Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto Pedralbes Barcelona de Civislend

Crowdlending Inmobiliario en Barcelona

El Proyecto Pedralbes Barcelona, presentado en Civislend, se enmarca en una operación de crowdfunding inmobiliario con préstamo garantizado por hipoteca de primer rango. El objetivo es financiar parte de la compra de dos parcelas con viviendas unifamiliares en la Avenida Esplugues (números 75 y 77), dentro del barrio de Pedralbes, una de las zonas más exclusivas de Barcelona. La inversión ofrece una rentabilidad anual del 11,50% con un plazo inicial de 12 meses, pagadera en modalidad bullet.

Uno de los aspectos diferenciales de este proyecto es su vinculación a un proceso de regularización urbanística. Las parcelas adquiridas, junto con otras de titularidad privada y municipal, se integrarán en una junta de compensación. Esta figura de planeamiento urbanístico tiene como finalidad reorganizar el suelo para adecuarlo al Plan General Metropolitano de Barcelona, generando parcelas resultantes que cumplen con la normativa vigente.

En este caso, la reparcelación prevista transformará la manzana en cinco parcelas urbanas residenciales, de las cuales tres quedarían en manos del promotor. Esta estrategia busca maximizar el valor del suelo al adaptarlo a los parámetros urbanísticos exigidos, lo que incrementa la liquidez y el atractivo de los activos resultantes.

Como alternativa, en caso de que el proceso urbanístico no llegara a completarse, se contempla un plan de salida mediante la rehabilitación y posterior venta de las dos viviendas actuales, ofreciendo otra vía de recuperación de la inversión.

Información General del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 16 septiembre 2025 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).

• Tipo de operación: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.

• Rentabilidad: 11,50% TIR anual, con una duración inicial de 12 meses (posibilidad de prórroga de 6 meses adicionales).

• Modalidad de pago: Intereses bullet, abonados al vencimiento del préstamo.

• Importe total del préstamo: 4.500.000 €, con una primera disposición de 4.060.000 €.

• Destino de los fondos:

  • 3.500.000 € para la compra de los activos.

  • 563.113 € para gastos de formalización.

  • 436.888 € destinados a soft costs (honorarios técnicos, tasas, seguros, etc.).

• Garantías adicionales:

  • Hipoteca de primer rango sobre las dos viviendas adquiridas (valor de tasación: 5,26 M€).

  • Pignoración de participaciones sociales de la sociedad vehículo (SPV).

• Aportación del promotor: 2,9 M€, equivalente a un 34% del proyecto.

• Ubicación del activo: Avenida Esplugues 75-77, Pedralbes, Barcelona.

• Plan de negocio principal: Regularización urbanística mediante junta de compensación que dará lugar a 5 parcelas residenciales urbanas, de las cuales 3 serían adjudicadas al promotor.

• Plan alternativo: En caso de no aprobarse la junta de compensación, se contempla la rehabilitación y venta de las dos viviendas ya adquiridas, con un valor potencial de venta estimado en torno a 12 M€.

• Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.

Parcelas activo

El promotor del proyecto se quedará obtendrá parcelas C, D y E.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.

Evaluación del Proyecto Civislend

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Ventajas Proyecto

1. Garantía hipotecaria sólida: La operación está respaldada por hipoteca de primer rango sobre activos con un valor de tasación superior a la primera disposición del préstamo.

2. Ubicación prime: Pedralbes es una de las zonas residenciales más exclusivas de Barcelona, con elevada demanda de viviendas unifamiliares y proximidad a servicios de prestigio.

3. Diversificación de escenarios: El proyecto contempla un plan principal (regularización urbanística) y un plan alternativo (venta tras rehabilitación), lo que ofrece diferentes salidas de negocio.

4. Participación significativa del promotor: Una aportación cercana a los 3 M€ aporta alineación de intereses entre promotor e inversores.

5. Historial del promotor con Civislend: El promotor ya ha ejecutado proyectos financiados por esta plataforma con avances satisfactorios.

6. Rentabilidad atractiva: Un 11,50% anual en un plazo de 12 meses se sitúa en la franja alta de este tipo de operaciones de financiación alternativa.

Desventajas y riesgos de la inversión

• Elevado LTV inicial: La primera disposición supone un 77,3% sobre el valor de tasación, lo que implica un nivel de apalancamiento relevante.

• Dependencia de trámites urbanísticos: El éxito del plan principal está condicionado a la aprobación de la junta de compensación y del proceso de reparcelación, que pueden demorarse o no completarse.

• Plazo ajustado: Aunque la duración del préstamo es de 12 meses, el calendario podría extenderse si surgen retrasos administrativos o de ejecución.

• Riesgo general de crédito: Como en cualquier préstamo, existe posibilidad de impago total o parcial, pese a las garantías.

Conclusión

El Proyecto Pedralbes Barcelona en Civislend combina una rentabilidad anual atractiva (11,50%) con la seguridad de una garantía hipotecaria de primer rango sobre activos de alto valor en una de las zonas residenciales más exclusivas de la ciudad. La aportación de fondos propios por parte del promotor y la existencia de un plan alternativo en caso de no aprobarse la regularización urbanística refuerzan la estructura de la operación. No obstante, el proyecto está condicionado por dos factores clave que todo inversor debe valorar con atención:

• El riesgo de plazo, ya que la duración inicial de 12 meses podría extenderse en caso de retrasos administrativos o de ejecución, lo que afectaría al calendario previsto de retorno.

• La dependencia de la junta de compensación, cuya aprobación es fundamental para ejecutar el plan principal de negocio. Cualquier demora o rechazo en este proceso podría obligar a recurrir al plan alternativo, lo que modificaría tanto la estrategia como el horizonte temporal del proyecto.

En resumen, se trata de una inversión con alto potencial de rentabilidad, pero también con riesgos significativos vinculados a la gestión urbanística y al cumplimiento de plazos, factores que la convierten en una opción a considerar únicamente dentro de una cartera diversificada.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Nota obtenida por el Proyecto Pedralbes Barcelona es *: 7 puntos

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.