Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto Cinco Otoños de Civislend

Crowdlending Inmobiliario en Madrid

El Proyecto Cinco Otoños, publicado en la plataforma de financiación participativa Civislend, propone un préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria de primer rango, destinado a impulsar el desarrollo de una promoción de cinco viviendas unifamiliares en el distrito de San Blas-Canillejas (Madrid). Se trata de una operación de deuda con TIN del 10,00%, un plazo estimado de 18 meses y una rentabilidad total prevista del 15,00%, con el cobro completo del rendimiento al vencimiento del préstamo.

El proyecto combina una ubicación en expansión urbanística, la existencia de una parcela ya adquirida, la venta total de las viviendas desde una fase temprana y una estructura de préstamo con controles de disposición. Aun así, este tipo de inversión incorpora riesgos propios del crowdfunding inmobiliario y del desarrollo residencial en fases iniciales. A continuación se presenta un análisis objetivo y detallado para valorar su idoneidad desde la perspectiva del inversor.

Información General del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 12 diciembre 2025 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).

• Tipo: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.

• Finalidad: Cancelación de la carga previa, financiación de la construcción y parte de los soft costs.

• Importe total: 1.985.000 €.

• Pago de intereses: liquidación íntegra al finalizar el préstamo.

• Duración: 18 meses, con posibilidad de extensión por 6 meses adicionales.

• Amortización anticipada: Permitida desde el mes 9 sin costes adicionales.

• Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.

El activo y su desarrollo

• Localización: Calle Otoño, 8, barrio de Colonias Llorente-Rejas (Madrid), zona con futuro acceso a Cercanías y mejoras urbanísticas programadas.

• Tipo de producto: 5 viviendas unifamiliares adosadas industrializadas.

• Superficie: 165 m² construidos por vivienda, con parcelas en torno a 300 m².

• Equipamiento previsto: Piscina, jardín privado, terrazas, garaje, 4 dormitorios, 2 baños y 1 aseo.

• Estado administrativo: Licencia solicitada a mediados de 2025; los fondos de obra se liberarán únicamente tras su obtención.

Situación comercial y económica del proyecto

• Porcentaje de ventas: 100% de la promoción vendida, con contratos de compraventa firmados.

• Aportación del promotor: 541.127 €, equivalente al 21% de los fondos necesarios.

• Valor de tasación de la parcela: 1.479.865 €.

• LTV primera disposición: 34%.

• LTS del proyecto: 62%.

• Split de financiación: Civislend aporta el 79% y el promotor el 21%.

Estructura de disposición del préstamo

• Primera disposición: 506.724 €, destinados a cancelar la carga previa (335.000 €) y cubrir gastos de formalización.

• Desembolso para obra: 1.240.000 €, liberados contra certificaciones verificadas por un Project Monitoring independiente.

• Soft costs: Aproximadamente 238.276 €, según justificación documental.

Promotor

PROMOCIONES DORVADELL, S.L., sociedad creada específicamente para el proyecto. Según datos ofrecidos por Civislend, sus socios cuentan con experiencia en promociones de obra nueva y han completado una promoción previa en la misma calle, entregada en 2024. No disponemos de más información para verificar el track record de los promotores.

Condiciones de inversión

• Ticket mínimo: 250 €.

• Derecho de reflexión de 4 días para inversores no experimentados.

• Intereses devengan desde la formalización, prevista dentro de los 30 días laborables posteriores a la captación de fondos.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.

Evaluación del Proyecto Civislend

Puntuación Proyecto: 7.5 puntos

Ventajas Proyecto

1. Garantía hipotecaria de primer rango, lo que ofrece un nivel de protección superior dentro de las operaciones de deuda.

2. Promoción completamente vendida, reduciendo la incertidumbre sobre la salida comercial del proyecto.

3. Aportación relevante del promotor (21%), lo que alinea intereses con los inversores.

4. Zona con potencial de revalorización, debido a la expansión urbanística, futuro transporte público y mejora de servicios.

5. Riesgo técnico moderado, al tratarse de viviendas industrializadas, un enfoque que acorta plazos y reduce imprevistos constructivos.

6. LTV inicial del 34%, ratio conservador para la primera disposición.

Desventajas y riesgos de la inversión

• Licencia aún no concedida, lo que introduce riesgo de retrasos administrativos y puede afectar al calendario previsto.

• Riesgo de aumento de costes, especialmente en obras industrializadas si surgen modificaciones o ajustes en fábrica o en obra.

• Dependencia de la capacidad del promotor, al tratarse de una sociedad creada específicamente para este proyecto (SPV).

Conclusión

El Proyecto Cinco Otoños en Madrid presenta una operación de deuda inmobiliaria con una estructura de garantías sólida, una comercialización ya confirmada y un equilibrio favorable en términos de LTV y aportación del promotor. La zona donde se ubica el activo muestra potencial de desarrollo, lo que puede contribuir a la estabilidad de la operación.

No obstante, el inversor debe tener en cuenta riesgos propios de la fase administrativa (licencia en trámite), los riesgos asociados de promoción inmobiliaria y la naturaleza del préstamo. Como en cualquier operación de crowdfunding inmobiliario, resulta recomendable evaluar la inversión dentro de una estrategia diversificada y adaptada al perfil de riesgo de cada inversor.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Nota obtenida por el Proyecto Cinco Otoños es *: 7.5 puntos

Plan amigo

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