha, cuenta con licencia de obras y presenta un avance comunicado cercano al 42%.

Desde el punto de vista de las garantías, la presencia de una hipoteca de primer rango, junto con la pignoración de participaciones y cuentas del proyecto y el resto de mecanismos contractuales, proporciona una estructura de protección relevante para el inversor. No obstante, estas garantías no eliminan el riesgo inherente a la operación.

El principal factor a vigilar es la salida mediante la venta de una vivienda de lujo en Nueva Andalucía. La ubicación y el posicionamiento del activo pueden favorecer su atractivo dentro del mercado residencial de alta gama, pero también implican una dependencia de un segmento con menor número de compradores y de una valoración elevada del inmueble.

Por tanto, se trata de una operación que combina una rentabilidad prevista del 10%, garantías reales y un proyecto en fase avanzada de construcción, pero que mantiene riesgos relacionados con la ejecución de las obras, la evolución de los costes, la duración efectiva del préstamo y, especialmente, la venta final del activo.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

La nota obtenida por el Proyecto Alcalá 4 Golf II es *: 6.5 puntos

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