Análisis y Valoración del Nuevo Proyecto Ahijones Madrid de Civislend

Crowdlending Inmobiliario en Madrid

El Proyecto Ahijones Madrid es una oportunidad de inversión inmobiliaria a través de financiación participativa (crowdfunding) gestionada desde la plataforma Civislend. Esta iniciativa busca captar capital mediante un préstamo garantizado con hipoteca de primer rango, con el objetivo de financiar parcialmente la adquisición de suelo y cubrir determinados costes iniciales del desarrollo urbanístico.

Se trata de una promoción de 63 viviendas de protección pública (VPPL) bajo régimen de cooperativa, situadas en Los Ahijones, dentro del distrito madrileño de Vicálvaro. Este entorno forma parte de los desarrollos urbanísticos del este de Madrid, una de las zonas de expansión residencial más activas en la actualidad.

Este informe tiene como finalidad ofrecer una valoración objetiva y estructurada del proyecto desde una perspectiva inversora, desglosando sus características clave, así como sus principales ventajas y riesgos potenciales.

Información General del Proyecto

• Plataforma / Fecha lanzamiento: Civislend / 17 Julio 2025 (Alta Civislend con Plan Amigo 75€).

1. Estructura de la inversión

• Tipo de operación: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango.

• Rentabilidad estimada: Tasa Interna de Retorno (TIR) del 10,50% anual.

• Plazo del préstamo: 12 meses, con posibilidad de amortización anticipada a partir del mes 6 o prórroga hasta 6 meses adicionales.

• Modalidad de pago de intereses: Bullet (intereses al vencimiento del préstamo).

2. Destino de los fondos

• La financiación captada se destina a:

  • El 50% del coste de compra del suelo (2,66 millones de euros).

  • Soft costs asociados al desarrollo del proyecto: honorarios técnicos, tasas administrativas, seguros y otros costes iniciales.

3. Garantía de la operación

• Hipoteca de primer rango sobre el activo, con un valor de tasación actual de 4.802.021 €.

• Ratio préstamo-valor (LTV) de la primera disposición: 61,65%, lo que supone una cobertura razonable en términos de riesgo crediticio.

4. Información del activo

• Tipo de inmueble: Edificio residencial plurifamiliar de 63 viviendas VPPL.

• Formato de desarrollo: Régimen de cooperativa.

• Superficie media de las viviendas: 97 m² construidos.

• Dotaciones por unidad: Terraza, dos plazas de garaje y trastero.

• Zonas comunes previstas: Sala polivalente y local comercial; 18 plazas de garaje adicionales.

5. Situación del proyecto

• Estado actual: Programado. La licencia de obra fue solicitada en marzo de 2025.

• Fecha estimada de entrega de las viviendas: Septiembre de 2027.

• Avance en comercialización: 37 viviendas ya reservadas (aproximadamente un 59% del total).

6. Perfil del promotor

• ORA Inmobiliaria y ORA Gestión, con trayectoria en proyectos en régimen cooperativo.

• Más de 1.000 viviendas gestionadas y entregadas en el pasado.

• Este es su segundo proyecto financiado a través de Civislend. El primero, también de VPPL, en Torrejón de Ardoz, está en curso con evolución positiva.

7. Estructura financiera del proyecto

• Aportación de fondos propios del promotor: 2.815.712 €, aproximadamente el 49% del capital total necesario en la fase inicial.

• Importe total de compra del activo: 5.312.863 €.

• Primera disposición de capital del préstamo: 2.960.313 €, incluyendo gastos de formalización y adquisición.

• Distribución del capital: 50% aportado por el promotor, 50% por inversores a través de Civislend.

8. Condiciones para inversores

• Ticket mínimo: 250 €.

• Ticket máximo: Sin límite.

• Periodo de reflexión: 4 días para inversores minoristas no experimentados, con posibilidad de desistimiento sin penalización.

• Toda la Información y Opinión sobre Civislend aquí.

Plan amigo

Si estás interesado en este u otro proyecto de Civislend, puedes darte de alta con el siguiente enlace y te beneficiaras de un abono de hasta 75€ en la primera inversión.

Evaluación del Proyecto Civislend

Puntuación Proyecto: 7 puntos

Ventajas Proyecto

• Garantía hipotecaria de primer rango
  La existencia de una hipoteca de primer rango sobre el activo proporciona una capa adicional de seguridad para el inversor, ya que otorga preferencia en caso de ejecución.

• LTV moderado (61,65%)
  El ratio préstamo-valor se sitúa en niveles prudentes, lo que implica un nivel de apalancamiento contenido en la primera disposición y una menor exposición al riesgo de impago o ejecución.

• Elevado grado de preventas
  Con cerca del 59% de las viviendas ya comprometidas por cooperativistas, el proyecto cuenta con una base sólida de demanda previa que respalda su viabilidad comercial.

• Inversión en zona de expansión urbana
  Los Ahijones es una de las áreas con mayor desarrollo residencial planificado en Madrid, lo que puede favorecer la revalorización del activo a medio plazo.

• Promotor con experiencia y proyecto previo en marcha
  ORA Inmobiliaria ha desarrollado múltiples promociones en régimen cooperativo y ya mantiene una relación previa con Civislend. La evolución positiva del proyecto anterior es un indicio favorable, aunque no una garantía.

• Tipología de vivienda asequible (VPPL)
  El régimen de protección pública implica precios regulados por debajo del mercado, lo que puede favorecer la absorción comercial y reducir el riesgo de impagos de cooperativistas.

Desventajas y riesgos de la inversión

• Fase temprana del proyecto
  El proyecto se encuentra en fase programada y pendiente de obtención de licencia de obra. Esto implica una mayor exposición a retrasos administrativos o imprevistos urbanísticos.

• Riesgo urbanístico y regulatorio
  Al tratarse de suelo en desarrollo en una nueva zona urbanizada, existen riesgos derivados de la tramitación del planeamiento, tiempos municipales o posibles cambios en normativas.

• Dependencia del préstamo promotor bancario
  La salida del préstamo de Civislend está condicionada a la entrada de financiación bancaria una vez obtenida la licencia. Esto implica un riesgo si no se logra formalizar esa financiación externa en el tiempo previsto.

• Valor de tasación inferior al precio de compra
  El valor de tasación (4,8 M€) es inferior al precio de compra del suelo (5,3 M€), lo que puede indicar un sobreprecio que, si no se compensa con una fuerte evolución de la zona, puede tensionar la rentabilidad futura.

• Naturaleza cooperativa del proyecto
  Aunque el régimen cooperativo permite captar preventas rápidamente, también puede introducir riesgos organizativos si no se gestiona con solvencia o si hay abandonos de cooperativistas.

Conclusión

El Proyecto Ahijones Madrid representa una oportunidad de inversión respaldada por un activo inmobiliario ubicado en una zona con fuerte desarrollo urbanístico en Madrid. Su enfoque en vivienda de protección pública en régimen cooperativo, junto con una garantía hipotecaria de primer rango y un nivel de preventas significativo, son aspectos que refuerzan la solidez de la propuesta.

No obstante, el proyecto también presenta riesgos asociados a su estado inicial, la ausencia de licencia de obra en el momento del análisis y la necesidad de completar la financiación futura mediante préstamo promotor. Asimismo, el pago bullet y la iliquidez característica de estos productos deben ser considerados por cualquier inversor que valore su perfil de riesgo y horizonte temporal.

Desde una perspectiva técnica y financiera, este proyecto puede resultar interesante como parte de una estrategia diversificada, pero requiere un análisis individual de la tolerancia al riesgo, ya que, como en toda inversión en crowdfunding inmobiliario, no existe garantía de capital ni de rentabilidad asegurada.

* Este informe no constituye asesoramiento financiero ni consejo de inversión. La información presentada es meramente informativa y debe ser evaluada de forma independiente. Se recomienda a los inversores realizar un análisis detallado y considerar su situación financiera particular, además de consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Nota obtenida por Proyecto Ahijones Madrid es buena*: 7 puntos

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