Análisis y Valoración del Proyecto San Jacinto de Urbanitae en Valencia

Crowdfunding Inmobiliario en Valencia

El Proyecto San Jacinto, presentado por Urbanitae, consiste en la financiación mediante deuda de la reforma integral de un edificio ya adquirido y con licencias en regla, ubicado en el distrito de Extramurs (Valencia). El objetivo es transformar el inmueble en un apartahotel de 27 unidades alojativas y 8 plazas de aparcamiento, dentro de un esquema llave en mano previamente firmado con un operador hotelero internacional.

La operación se basa en un préstamo a 12 meses con un interés anual simple del 9,75%, respaldado por un paquete de garantías que incluye hipoteca de primer rango y prenda de los flujos de caja del proyecto, entre otras coberturas corporativas. Para inversores que buscan proyectos respaldados por activos consolidados y contratos cerrados, esta estructura puede resultar especialmente relevante, aunque no está exenta de riesgos operativos y de refinanciación.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 24 noviembre 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Tipo de operación: Proyecto de deuda con tipo fijo anual.

• Rentabilidad prevista: 9,75% anual simple, equivalente al 9,75% total en 12 meses.

• Retorno mínimo: Intereses equivalentes a 5 meses como mínimo garantizado.

• Amortización: Pago del principal e intereses al vencimiento. Posibilidad de amortización anticipada con retorno mínimo respetado.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

Estructura y garantías

• Importe del préstamo: hasta 3.470.000 euros en un único tramo.

• Garantías principales:

  • Hipoteca de primer rango sobre el activo.

  • Prenda de primer rango sobre flujos futuros, incluyendo garantía corporativa del comprador y aval bancario con pignoración de efectivo.

• Destino de los fondos: proporcionar liquidez al promotor mediante la liberación parcial del 1º pago del contrato llave en mano, actualmente retenido en cuenta avalada por un banco.

Situación actual del proyecto

• El edificio fue adquirido en 2022 y está libre de cargas.

• Cuenta con todas las licencias y permisos requeridos para ejecutar la reforma y obtener la Licencia de Actividad.

• La demolición parcial está ejecutada y las obras de reforma se prevén iniciar en breve, con una duración estimada de 12 meses.

• El inmueble está vendido de antemano a un operador turístico mediante contrato firmado, con pagos diferidos sujetos a hitos de obra.

Contexto urbanístico y ubicación

• Situación: Calle San Jacinto 22, barrio de La Petxina (Extramurs), un entorno residencial consolidado próximo al Jardín del Turia.

• Área con buena conectividad mediante metro, autobús y carriles bici, y amplia oferta de servicios.

• Distrito con demanda turística estable y atractivo para operadores de corta estancia.

Gestor del proyecto

• Alerce Real Estate Partners, firma independiente con experiencia en gestión y desarrollo de activos hoteleros, con un GAV aproximado de 62 millones de euros en su cartera.

• Amplio historial de asociaciones con operadores europeos de primer nivel.

• Este es su primer proyecto financiado con Urbanitae.

Plan de salida del préstamo

El repago del préstamo se prevé mediante:

1. Refinanciación bancaria, actualmente en fase avanzada de negociación.

2. Alternativamente, liberación del capital depositado en la cuenta avalada tras la entrega del activo.

3. O bien la ejecución de la garantía corporativa del comprador en caso de desistimiento sin incumplimiento del vendedor.

Estado Actual vs Estado Final

Ubicación del proyecto

El proyecto se ubica en el barrio de La Petxina, dentro del distrito de Extramurs, una de las zonas más consolidadas y mejor conectadas de Valencia. Su proximidad al centro histórico y al Jardín del Turia incrementa el atractivo del entorno tanto para residentes como para operadores de alojamiento turístico. Esta localización, combinada con la demanda sostenida de estancias de corta y media duración en la ciudad, refuerza el potencial del activo como inversión inmobiliaria y contribuye a una mayor estabilidad en la ocupación y en la generación de ingresos a largo plazo.

Plan amigo

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 8 puntos

Ventajas Proyecto

• Estabilidad del activo. El proyecto se desarrolla en una zona consolidada de Valencia con demanda turística y residencial sólida, lo que aporta estabilidad al valor del inmueble.

• Licencias y permisos concedidos. El proyecto ya cuenta con toda la documentación urbanística necesaria, reduciendo el riesgo regulatorio.

• Contrato llave en mano cerrado. El activo está vendido de antemano a un operador internacional, eliminando incertidumbre comercial sobre su salida.

• Paquete de garantías reforzado. La operación incorpora hipoteca de primer rango, prenda de flujos futuros y aval bancario, añadiendo capas de protección al inversor.

• Intereses mínimos garantizados. El inversor tiene asegurado el equivalente a cinco meses de intereses, incluso si se produce amortización anticipada.

• Alineación del promotor. La aportación previa de más de tres millones de euros por parte del promotor muestra compromiso con la correcta ejecución del proyecto.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de la refinanciación. La devolución prevista se apoya principalmente en la concesión de financiación bancaria, proceso que puede retrasarse o variar.

• Riesgos de obra en rehabilitación. La reforma integral de un edificio existente conlleva la posibilidad de sobrecostes, ajustes técnicos y ampliación de plazos.

• Posible extensión del plazo. Aunque el escenario base es 12 meses, existe la opción de ampliarlo seis meses adicionales, afectando el tiempo de recuperación del capital.

• Entorno macroeconómico variable. Factores como tipos de interés o actividad turística podrían influir en la evolución del proyecto y en la refinanciación.

• Dependencia del comprador. Aunque existen garantías, un incumplimiento o retraso por parte del comprador puede afectar la liberación de pagos y el calendario previsto.

Conclusión

El Proyecto San Jacinto en Valencia representa una oportunidad de inversión en deuda inmobiliaria con una rentabilidad anual del 9,75% y un horizonte temporal corto, respaldado por un sólido esquema de garantías y un activo ubicado en una zona estratégica de la ciudad. El proyecto presenta una visibilidad relativamente alta en el repago del préstamo gracias al contrato llave en mano firmado y a la operación bancaria en negociación.

No obstante, como en cualquier proyecto de rehabilitación, existen riesgos ligados a retrasos de obra, dependencia del comprador y la necesidad de cierre definitivo de la refinanciación. Su perfil lo sitúa como una inversión adecuada para quienes buscan deuda inmobiliaria con garantías reforzadas, pero manteniendo un enfoque prudente debido a la complejidad operativa y contractual de la operación.

La nota obtenida por el Proyecto San Jacinto es *: 8 puntos

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

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