Análisis y Valoración del Proyecto Alcalá 552 de Urbanitae en Madrid

Crowdfunding Inmobiliario calle Alcalá (Madrid)

El Proyecto Alcalá 552 es una oportunidad de inversión en formato de deuda a través de Urbanitae, cuyo objetivo es financiar parcialmente la adquisición de un edificio situado en la calle Alcalá 552, en el distrito madrileño de San Blas-Canillejas. Se trata de un préstamo puente estructurado en dos tramos, siendo el Tramo A el correspondiente a este análisis, con un tipo fijo del 13% anual, un plazo estimado de 24 meses y una rentabilidad total del 26%.

La operación se articula bajo un esquema de sale and lease back con una empresa del IBEX-35 (Central Telefónica Madrid-Diana), que permanece como inquilino durante un periodo mínimo de obligado cumplimiento de 24 meses. Durante ese tiempo, el promotor tramitará la licencia de obra mayor y preparará la futura promoción residencial prevista en el activo.

El proyecto se desarrolla en una zona consolidada de Madrid, próxima a vías principales y con demanda residencial significativa. Aun así, conviene subrayar que es una inversión de deuda vinculada al avance de hitos urbanísticos y comerciales, por lo que presenta riesgos que deben ser valorados cuidadosamente.

Características del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Urbanitae - 2 diciembre 2025 (Alta Urbanitae con Plan Amigo 150€)

• Tipo de inversión: Proyecto de deuda (préstamo puente).

• Importe del Tramo A: 5.000.000 euros levantados por inversores de Urbanitae.

• Rentabilidad:

  • 13,0% anual.

  • 26,0% de rentabilidad total en 24 meses.

• Plazo: 24 meses, con opción de extensión de 12 meses.

• Amortización:

  • Principal a vencimiento.

  • Amortización parcial de intereses de forma trimestral, vinculada al 80% de las rentas del arrendamiento.

• Posibilidad de amortización anticipada: Permitida, con retorno mínimo garantizado equivalente a 24 meses de intereses.

• Más información y nuestra opinión sobre Urbanitae aquí.

Garantías del préstamo

El préstamo incorpora un conjunto amplio de garantías orientadas a proteger al inversor:

1. Pignoración de participaciones de la sociedad vehículo propietaria del activo.

2. Pignoración de cuentas bancarias vinculadas al proyecto.

3. Pignoración del 80% de las rentas del contrato de arrendamiento con la empresa del IBEX-35.

4. Opción de conversión del préstamo en participaciones de la SPV en caso de impago o incumplimiento.

5. Subordinación de otros préstamos corporativos y garantía corporativa del grupo promotor para cubrir la aportación de equity del Tramo B.

Destino de los fondos

El Tramo A financia:

• Parte del primer pago del precio del activo.

• Costes asociados a la adquisición y financiación inicial.

El promotor utilizará recursos propios y parte de las rentas del alquiler para cubrir costes generales de proyecto hasta la obtención de la licencia.

Situación y evolución prevista

• Contrato de arrendamiento:

  • Obligado cumplimiento de 24 meses.

  • Posibilidad de prórroga de 12 meses adicionales.

• Obtención de licencia: Estimada entre 12 y 14 meses tras el primer pago.

• Comercialización: Prevista para el primer semestre de 2027.

• Salida del préstamo:

  • Obtención del préstamo promotor bancario.

  • Entrada de un inversor de capital en la sociedad promotora.

Responsable del proyecto

El gestor es Grupo Abauco, empresa con más de 15 años de experiencia y más de 500 millones de euros en proyectos desarrollados a nivel nacional e internacional. Urbanitae ya ha financiado nueve iniciativas con este promotor.

Calendario estimado del proyecto:

Ubicación del proyecto

El proyecto se ubica en Alcalá 552, en el distrito de Ciudad Lineal (Madrid), una zona consolidada que combina actividad residencial, comercial y empresarial. Su localización estratégica en una de las arterias principales de la ciudad aporta visibilidad, demanda sostenida y un mercado dinámico, factores que refuerzan el atractivo del activo.

Plan amigo

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Evaluación Proyecto Urbanitae

Puntuación Proyecto: 6 puntos

Ventajas Proyecto

• Rentabilidad elevada para un proyecto de deuda. El 13% anual destaca dentro del crowdfunding inmobiliario, especialmente estando respaldado por un activo en Madrid.

• Flujo trimestral de intereses. La amortización parcial basada en rentas permite al inversor recibir retornos periódicos.

• Inquilino de alta solvencia. La ocupación por una empresa del IBEX-35 (Telefónica) da estabilidad al flujo de rentas durante el periodo del préstamo.

• Ubicación consolidada. San Blas-Canillejas mantiene demanda residencial sostenida, reforzada por su proximidad a ejes clave de la ciudad.

• Experiencia acreditada del gestor. Grupo Abauco ha trabajado numerosas veces con Urbanitae, lo que aporta trazabilidad a la ejecución.

• Retorno mínimo garantizado. La estructura obliga al pago de 24 meses de intereses incluso en caso de amortización anticipada.

Desventajas y Riesgos

• Dependencia de hitos urbanísticos. El repago está condicionado a la obtención de la licencia de obra y a alcanzar preventas suficientes; cualquier retraso puede extender el plazo.

• Extensión potencial del préstamo hasta 36 meses. Aunque la rentabilidad total aumenta, implica mayor inmovilización del capital.

• Entorno macroeconómico incierto. Variaciones en financiación bancaria o en demanda residencial podrían afectar la viabilidad de la Fase 2.

• Riesgo de refinanciación. La salida del inversor depende de la aprobación del préstamo promotor por parte del banco; no está garantizada de antemano.

• Elevada complejidad del proyecto. Involucra un sale and lease back, desarrollo residencial y múltiples fases, lo que incrementa el riesgo operativo.

• Posible renegociación de condiciones. Como en toda financiación puente, cambios sustanciales podrían anular o modificar el proyecto.

Conclusión

El Proyecto Alcalá 552 representa una oportunidad de inversión de deuda con una rentabilidad destacada y un nivel de garantías robusto, respaldado por un activo ubicado en Madrid y arrendado a una entidad de alta solvencia. Sin embargo, el proyecto presenta un grado de complejidad relevante, ya que su devolución final depende del éxito de los trámites urbanísticos, la comercialización y la financiación bancaria de la siguiente fase.

Es una propuesta adecuada para inversores acostumbrados a evaluar operaciones con plazos medios y riesgos altos ligados al desarrollo inmobiliario. Como siempre en este tipo de inversiones, conviene considerar el riesgo de retrasos, extensiones del plazo y dependencia de hitos externos antes de comprometer capital.

La nota obtenida por el Proyecto Alcalá 552 es *: 6 puntos

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

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