Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto Moragues Mallorca de Civislend
Informe del Proyecto de crowdfunding inmobiliario que consiste en la financiación de los costes de construcción de una vivienda unifamiliar de lujo situada en primera línea de mar en Cala Moragues (Mallorca). La operación tiene una TIR del 13,00% y un plazo de 9 meses. El inmueble cuenta con un avance constructivo del 42%.
CROWDFUNDING INMOBILIARIOCIVISLENDANÁLISIS PROYECTO
10/16/2026
Crowdlending Inmobiliario en Palma de Mallorca
El Proyecto Moragues Mallorca Fase II es una nueva operación de financiación participativa inmobiliaria promovida por Civislend, destinada a cubrir parte de los costes de construcción de una vivienda unifamiliar de lujo situada en Cala Moragues, en el Puerto de Andratx (Mallorca). Se trata de un inmueble de alto standing ubicado en primera línea de mar, sobre una parcela de 2.280 m², cuya singularidad viene determinada tanto por sus dimensiones y características como por la limitada disponibilidad de suelo residencial en esta zona del suroeste de la isla. La operación ofrece a los inversores un tipo de interés nominal del 13,00%, con un plazo previsto de 9 meses y una rentabilidad total estimada del 9,75%.
La financiación se articula mediante un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango, respaldado por una tasación actual del activo de 11.250.187 € y una valoración estimada de 21.545.271 € una vez finalizadas las obras. El proyecto presenta algunos elementos relevantes desde el punto de vista de su ejecución, como la licencia de obras concedida y un avance constructivo del 42%. Asimismo, la devolución del capital y los intereses dependerá principalmente de la comercialización y posterior venta de la vivienda, cuyo precio objetivo se ha establecido en 19 millones de euros. Por tanto, aunque la operación cuenta con garantías reales y una parte importante de la construcción ya ejecutada, será especialmente importante valorar la evolución de las obras, la capacidad de venta del inmueble y los plazos necesarios para materializar la operación.
Información General del Proyecto
Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 20 octubre 2026 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).
Tipo de operación: Préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria de primer rango.
Promotor: Globalparcelatoria de Gonzalo Chacón S.A.
Ubicación: Carrer Ropit, 27, Cala Moragues, Puerto de Andratx, Mallorca.
Tipo de activo: Vivienda unifamiliar de lujo de obra nueva.
Finalidad de la financiación: Cubrir los costes pendientes de construcción y gastos asociados a la formalización del préstamo.
Condiciones económicas
Importe del segundo tramo: 2.600.000 €.
Rentabilidad anual (TIN): 13,00%.
Rentabilidad total estimada: 9,75%.
Plazo de la inversión: 9 meses.
Inversión mínima: 250 €.
Pago de intereses: Al vencimiento (modalidad bullet).
Características del inmueble
El proyecto contempla la construcción de una vivienda de alto standing sobre una parcela de 2.280 m² situada en primera línea de mar. El diseño arquitectónico está distribuido en dos edificios conectados mediante terrazas y espacios exteriores.
Entre sus principales características destacan:
Superficie construida: 1.038 m² destinados a vivienda.
Terrazas cubiertas: 180 m² adicionales.
Jardines: 800 m² de jardines colgantes junto al mar.
Distribución: 6 dormitorios, todos ellos con baño en suite.
Instalaciones: Gimnasio, sala de cine, salones interiores y exteriores.
Piscinas: Una piscina cubierta y dos piscinas exteriores.
Entorno: Primera línea de costa, vistas panorámicas y elevada privacidad.
La parcela fue adquirida por el promotor en julio de 2006 y dispone de licencia de obras concedida. Según la información facilitada por Civislend, la construcción presenta un grado de ejecución aproximado del 42%.
Estado Actual Proyecto
Estructura financiera y garantías
La operación forma parte de una financiación global de 7.600.000 €, distribuida en dos tramos a través de Civislend. El promotor complementa esta financiación con una aportación de fondos propios de aproximadamente 1,7 millones de euros.
La estructura financiera contempla los siguientes importes:
Financiación total de Civislend: 7.600.000 €.
Aportación del promotor: 1.705.807 €.
Porcentaje financiado por Civislend: 82%.
Participación del promotor: 18%.
Primera disposición del segundo tramo: 2.173.345 € destinados a costes directos de construcción.
Gastos de formalización estimados: 426.655 €.
En cuanto a las garantías, los inversores cuentan con:
Hipoteca de primer rango: Sobre el inmueble situado en Cala Moragues, con una tasación actual de 11.250.187 €.
Prenda de participaciones sociales: Sobre la sociedad prestataria del proyecto.
Civislend indica que la financiación privada inicial de 500.000 € ha sido liquidada, por lo que la garantía hipotecaria de primer rango quedará exclusivamente a favor de los inversores de la plataforma, sin concurrencia de acreedores privados.
Valoraciones y ratios del proyecto
Precio de adquisición del suelo: 1.000.000 €.
Tasación actual del activo: 11.250.187 €.
Tasación estimada con el edificio terminado (HET): 21.545.271 €.
Precio de venta previsto: 19.000.000 €.
LTV de primera disposición indicado por Civislend: 48%.
Este último indicador se calcula tomando como referencia la deuda del primer tramo y la primera disposición bruta del segundo tramo respecto a la tasación actual del inmueble. Es importante diferenciar este ratio del endeudamiento total de la operación, ya que no representa necesariamente la exposición máxima de financiación sobre el activo.
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Evaluación del Proyecto Civislend
Puntuación Proyecto: 8 puntos
Ventajas Proyecto
Garantía hipotecaria de primer rango. Los inversores disponen de una garantía real sobre el inmueble, con prioridad hipotecaria frente a acreedores posteriores, según la estructura comunicada por Civislend.
Ubicación inmobiliaria exclusiva. La primera línea de mar en Puerto de Andratx y la escasez de parcelas comparables pueden favorecer el atractivo comercial del inmueble dentro del segmento de lujo.
Licencia de obras concedida. El proyecto no parte de una situación pendiente de autorización urbanística para iniciar la construcción, reduciendo uno de los riesgos habituales en promociones inmobiliarias.
Construcción parcialmente ejecutada. El avance comunicado del 42% permite considerar que ya se ha superado una parte de la fase constructiva, aunque todavía queda trabajo relevante hasta su finalización.
Aportación económica del promotor. La participación de aproximadamente 1,7 millones de euros en fondos propios supone que el promotor mantiene una exposición económica directa al resultado del proyecto.
Tasación actual significativa. El valor de tasación de 11,25 millones de euros proporciona una referencia patrimonial sobre la que se constituye la garantía hipotecaria.
Comercialización iniciada. La participación de varias agencias inmobiliarias permite anticipar el trabajo comercial antes de finalizar completamente la construcción.
Desventajas y riesgos de la inversión
Antecedentes de ampliaciones de plazo. El primer tramo de financiación ya experimentó una prórroga de tres meses y posteriormente una extensión adicional de nueve meses, aprobada por mayoría de los inversores. Aunque el segundo tramo tiene sus propias condiciones, este antecedente merece especial atención al valorar el calendario de devolución.
Dependencia de la venta del inmueble. La devolución del préstamo está vinculada principalmente a la comercialización de una vivienda de 19 millones de euros, cuyo comprador potencial pertenece a un segmento reducido del mercado.
Elevado importe de financiación. Civislend concentra el 82% de los fondos del proyecto, mientras que la aportación del promotor representa aproximadamente el 18%, lo que refleja una dependencia considerable de la financiación ajena.
Riesgo de desviaciones presupuestarias. Con un avance de obra del 42%, todavía queda una parte importante de los trabajos por ejecutar. Cualquier incremento de costes podría afectar a la rentabilidad económica del promotor y a su capacidad de devolución.
Plazo de nueve meses exigente. La finalización de las obras, la obtención de las autorizaciones finales que correspondan y la venta de una propiedad de estas características pueden requerir más tiempo del inicialmente previsto.
Liquidez limitada del inmueble. Las viviendas de lujo con precios cercanos a los 20 millones de euros cuentan con un mercado potencial mucho más reducido que los inmuebles residenciales convencionales.
Riesgo de valoración. La tasación actual y el valor estimado del edificio terminado no garantizan que el inmueble pueda venderse por esos importes. Las valoraciones dependen de hipótesis de mercado y características concretas del activo.
Concentración del riesgo en un único activo. La financiación está respaldada por una sola vivienda, por lo que cualquier incidencia relevante en su construcción, conservación o comercialización puede afectar directamente a la recuperación del préstamo.
Conclusión
El Proyecto Moragues Mallorca Fase II presenta una operación de financiación inmobiliaria respaldada por un activo singular en una de las zonas residenciales de mayor prestigio de Mallorca. Entre sus principales aspectos favorables destacan la garantía hipotecaria de primer rango, la licencia de obras concedida, el avance constructivo del 42%, la experiencia del promotor y una ubicación que puede aportar atractivo comercial a la vivienda. La rentabilidad nominal del 13% y el plazo anunciado de nueve meses también constituyen elementos relevantes para valorar la operación.
Sin embargo, consideramos que existen varios aspectos que requieren especial prudencia. El principal es la dependencia de la venta de una vivienda de lujo con un precio objetivo de 19 millones de euros, un segmento de mercado con una demanda potencial más limitada y unos plazos de comercialización difíciles de anticipar. También resulta relevante que el primer tramo haya necesitado ampliar sus vencimientos, circunstancia que aconseja no interpretar los nueve meses del segundo tramo como un plazo de devolución asegurado.
* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.
Nota obtenida por Proyecto Morague Mallorca II* es notable: 8 puntos.
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