Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto Passeio Alegre Tramo II de Civislend en Oporto

Crowdlending Inmobiliario en Oporto

El proyecto Passeio Alegre Oporto Tramo II corresponde a la segunda fase de financiación mediante préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para un desarrollo inmobiliario residencial de lujo situado en Oporto (Portugal), concretamente en el prestigioso barrio de Foz de Douro.

La inversión se articula como un préstamo bullet, con un tipo de interés anual del 10,00%, un plazo máximo de 21 meses y una rentabilidad total estimada del 17,50%, siempre que el préstamo se mantenga hasta vencimiento. El reembolso del capital y los intereses depende de la finalización del proyecto y la venta de las seis viviendas que componen la promoción.

Información General del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 23 enero 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).

• Tipo de interés nominal anual: 10,00%.

• Estructura de pago: Bullet (capital e intereses al vencimiento).

• Plazo máximo: 21 meses.

• Amortización anticipada: posible a partir del mes 3, sin penalización.

• Devengo de intereses: desde la formalización del préstamo.

• Ticket mínimo: 250 €.

• Ticket máximo: sin límite.

• Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.

Tipo de activo y localización

• Activo: Suelo urbano con uso residencial.

• Ubicación: Rua do Passeio Alegre 192, Oporto (Portugal).

• Zona: Barrio de Foz de Douro, área consolidada de alto nivel adquisitivo, próxima al río Duero y a zonas verdes emblemáticas.

• Estado del proyecto: Programado.

El suelo cuenta actualmente con una construcción de pequeña entidad que será demolida para levantar un edificio residencial de lujo de 6 viviendas.

Situación urbanística

• Licencia de obras concedida a comienzos de enero de 2026, reduciendo el riesgo administrativo y urbanístico.

Estructura de la financiación

• Importe total del préstamo (Tramo I + Tramo II): aproximadamente 3.800.000 €.

• Tramo I: destinado a la adquisición del activo, ya escriturado.

• Tramo II: 1.800.000 €, destinado a financiar los costes de construcción.

Aportación de capital

• Fondos propios del promotor: 982.650 €, alrededor del 31% del total del proyecto.

• Fondos aportados por Civislend: aproximadamente el 69%.

La aportación de capital propio es relevante, aunque la mayor parte del riesgo financiero recae sobre los inversores.

Garantías y análisis del LTV

Garantías

• Hipoteca de primer rango sobre el activo.

• Pignoración de las participaciones sociales de la sociedad vehículo (SPV).

Tasaciones

• Valor de tasación actual: 2.779.000 €.

• Valor HET (Hipótesis de Edificio Terminado): 6.794.400 €.

Cálculo del LTV conjunto (Tramo I + Tramo II)

• LTV sobre tasación actual:

  • 3.800.000 € / 2.779.000 € ≈ 137%.

Este dato es especialmente relevante, ya que implica que la deuda total supera ampliamente el valor actual del activo en garantía, lo que deja al inversor muy expuesto a la correcta ejecución del proyecto.

• LTV sobre valor HET:

  • 3.800.000 € / 6.794.400 € ≈ 56%.

Este ratio mejora sustancialmente el perfil de riesgo, pero depende totalmente de que el proyecto se finalice en plazo, presupuesto y se venda conforme a las previsiones.

Estado Actual vs Estado Final

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Evaluación del Proyecto Civislend

Puntuación Proyecto: 5 puntos

Ubicación de la inversión

El proyecto se ubica en Rua do Passeio Alegre 192, en el exclusivo barrio de Foz de Douro, una de las zonas más codiciadas de Oporto por su proximidad al río Duero, sus vistas privilegiadas y su entorno residencial de alto nivel. Esta ubicación combina atractivo turístico y calidad de vida, factores que sostienen una demanda constante de vivienda de lujo y refuerzan el potencial de revalorización del activo como inversión inmobiliaria.

Ventajas Proyecto

1. Ubicación prime en Oporto: Situado en una de las zonas más valoradas de la ciudad, con alta demanda residencial y atractivo para compradores de vivienda de lujo.

2. Licencia de obras concedida: Elimina uno de los principales riesgos iniciales en proyectos de desarrollo inmobiliario.

3. Garantía hipotecaria de primer rango: Ofrece prioridad de cobro frente a otros acreedores en caso de ejecución.

4. Promotor con experiencia: Según Civislend, más de 25 años de trayectoria y un historial amplio de promociones ejecutadas.

5. Aportación relevante de fondos propios: El promotor participa con aproximadamente un 31% del capital total, alineando parcialmente intereses con los inversores.

6. Fiscalidad neutral para inversores españoles: Con el certificado de residencia fiscal, la tributación es equivalente a una inversión nacional.

Desventajas y riesgos de la inversión

• LTV muy elevado sobre tasación actual: Un LTV aproximado del 137% implica que la garantía actual no cubre la totalidad de la deuda, aumentando significativamente el riesgo en fases tempranas.

• Dependencia total de la ejecución del proyecto: La viabilidad financiera del préstamo descansa en que la obra se complete sin retrasos ni sobrecostes.

• Estructura bullet sin ingresos intermedios: No existen pagos periódicos de intereses, lo que incrementa el riesgo de liquidez.

• Riesgo de mercado en el segmento premium: La salida del inversor depende de que la venta de viviendas de lujo se realice en base a las estimaciones del promotor.

• Inversión en jurisdicción extranjera: Aunque dentro de la UE, existen particularidades legales y operativas propias del mercado portugués.

Conclusión

El proyecto Passeio Alegre Oporto Tramo II debe entenderse como una inversión de deuda inmobiliaria con un perfil de riesgo elevado, especialmente por el alto LTV conjunto frente a la tasación actual, que supera el 130%. Este factor convierte la correcta ejecución del proyecto en un elemento absolutamente crítico para la protección del capital invertido.

La calidad de la ubicación, la licencia concedida y la experiencia del promotor juegan a favor del proyecto. No obstante, el inversor debe ser consciente de que la garantía hipotecaria solo adquiere verdadera solidez en un escenario de edificio terminado, lo que implica asumir riesgos propios de la fase de desarrollo.

Este proyecto puede encajar en carteras diversificadas de inversores con tolerancia media-alta al riesgo, siempre como una parte limitada del conjunto y tras valorar adecuadamente su dependencia del ciclo inmobiliario y de la capacidad del promotor para cumplir plazos y previsiones.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Nota obtenida por el Proyecto Passeio Alegre Oporto Tramo II es *: 5 puntos

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