Análisis y Valoración del Proyecto Residencial La Mola de Urbanitae en Madrid

Proyecto Urbanitae en el Molar, Madrid

El Proyecto Residencial La Mola es una propuesta de inversión en crowdfunding inmobiliario publicada en la plataforma Urbanitae. La operación consiste en la adquisición de un solar en el municipio de El Molar, al norte de la Comunidad de Madrid, con el objetivo de promover 68 viviendas en régimen de venta. Se trata de una inversión bajo estructura de equity, orientada a la obtención de plusvalías mediante la revalorización y venta de los inmuebles una vez finalizada la obra.

En este informe abordaremos las principales características, ventajas, desventajas y riesgos, así como una valoración y conclusión final elaborada por SumaInversión.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 18 Julio 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 75€)

• Ubicación: El activo se localiza en El Molar, a 38 km al norte de Madrid capital. Se trata de un municipio en proceso de crecimiento residencial, con acceso directo a la autovía A-1, lo que favorece su conexión con el área metropolitana. A pesar de su tamaño reducido (unos 9.000 habitantes), el entorno presenta un potencial de consolidación residencial a medio plazo, especialmente para vivienda asequible en la periferia madrileña.

• Tipología de proyecto: Promoción de obra nueva de 68 viviendas plurifamiliares con 2 y 3 dormitorios. Cada unidad incluye plaza de garaje y trastero. La superficie media construida por vivienda es de aproximadamente 88 m², lo que se alinea con la demanda habitual de primera residencia en este tipo de municipios.

• Modelo de inversión: La operación se estructura mediante ampliación de capital a través de una sociedad vehículo (BAYAZ PROPERTIES 7, S.L.) que canaliza los fondos aportados por los inversores de Urbanitae. Esta sociedad participará en la promotora (LAMOLA HABITAT, S.L.), encargada del desarrollo.

• Importe inversión: La inversión total requerida asciende a 2.210.000 €, siendo esta la parte correspondiente al capital privado aportado a través de Urbanitae.

• Rentabilidad estimada: El escenario base plantea una rentabilidad total estimada en torno al 42%, lo que implica una TIR cercana al 19% anual en un plazo previsto de 26 meses. Urbanitae especifica que los inversores contarán con un retorno preferente del 13% de TIR, lo que significa que este rendimiento deberá ser abonado antes del reparto proporcional de beneficios con el gestor.

• Estado del proyecto:

  • Licencia de obra ya concedida.

  • Segunda fase de licitación para ejecución en curso.

  • El 88% de las viviendas ya reservadas (60 de 68), lo cual reduce el riesgo comercial inicial.

• Calendario estimado:

  • 3T 2025: Aportación de capital e inicio de obra.

  • 3T 2027: Finalización de la construcción y entrega.

  • 4T 2027: Reparto de beneficios a inversores.

  • Plazo estimado total: entre 24 y 28 meses.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

Anuncio en Idealista de la promoción

Captura del anuncio publicado en Idealista de comercialización de las viviendas del proyecto:

Plan amigo

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 8 puntos

Ventajas Proyecto

• Alta tasa de preventas: El 88% de las viviendas ya están reservadas, lo que reduce significativamente el riesgo comercial y anticipa una demanda real para el producto ofertado.

• Licencia de obra ya concedida: La existencia de la licencia elimina uno de los principales cuellos de botella en las promociones residenciales, permitiendo una ejecución más ágil del calendario previsto.

• Participación activa del gestor: NERO Quality Consulting participa con capital propio (20% del equity total), lo que alinea sus intereses con los del inversor y reduce el riesgo de conflicto de incentivos.

• Financiación bancaria pactada: La existencia de financiación bancaria comprometida por una entidad de primer rango mejora la viabilidad financiera del proyecto y reduce el riesgo de falta de liquidez en fases clave.

• Rentabilidad potencial elevada: El escenario base contempla una rentabilidad total cercana al 42% y una TIR del 19% anual, valores superiores a la media histórica del sector inmobiliario tradicional, aunque siempre condicionados al cumplimiento de las hipótesis del plan de negocio.

• Estructura de retorno preferente: Los inversores de Urbanitae tienen derecho a un 13% de TIR antes del reparto de beneficios entre socios, lo que prioriza su recuperación frente a otros partícipes.

Desventajas y riesgos

• Naturaleza del equity: La inversión no cuenta con garantías hipotecarias. Al tratarse de una estructura de ampliación de capital, los inversores asumen el riesgo empresarial directo del proyecto, incluyendo posibles pérdidas de capital.

• Entorno macroeconómico incierto: Subidas de tipos de interés, inflación persistente o contracción de crédito podrían impactar en los márgenes del promotor, los costes de construcción o la capacidad de compra de los potenciales compradores finales.

• Desvíos presupuestarios: Aunque se ha realizado un estudio de costes, las desviaciones en la ejecución (materiales, mano de obra, plazos) pueden afectar la rentabilidad. Urbanitae ya plantea escenarios alternativos con impacto económico negativo en caso de sobrecostes o caídas en ingresos.

• Incertidumbre sobre la financiación final: Aunque se indica que la financiación bancaria está "pactada", no se detalla el estado contractual definitivo. La disponibilidad y condiciones finales de esta financiación son un factor crítico de riesgo.

Conclusión

El Proyecto Residencial La Mola ofrece una propuesta de inversión inmobiliaria con una rentabilidad estimada atractiva —en torno al 42% total y una TIR cercana al 19% anual— dentro de un horizonte temporal aproximado de 26 meses. En comparación con otras oportunidades similares de equity en el sector del crowdfunding inmobiliario, este proyecto presenta un perfil de riesgo relativamente más contenido.

Esta percepción de menor riesgo se apoya en dos elementos clave: por un lado, la licencia de obras ya concedida elimina una de las principales incertidumbres iniciales en este tipo de desarrollos; por otro, el elevado nivel de preventas (88% de las viviendas ya reservadas) aporta visibilidad comercial y reduce la exposición a fluctuaciones de la demanda futura.

Aun así, no deben pasarse por alto los riesgos inherentes a cualquier promoción inmobiliaria, como desviaciones en los costes de construcción, retrasos en la ejecución o modificaciones en el entorno económico que afecten al precio final de venta. Adicionalmente, la estructura de equity implica asumir de forma directa el riesgo empresarial, sin garantía de recuperación del capital.

En definitiva, se trata de una inversión con un equilibrio razonable entre rentabilidad potencial y riesgo, adecuada para perfiles que buscan diversificación en activos inmobiliarios con mayor retorno, sin asumir los niveles de incertidumbre habituales en fases menos avanzadas del ciclo promotor. Como siempre, es recomendable valorar este tipo de operaciones dentro de una cartera diversificada y con una planificación prudente del capital expuesto.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

La nota obtenida por el Proyecto Residencial La Mola es notable*: 8 puntos

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