Análisis y Valoración del Proyecto Las Mesas de Urbanitae en Estepona

Proyecto Inmobiliario en Estepona

El Proyecto Las Mesas es una nueva oportunidad de inversión en el sector del crowdfunding inmobiliario, canalizada a través de la plataforma Urbanitae. La operación se basa en una estrategia de plusvalía mediante la promoción de 22 viviendas de obra nueva con garaje en el municipio de Estepona (Málaga), una zona con fuerte dinamismo urbanístico dentro de la Costa del Sol.

Este proyecto representa una inversión colectiva en modalidad equity (capital), donde los inversores participan directamente en los beneficios de la promoción tras la venta de las viviendas. Se prevé un horizonte temporal de entre 32 y 36 meses, con una rentabilidad total estimada del 49 % y una Tasa Interna de Retorno (TIR) cercana al 16,5 % anual, si se cumplen las condiciones del escenario base.

El promotor es NYLAND, marca comercial de INICIATIVAS INMOBILIARIAS, grupo con más de cinco décadas de experiencia en el desarrollo residencial en Andalucía. Urbanitae actúa como intermediario entre los inversores particulares y el gestor del proyecto, quien también aporta capital propio (20 % del equity total), lo que contribuye a alinear los intereses entre las partes.

A continuación, analizamos en detalle las características más relevantes de este proyecto para valorar su idoneidad dentro de una cartera de inversión inmobiliaria diversificada.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 31 Julio 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 75€)

• 1. Ubicación

  • Localización: Parcela en esquina entre la calle Francia y avenida Alemania, Estepona (Málaga).

  • Entorno: Zona urbana en expansión, con múltiples promociones en curso, a 1 km del centro de Estepona y a 20 minutos a pie de la Playa de la Rada.

  • Infraestructura y servicios: Cercanía a supermercados, tiendas, colegios y espacios de ocio, lo que refuerza el atractivo residencial del entorno.

• 2. Descripción del activo

  • Uso: Promoción residencial de obra nueva para la venta (build-to-sell).

  • Composición: 22 viviendas con terrazas y piscina comunitaria en cubierta, distribuidas en un bloque de seis alturas.

  • Plazas de garaje: 22 en total (14 en sótano, 8 en superficie).

  • Fase actual: En desarrollo del proyecto básico. Se prevé solicitar la licencia en el tercer trimestre de 2026.

• 3. Gestión y estructura del proyecto

  • Gestor: NYLAND, promotora especializada en activos residenciales (Living), con respaldo del grupo INICIATIVAS INMOBILIARIAS (más de 12.000 viviendas entregadas).

  • Modelo de inversión: Participación mediante ampliación de capital en la sociedad vehículo LE TOIT GRAND 2, S.L., que a su vez capitaliza a la sociedad promotora LE TOIT GRAND 10, S.L.

  • Aportación del gestor: 20 % del capital total del proyecto.

  • Financiación: El suelo se adquiere con capital mixto (inversores + gestor), mientras que la construcción será financiada vía préstamo promotor de entidad bancaria.

• 4. Datos económicos clave

  • Presupuesto total: 1.935.000 € (equity).

  • Plazo estimado: 32–36 meses.

  • Rentabilidad estimada (escenario base):

    • Rentabilidad total: 49 % sobre el capital invertido.

    • TIR estimada: 16,5 % anual (según hipótesis base).

  • Distribución esperada: Liquidación y reparto entre segundo y tercer trimestre de 2028.

• 5. Historial del gestor en Urbanitae

  • Este es el cuarto proyecto financiado por Urbanitae con el grupo INICIATIVAS INMOBILIARIAS.

  • Los tres anteriores (Terrazas de la Laguna, Plaza Norte y Marina Homes) ya han sido completados con rentabilidades iguales o superiores a las previstas.

• 6. Limitaciones operativas

  • Ticket máximo por inversor: 5.000 €, lo que limita la exposición individual.

  • Estado comercial: No se ha iniciado la preventa de viviendas.

  • Dependencias clave: Obtención de licencia de obra y financiación bancaria para ejecución.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Urbanitae, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión:

Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 5 puntos

Ventajas Proyecto

• Ubicación con proyección urbanística: El proyecto se sitúa en una zona en expansión de Estepona, bien conectada y con alta demanda potencial, lo que puede favorecer la revalorización de los activos a medio plazo.

• Estructura alineada de intereses: El gestor aporta el 20 % del capital total, lo que garantiza que su rentabilidad dependa del éxito del proyecto al igual que la de los inversores.

• Rentabilidad estimada atractiva: La TIR cercana al 16,5 % anual en el escenario base es notable, aunque siempre sujeta al cumplimiento del plan previsto sin desviaciones significativas.

• Historial positivo del promotor en Urbanitae: Las promociones anteriores del grupo INICIATIVAS INMOBILIARIAS financiadas en la plataforma se cerraron con rentabilidades al menos iguales a las previstas inicialmente.

Desventajas y Riesgos

• Plazo medio elevado: El periodo estimado de entre 32 y 36 meses implica una inmovilización prolongada del capital, sin posibilidad de recuperación anticipada.

• Fase incipiente del desarrollo: El proyecto se encuentra en una etapa preliminar, sin licencia de obras ni inicio de comercialización, lo que incrementa la exposición a retrasos e incertidumbre.

• Dependencia de la financiación bancaria: El préstamo para ejecutar la obra aún no está formalizado; cualquier contratiempo en su obtención podría afectar la viabilidad o cronograma del proyecto.

• Exposición al ciclo inmobiliario: La rentabilidad final depende de que el mercado mantenga los precios de venta previstos. Cambios en la economía o en la demanda local pueden reducir márgenes o alargar los plazos de venta.

• Riesgo de costes imprevistos: La inflación o problemas en la cadena de suministro podrían provocar desviaciones en los costes de obra, afectando negativamente a los resultados.

• Rentabilidad no garantizada: Aunque el escenario base estima beneficios, se podrían dar otros escenarios en los que la rentabilidad disminuye o incluso se pierden parcialmente los fondos invertidos.

Conclusión

El Proyecto Las Mesas en Estepona es una propuesta de inversión en el segmento residencial con un perfil de rentabilidad potencial elevado, pero acompañado de un nivel de riesgo moderado a alto, propio de una operación en fase inicial. Su ubicación en una zona con demanda estructural creciente, el historial del gestor y la implicación de capital propio son factores favorables. No obstante, la ausencia de licencia, el inicio pendiente de comercialización y la dependencia de financiación externa introducen incertidumbres relevantes.

Desde el punto de vista de diversificación dentro de una cartera de crowdfunding inmobiliario, puede resultar interesante para perfiles que asuman la iliquidez a medio plazo y dispongan de una tolerancia adecuada al riesgo. En cambio, puede no ser idóneo para inversores conservadores o con horizonte temporal reducido.

Como siempre en este tipo de operaciones, es clave analizar no solo la rentabilidad estimada, sino también la solvencia del promotor, el momento del mercado, la evolución de la financiación y el cumplimiento del calendario previsto.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

La nota obtenida por el Proyecto Las Mesas es *: 5 puntos

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