Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto Palacio Las Salinas de Civislend

Crowdlending Inmobiliario en Medina del Campo

El proyecto “Palacio Las Salinas” presentado en la plataforma de financiación participativa Civislend, propone un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar la rehabilitación del Hotel Balneario Las Salinas, un activo emblemático con más de un siglo de historia, ubicado en Medina del Campo (Valladolid). Este establecimiento, que destaca por sus aguas minero-medicinales reconocidas oficialmente desde 1893, cerró sus puertas en 2020 a raíz de la pandemia y busca ahora reabrirse con una oferta renovada enfocada en el turismo de bienestar, eventos y alojamiento.

El plan contempla una inversión en la modernización integral del inmueble: mejora de instalaciones, zonas comunes, mobiliario y acondicionamiento de jardines. El préstamo ofrece una rentabilidad total del 23% a devolver en un plazo de 24 meses. El operador hotelero, Punta 25, con experiencia previa en la gestión de cinco hoteles, será responsable de la reapertura y explotación del complejo, que incluye 54 habitaciones, 16 suites, spa, piscina, restaurante y amplios salones para eventos. El proyecto cuenta con licencia hotelera vigente y aportación significativa de capital por parte del promotor.

Este análisis tiene como objetivo evaluar de forma objetiva los aspectos clave del proyecto para ayudar a los inversores a tomar decisiones fundamentadas.

Información General del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 30 Julio 2025 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).

• Tipo de inversión: Préstamo participativo con garantía hipotecaria de primer rango.

• Rentabilidad anual (TIN): 11,50%

• Rentabilidad total estimada: 23,00%

• Plazo estimado: 24 meses, con posibilidad de prórroga de hasta 3 meses.

• Pago de intereses: Bullet (al vencimiento del préstamo).

• Importe total del préstamo: 4.500.000 €

• LTV primera disposición: 39% sobre el valor de tasación actual (6.486.212 €).

• LTV HET (Hipótesis Edificio Terminado): 39% sobre un valor estimado de 11.445.918 €.

• Garantías adicionales: Fianza de la sociedad matriz Hecho Coningenio S.L.

• Aportación del promotor: 2.211.520 €

• Ubicación del activo: Medina del Campo (Valladolid), con proximidad a Madrid (menos de 90 minutos) y Valladolid (40 minutos).

• Licencia hotelera: En vigor.

• Operador hotelero: PUNTA 25, con experiencia previa en la gestión de cinco hoteles.

• Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.

Evaluación del Proyecto Civislend

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Ventajas Proyecto

• Garantía hipotecaria de primer rango
  La existencia de una garantía real sobre el inmueble proporciona un nivel de seguridad adicional, especialmente en escenarios de impago.

• LTV conservador
  Un LTV del 39% tanto en su primera disposición como en hipótesis de edificio terminado indica una cobertura adecuada del préstamo respecto al valor del activo.

• Promotor con experiencia en gestión hotelera
  PUNTA 25 ya gestiona cinco hoteles en diferentes localizaciones, lo que sugiere conocimiento operativo y capacidad para rentabilizar activos similares.

• Ubicación estratégica y demanda potencial
  Medina del Campo está bien conectada con grandes núcleos urbanos. La tradición termal de la zona y el valor histórico del hotel podrían favorecer su posicionamiento turístico.

• Diversificación de ingresos del activo
  El inmueble dispone de instalaciones para eventos, lo que abre la posibilidad de ingresos complementarios a los derivados del alojamiento.

• Proyecto con licencia y proyecto básico aprobado
  La reducción del riesgo normativo es clave en cualquier proyecto de rehabilitación.

• Aportación de capital significativo por parte del promotor
  El compromiso económico del promotor (más de 2,2 millones de euros) contribuye a alinear intereses con los inversores.

Desventajas y riesgos de la inversión

• Riesgo de ejecución del plan de obra y apertura
  Aunque el plazo estimado de rehabilitación es de 12 meses, retrasos en la ejecución o en la apertura podrían afectar al calendario de amortización.

• Riesgo operativo post-apertura
  La explotación hotelera puede estar sujeta a factores externos como la evolución del turismo, costes operativos y demanda estacional.

• Dependencia de la refinanciación
  El retorno de los fondos a los inversores está condicionado a una refinanciación bancaria posterior.

• Historial reciente de cierre
  El hotel permanece cerrado desde 2020, y su reapertura tras cinco años inactivo puede requerir más esfuerzo comercial del estimado para recuperar cuota de mercado.

• Garantía sujeta al valor de tasación
  Aunque la tasación es favorable, el valor de mercado puede fluctuar en función de la evolución del sector o factores macroeconómicos.

• Sociedad gestora sin historial amplio como promotor
  Aunque el operador tiene experiencia en gestión hotelera, no se detalla en profundidad su experiencia previa como promotor o desarrollador de proyectos similares.

Conclusión

El proyecto Palacio Las Salinas combina elementos atractivos para el inversor como una rentabilidad elevada, garantías hipotecarias sólidas y un promotor con experiencia operativa. La ubicación y la naturaleza histórica del inmueble, así como la diversificación de usos del hotel, añaden valor al activo.

Sin embargo, existen riesgos asociados principalmente al proceso de rehabilitación, la ejecución del plan de negocio y la dependencia de una futura refinanciación. A ello se suma la falta de liquidez inherente al tipo de inversión y el hecho de que la rentabilidad no está garantizada.

En definitiva, se trata de una oportunidad de inversión con un perfil de riesgo moderado-alto, adecuada para inversores que comprendan la naturaleza del crowdfunding inmobiliario y que puedan asumir el horizonte temporal y los posibles retrasos o imprevistos del proyecto.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Nota obtenida por Proyecto Palacio Las Salinas es buena*: 7 puntos

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.