Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto San Antonio Barcelona de Civislend

Crowdlending Inmobiliario en Barcelona

El Proyecto San Antonio Barcelona, publicado en la plataforma de crowdfunding inmobiliario Civislend, se estructura como un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, destinado a financiar parcialmente la adquisición de un edificio residencial ubicado en pleno centro de Barcelona, concretamente en el distrito de Ciutat Vella.

La operación presenta una TIR del 10,00% anual, con un plazo inicial de 12 meses y una rentabilidad total estimada del 10,00%, bajo una modalidad de pago de intereses al vencimiento o en el momento de la amortización total del préstamo.

Desde el punto de vista del inversor en deuda inmobiliaria, se trata de un proyecto con un marcado enfoque conservador en cuanto a garantías, pero que no está exento de riesgos operativos y de mercado, especialmente por su localización y la tipología del activo.

Información General del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 3 febrero 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).

• Tipo de operación: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango

• Finalidad del préstamo: Financiación parcial de la compra de un edificio residencial plurifamiliar

• Toda la Información sobre Civislend aquí.

Condiciones financieras

• Importe total del préstamo: 1.525.000 €

  • Disposición principal: 1.300.000 €

  • Gastos de formalización aproximados: 225.000 €

• Plazo inicial: 12 meses

• Prórroga: Hasta 6 meses adicionales

• Tipo de interés / TIR: 10,00% anual

• Rentabilidad total estimada: 10,00%

• Pago de intereses: Modalidad bullet (al vencimiento o amortización total)

• Amortización anticipada: Permitida sin penalización a partir del mes 2

Aportación y estructura de capital

• Fondos propios del promotor: 385.000 €

• Aportación del promotor sobre el total del proyecto: Aproximadamente 20%

• Financiación vía inversores (Civislend): 80%

Descripción del activo principal

• Tipo de inmueble: Edificio residencial plurifamiliar

• Composición:

  • 18 viviendas (en diferentes situaciones de uso de alquiler)

  • 1 local comercial (alquilado)

• Superficie del local comercial: 166 m²

• Superficie de las viviendas: Entre 42 y 62 m²

• Tipología: Viviendas de 1 y 2 dormitorios

Planning del promotor

• Compra del edificio

• División horizontal del inmueble

• Reforma de zonas comunes y de una vivienda

• Venta individualizada de las unidades residenciales

Promotor

• Sociedad: AYLAT HAUS SL

• Actividad: Compra, reforma, alquiler y venta de activos residenciales

• Colaboradores externos: Asesoría legal y técnica especializada

Garantías Proyecto

• Activo principal

  • Tipo de garantía:

    • Garantía hipotecaria de primer rango.

  • Descripción:

    • Edificio residencial plurifamiliar compuesto por 18 viviendas y 1 local comercial.

  • Ubicación:

    • Dirección: Carrer Sant Antoni Abat, 51 – 08001 Barcelona

    • La localización en Ciutat Vella, próxima al Mercado de Sant Antoni, aporta al proyecto una alta demanda residencial y una buena liquidez potencial del activo, al tratarse de una zona céntrica y consolidada de Barcelona. Como contrapartida, es un entorno con mayor presión regulatoria en materia de alquiler, aspecto relevante a tener en cuenta desde el punto de vista inversor.

• Activos aportados como garantía adicional

  • Ubicación:

    • Via Barcino, 61 – 1º y 2º (Barcelona).

  • Descripción:

    • Dos viviendas situadas en el mismo edificio, cada una con una superficie aproximada de 98 m².

  • Situación jurídica:

    • Activos libres de cargas.

  • Situación de uso:

    • Una vivienda con contrato de alquiler de renta antigua.

    • Una vivienda reformada y en proceso de venta, con oferta en firme suscrita.

• Garantías adicionales

  • Valor de tasación conjunto:

    • 3.583.700 € considerando el total de los activos aportados como garantía.

  • LTV total del préstamo:

    • 43%, calculado sobre el importe total del préstamo frente al valor de tasación agregado.

  • Amortización parcial anticipada:

    • La venta de una de las viviendas adicionales permitirá una amortización parcial anticipada del préstamo, reduciendo la deuda viva y el riesgo para el inversor.

  • Otras garantías:

    • Pignoración de las participaciones sociales de la sociedad vehículo (SPV).

Evaluación del Proyecto Civislend

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.

Ventajas Proyecto

1. LTV contenido (43%), inferior al habitual en muchas operaciones de crowdfunding inmobiliario, lo que ofrece un mayor margen de seguridad ante caídas de valor.

2. Garantía hipotecaria de primer rango sobre varios activos ya construidos, no sobre suelo ni promociones en fase inicial.

3. Ubicación prime dentro de Barcelona, con elevada liquidez potencial del activo en escenarios de ejecución.

4. Aportación significativa de capital propio del promotor, alineando parcialmente intereses.

5. Posibilidad de amortización anticipada, sin penalización, a partir del segundo mes.

6. Oferta en firme de venta sobre uno de los activos adicionales, que permitiría reducir deuda antes del vencimiento.

Desventajas y riesgos de la inversión

• Importante Riesgo regulatorio asociado a viviendas con contratos de renta antigua y a la normativa de alquiler en Barcelona.

• Pago de intereses tipo bullet, lo que implica ausencia de flujos periódicos y mayor dependencia del éxito de la amortización final.

• Exposición al mercado inmobiliario de Ciutat Vella, que puede verse afectado por cambios en demanda turística o regulaciones municipales.

Conclusión

El Proyecto San Antonio Barcelona se presenta como una operación de deuda inmobiliaria con un perfil de riesgo moderado, sustentado principalmente por un nivel de garantías elevado y una ubicación sólida dentro del mercado barcelonés. La rentabilidad ofrecida del 10,00% anual es coherente con este tipo de préstamos, aunque no especialmente alta si se compara con proyectos de mayor riesgo operativo.

Es una inversión que puede encajar en carteras diversificadas de inversores que priorizan protección del capital vía garantías reales, y que entienden los riesgos asociados al mercado residencial en zonas tensionadas como el centro de Barcelona.

Como en cualquier proyecto de crowdfunding inmobiliario, resulta clave no concentrar excesivamente el capital y evaluar esta oportunidad como una parte más dentro de una estrategia global de inversión.

Nota obtenida por el Proyecto San Antonio Barcelona es *: 7 puntos

Plan amigo

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